О перепланировке жилых помещений

О перепланировке жилых помещений

О перепланировке жилых помещений

Разрешение исполкома на перепланировку.

Как составить план-схему и описать изменения?

Законодательство не предъявляет каких-либо особых требований к документу, который представляет инициатор для описания запланированных изменений. Это может быть план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, составленный в произвольной форме.

В большинстве случаев планируемые работы легче описать с использованием плана квартиры.

План квартиры вы можете взять из технического паспорта. Снимите несколько копий и изобразите изменения, которые планируете произвести. Если сделать это на схеме сложно (например, как в случае с переустройством, когда меняется расположение водопровода), то составьте подробное описание планируемых работ.

Получаем разрешения

Для проведения рассматриваемых работ необходимо получить разрешение местного исполкома.

Для этого следует обратиться в районный исполком. Здесь Вы должны подать заявление по установленной форме (бланк выдается в самом исполкоме) и представить необходимые документы (см. ниже).Исполком рассматривает ваше заявление в течение одного месяца со дня его подачи. Рассмотрение заявления производится бесплатно.

Кроме местного исполкома в ряде случаев необходимо получить разрешения иных органов:

органов управления организации застройщиков (ЖСК, ЖК) — в случае если жилое помещение находится в доме организации застройщиков;

наймодателя — в случае если наймодателем жилого помещения в доме государственного жилищного фонда является не местный исполком;

Какие документы необходимо представить

Для получения разрешения на переустройство, перепланировку в местном исполкоме следует сначала собрать все разрешения, перечисленные в предыдущем подразделе.

Кроме указанных разрешений необходимо представить следующие документы:

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

письменное согласие совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с заявителем, на переустройство и (или) перепланировку этого помещения. В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь –3 (далее — Жилищный кодекс) к членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем, собственником жилого помещения, и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя, собственника жилого помещения;

технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение,— для собственника жилого помещения. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение, указаны в статье «Документы, подтверждающие право собственности»;

план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, составленный в произвольной форме.

Работы по перепланировке, на которые не требуется согласование и разрешение

Без разрешения местного исполкома, без разработки проекта по согласованию с заинтересованными организациями производятся работы:

установка индивидуальных приборов учета воды. Согласовывается с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, ЖРЭО, товарищество собственников), организацией застройщиков (ЖСК);

замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых домов, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий. Согласовывающая организация — территориальный орган архитектуры и градостроительства (управление или отдел архитектуры и градостроительства в администрации района в городе, в исполкоме); министерство культуры Республики Беларусь (если дом внесен в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь).

установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение. Согласовывается с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, ЖРЭО, товарищество собственников), организацией застройщиков (ЖСК);

замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа. Согласовывается с обслуживающей организацией газового хозяйства.

Особенности проведения работ

Для проведения работ, указанных выше, следует лишь обратиться в соответствующую организацию за согласованием проводимого вида работ. При этом не нужно обращаться в местный исполком за разрешением на переустройство, не требуется разработка проекта. Выполненные работы не подлежат приемке с составлением акта.

Кроме того, после проведения указанных работ не требуется проведение проверки технических характеристик с составлением нового технического паспорта и не требуется государственная регистрация изменения жилого помещения (См. статью «Когда можно не составлять новый техпаспорт»).

В соответствии с Положением о перепланировке квартир без разрешения местного исполкома, без разработки проекта и без согласований с заинтересованными организациями проводятся следующие виды ремонтно-строительных работ:

установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема;

устройство подвесных (натяжных) потолков;

устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей;

установка вентиляционных приборов;

замена электротехнических изделий (розеток, выключателей, светильников) и напольных покрытий на имеющие аналогичные технические характеристики;

замена электрических плит и санитарно-технического оборудования.

После проведения указанных работ также не требуется проведение проверки технических характеристик с составлением нового технического паспорта и не требуется государственная регистрация изменения жилого помещения.

Итак, инициировать перепланировку вправе:

собственник жилого помещения, находящегося не в доме организации застройщиков;

собственник или наниматель жилого помещения в домах организации застройщиков;

наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда;

местный исполком, общее собрание собственников в случае капитального ремонта.

Если у вас есть один из документов, приведенных в статье «Документы, подтверждающие право собственности», где вы указаны в качестве собственника жилого помещения, и дом, в котором находится ваше жилое помещение, не находится под управлением организации застройщиков, то для осуществления перепланировки вам необходимо лишь определиться с ее содержанием и обратиться в установленном порядке в местный исполком (администрацию района) для получения разрешения.

Какие работы запрещены

В законодательстве содержатся нормы, напрямую запрещающие проведение определенных видов ремонтно-строительных работ.

Запрещается производство работ:

с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Это общая норма, ссылающаяся на иные. Например, что касается нарушения строительных норм, то тут можно назвать нормы, устанавливающие требования к квартирам: минимальный размер кухни, освещенность, наличие санузла, подсобных помещений (см. подраздел «Квартира с технической точки зрения»);

приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло - и звукоизоляции, био - и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;

влекущих за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо - и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений. Здесь можно назвать одну из самых популярных в свое время перепланировок: устройство ниш на кухнях в пустотах вентиляционных шахт. Можно утверждать, что во многих случаях такие пиши нарушают работу системы вентиляции, и названную перепланировку исполком может не разрешить;

по устройству жилых помещений без естественного освещения; установке перегородок, попадающих в оконные проемы;

по установке в помещении дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома. Тут в разряд запрещенных могут попасть такие перепланировки, как устройство полов с подогревом, замена батарей на более мощные или установка дополнительных обогревающих радиаторов. Дело в том, что при проектировании жилого дома специалистами рассчитываются предельно допустимые нагрузки на инженерные сети, электросети. Эти предельно допустимые нагрузки напрямую связаны с используемым при строительстве жилого дома электротехническим оборудованием (например, электропроводка, электросчетчики), инженерным оборудованием (размер и иные показатели батарей для отопления жилых комнат). В результате перепланировки может оказаться, что ваши соседи сверху будут довольствоваться холодными батареями в зимнее время, или у вас постоянно будет выбивать «пробки» из-за превышения нагрузки на сеть или по той же причине начнет греться электропроводка, что может привести к пожару;

по изменению цветового решения фасада жилого дома. То есть запрещается перекрашивать наружные стены дома по вашему усмотрению;

ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или жилого дома.

Кроме того, есть дополнительные ограничения, касающиеся отдельных категорий зданий:

запрещается выполнение переустройства и перепланировки помещений, если жилой дом в установленном порядке признан непригодным для проживания и не подлежит восстановлению;

замена оконных и балконных заполнений, а также устройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий в жилых домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, осуществляются по согласованию с территориальным органом архитектуры и градостроительства и Министерством культуры в установленном законодательством порядке;

переустройство и перепланировка помещений в домах, внесенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь, производятся по согласованию с собственником (наймодателем, органом управления жилых домов) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства, и на основании разрешения Министерства культуры.