Техническое обслуживание жилых зданий
#G0
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Технические обслуживание жилых зданий представляет собой комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности качественного состояния зданий и их элементов, предупреждение их преждевременного износа и выполнения надежного функционирования в течение периода использования по назначению.
Техническое обслуживание проводится постоянно в течение всего периода эксплуатации.
Техническое обслуживание жилых зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или неисправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации жилого здания в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований в помещениях и прилегающей территории.
По своему назначению жилые дома делятся на следующие группы:
1) каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;
2) каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам;
3) каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам;
4) деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные, сырцовые: фундаменты ленточные, бутовые, стены рубленные, брусчатые, смешанные (кирпичные, деревянные), сырцовые, перекрытия деревянные;
5) сборно-щитовые, глинобитные, саманные фахверковые: фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах, стены каркасные, глинобитные и другие, перекрытия деревянные;
6) каркасно-камышитовые и прочие облегченные.
Контроль за техническим состоянием жилых зданий следует осуществлять путем проведения систематических плановых и неплановых (внеочередных) осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.
При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние жилых зданий в целом, его систем и внешнего благоустройства. При частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций, помещений, элементов внешнего благоустройства.
Неплановые осмотры проводятся после землятресений, ливней, селевых потоков, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других стихийных природных бедствий, которые могут вызывать повреждения отдельных элементов жилых зданий после аварий в системах теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований жилых зданий.
Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.
Весенний общий осмотр жилых зданий производится, когда все части зданий освобождаются от снежного покрова.
При весеннем осмотре проверяется готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период, и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
Осенний общий осмотр жилых зданий проводится перед наступлением отопительного сезона для проверки готовности их к эксплуатации в осенне-зимний период и в целях уточнения объемов ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.
Основой планирования ремонтных работ жилищного фонда явялются материалы изучения и учета технического состояния жилых зданий: данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков, акты периодических осмотров и данные, получаемые в результате специальных технических обследований.
Комплексный ремонт отдельного дома без учета его положения в жилом квартале может привести к серьезным ошибкам.
Во-первых, при существующей плотной застройке все дома тесно связаны между собой подземными коммуникациями, у них общие дворовые территории, транспортные пути и т. д.
Во-вторых, не имея данных о состоянии всего фонда в квартале или микрорайоне и градостроительных наметок на перспективу, можно легко впасть в ошибку, проводя комплексно-капитальный ремонт дома, который по своему положению и техническому состоянию не имеет права на долговечное существование и, возможно, снесен в недалеком будущем.
Не имея достоверных сведений о фактическом состоянии всего жилого фонда, невозможно разрабатывать перспективные планы работ и прогнозы по выполнению ремонтных работ жилого фонда на сколько-нибудь длительный период.
Поэтому в крупных городах страны производят сплошное обследование старого жилого фонда.
По результатам материалов сплошного обследования жилые дома делятся на следующие категории:
первая - здания в хорошем техническом состоянии с незначительными планировочными дефектами или без таковых;
вторая - здания в удовлетворительном техническом состоянии (требуется ремонт отдельных несущих и ограждающих конструкций) с незначительными планировочными дефектами;
третья - здания в удовлетворительном техническом состоянии (требуется ремонт отдельных несущих и ограждающих конструкций) со значительными планировочными дефектами;
четвертая - здания, конструкции, которые находятся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии, планировочные дефекты отсутствуют или незначительные, но инженерное оборудование в неудовлетворительном состоянии или требует модернизации;
пятая - здания в неудовлетворительном техническом состоянии, отдельные участки перекрытий требуют замены;
шестая - здания в неудовлетворительном техническом состоянии, требуется сплошная замена перекрытий и перекладка до 25% стен;
седьмая - здания, которые целесообразно передать по другому назначению;
восьмая - здания с большим износом стен в ветхом и негодном состоянии, ремонт которых нецелесообразен.
Методика определения физического износа зданий основана на системе наблюдения, которое позволяет выяснить, почему произошло разрушение и как его ликвидировать. Методика требует дать ответ на обширный перечень вопросов, охватывающий почти все возможные дефекты в старом доме. Для того чтобы дать обстоятельный письменный ответ на каждый из поставленных вопросов, обследователь должен осмотреть здание снаружи, все квартиры, подвал, чердак, крышу и представить текстовую и графическую части результатов наблюдения с указанием обнаруженных дефектов, привязанных к месту.
Специалисты, производящие техническое обследование старых зданий, должны иметь должностные инструкции, устанавливающие последовательность выполнения работ по заданной программе. Должностные инструкции имеют целью повысить организационно-технический уровень выполняемой работы. Так, например, специалист должен выполнить следующие мероприятия по техническому обследованию:
- получить задание от руководителя группы в соответствии с утвержденных планом;
- определить камерально и на месте градостроительное положение объекта в том случае, когда дом находится вблизи предприятия, уточнить санитарно-защитную зону;
- изучить по инвентаризационному плану внутреннюю планировку здания в части соответствия ее нормативным требованиям;
- осмотреть примыкающую к обследуемому зданию территорию, состояние покрытия проездов, отмостки и других элементов внешнего благоустройства, уточнить наличие проездов на участок и состояние фасадов;
- уточнить и скорректировать инвентаризационный план на момент обследования;
- произвести осмотр всех помещений внутри строения, а также сооружений, находящихся на территории обследуемого объекта;
- произвести техническое обследование объекта и механическое зондирование скрытых конструкций в объеме, определенном заданным техническим заданием;
- уточнить состояние инженерного оборудования зданий, время монтажа системы центрального отопления, источник теплоснабжения;
- систематизировать и обобщить результаты исследований и составить техническое заключение в порядке, установленном инструкциями;
- произвести графическое оформление материалов обследования;
- скорректировать авторский экземпляр материалов технической экспертизы;
- руководить подчиненными ему рабочими и отвечать за соблюдение ими трудовой дисциплины и правил техники безопасности на объекте;
- во всех случаях привлекать к участию в обследовании представителя заказчика;
- в случае обнаружения аварийного состояния здания или конструктивных элементов немедленно составить акт об аварийности с участием представителя заказчика и поставить в известность руководителя группы;
- графическое и текстовое оформление материала.
Каждая жилищно-эксплуатационная контора имеет генеральный план своей территории, составленный районным бюро технической инвентаризации. Перед началом обследования эти генеральные планы следует уточнить на дату обследования. Для этого нужно обойти всю территорию ЖЭК, отметить, что построено вновь после составления генерального плана, что разобрано, проверить, правильно ли указана этажность зданий, уточнить границы зеленых насаждений.
Специалисту, производящему обследование, до начала работ вручается два экземпляра инвентаризационного плана. С одним работают на объекте, непосредственно на плане здания делают наружные иллюстрации, а затем результаты "полевых" наблюдений обрабатывают камеральным путем и наносят на чистый лист инвентаризационный план. В последующем этот чертеж размножается способом сканирования еще в четырех экземплярах. Текстовая часть заключения печатается на пишущей машинке (персональной ЭВМ) в пяти экземплярах, и к ней прикладываются размноженные в таком же количестве чертежи. Типографический бланк технического заключения с перечнем поставленных вопросов позволяет систематизировать изложение материала, облегчить литературную обработку и последующую машинописную работу.
Отчет о проведенных работах на территории жилищно-эксплуатационной конторы с техническими заключениями на каждый дом и генплан ЖЭК в масштабе 1:500 выдается ЖЭК, районному жилищному управлению, городскому жилищному управлению, а два экземпляра остаются в проектном институте и используются для последующих проектно-изыскательных работ.
На основании результатов обследования ЖЭКов составляется отчет по сплошному обследованию жилых домов всего административного района. Отчет содержит:
1) пояснительную записку, в которой указаны методика проведения работ и исторические сведения о застройке обследованной территории;
2) сводную ведомость о состоянии жилого фонда по каждой ЖЭК;
3) генеральный план административного района с графическим изображением групп зданий.
Отчет по району выдается городскому и районному жилищным управлением, а также районному органу местного самоуправления.
При общих осмотрах следует осущетсвлять контроль за выполнением жильцами и арендаторами помещений условий договоров аренды.
Конкретные календарные сроки осмотров в пределах установленного интервала определяются руководителем эксплуатационной организации, исходя из технического состояния зданий и местных условий.
Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования объектов коммунального и социально-культурного назначения устанавливается организациями, эксплуатирующими эти объекты.
При общем осмотре жилых зданий в состав комиссии включаются: управляющий домами (председатель), рабочие соответствующих специальностей, председатель товарищества собственников квартир (жилья), инженер (техник) управления домами.
В состав комиссии в необходимых случаях привлекаются отдельные специалисты из проектных, научных и ремонтно-строительных организаций.
В управлениях домами следует вести учет заявок проживающих и арендаторов на устранение неисправностей элементов зданий.
Контроль за выполнением графиков осмотров осуществляет в управлениях домами - техник, который ведет книгу учета выполнения графика осмотров конструкций и оборудования зданий и объектов.
Частичные осмотры отдельных конструкций или частей здания при появлении в них деформаций должны проводится в срок от 1 до 10 дней с момента обнаружения дефекта зависимости от характера деформации.
При внеплановом осмотре комиссией устанавливаются повреждения, причиненные зданиям, их отдельным частям и оборудованию (затоплению подвалов и нижних этажей, повреждение кровель, воздушных сетей, водосточных труб и т. п.) в результате прошедших ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других стихийных природных явлений, в целях принятия срочных мер по устранению повреждений и их предотвращения в будущем.
Особое внимание должно быть обращено на немедленное устранение повреждений, угрожающих жизни людей и дальнейшей сохранности зданий.
Внеплановые (внеочередные) осмотры проводятся в срочном порядке, но не позднее двух дней после стихийного природного бедствия.
Принятые в эксплуатацию после капитального ремонта или реконструкции здания должны тщательно осматриваться в первые два года их эксплуатации. Обнаруженные при этом недостатки, снижающие эксплуатационные качества помещений,
Долговечность конструкций, надежность работы оборудования, допущенные подрядчиком, устраняются последним безвозмездно в течение гарантийных сроков.
При обнаружении неисправностей, устранение которых входит в обязанности специализированных организаций, обязана немедленно сообщить об этом соответствующей организации для принятия мер по устранению неисправностей.
При осмотре стен, фасадов, балконов и других выступающих конструкций здания и выполнении работ по снятию элементов наружной и внутренней отделки, угрожающих обрушением, должны соблюдать правила техники безопасности.
