Опыт групповой оценки объектов недвижимости, расположенных в центре Санкт-Петербурга, для целей покупки

Опыт групповой оценки объектов недвижимости, расположенных в центре Санкт-Петербурга, для целей покупки

, доцент кафедры "Экономика

и менеджмент недвижимости" СПбГТУ, к. т.н.

Оценщики различают массовую и индивидуальную оценку объектов. Но практика показывает, что существуют еще два вида оценочной деятельности, занимающие промежуточное положение. Экспресс-оценка – «быстрая» оценка конкретного объекта, которая производится в течение 2-3 дней. Групповая оценка – одновременная оценка нескольких объектов для одной цели и (или) для одного заказчика. При этом в течение 2-3 недель могут быть оценены 5-10 объектов, имеющих одинаковое или схожее наилучшее и наиболее эффективное использование. Групповая оценка позволяет достигнуть степени обоснованности, характерной для индивидуальной оценки, при существенном сокращении трудоемкости и сроков оценки каждого конкретного объекта группы.

В сентябре – декабре 1999 года сотрудники кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГТУ по заданию предприятия-инвестора выполняли работу по подбору подходящего для инвестирования объекта недвижимости в Санкт-Петербурге. Задача первоначально была сформулирована следующим образом: подобрать отдельно стоящее здание, расположенное в историческом центре Санкт-Петербурга, которое стоит купить для обеспечения невысокой доходности и высокой ликвидности. То есть консультанты должны были подобрать несколько объектов и дать рекомендации по поводу того, по какой цене их стоит приобрести. Объекты после ремонта и (или) реконструкции должны приносить невысокий доход, но в будущем должны обеспечить возврат инвестированных средств путем продажи объекта.

В настоящем отчете оценивалась стоимость реализации. При этом предполагается, что нормальное с точки зрения рынка время экспозиции объекта составляет от 3 до 6 месяцев. Это время фиксируется от даты объявления о продаже объекта до даты подписания договора о намерениях. За это время все потенциальные покупатели должны получить информацию о том, что данный объект продается, а заинтересованные покупатели должны получить информацию об объекте, необходимую для принятия обоснованного решения и принять решение о покупке. Еще 3-6 месяцев обычно занимает процедура юридического оформления (проверка информации, подготовка документов, оформление и регистрация сделки).

В случае если продавец заинтересован в получении денежной компенсации за объект в течение более короткого времени (стоимость ограниченной реализации), цена предложения устанавливается существенно ниже рыночной. Размер скидки зависит от времени, отпущенного на продажу объекта. В случае необходимости сокращения этого времени до 2-4 недель скидка может достигать 50 и более процентов. Необходимо отметить, что процедура ликвидации (ускоренной продажи) требует специфического поведения не только от продавца, но и от покупателя. В связи с недостатком времени на сбор и анализ информации и принятие решения, существенно возрастают риски, которые увеличиваются также необходимостью вносить авансовые платежи. Сложность задачи, стоящей перед покупателем, может быть проиллюстрирована следующим примером. Объект, расположенный по адресу ул. Маяковского, дом 37, площадью 1800 м2, был продан по цене $450000 за четыре дня, из которых два были выходными. Причем информация о предложении не публиковалась. Скидка по отношению к рыночной стоимости составляла не менее 50%. Очевидно, что покупатель такого объекта должен демонстрировать нетипичное для покупателя недвижимости поведение.

В связи с вышесказанным, возможна реализация двух стратегий покупателя.

ü  Осторожная стратегия, ориентированная на стоимость реализации. Она подразумевает снижение рисков путем максимально полного анализа информации и принятие обоснованного решения о покупке. В этом случае объекты, выставленные на продажу по ликвидационной стоимости, просто не рассматриваются.

ü  Рискованная стратегия, ориентированная на стоимость ограниченной реализации. Она предполагает компенсацию рисков за счет низкой цены покупки. В связи с этим, можно перечислить некоторые дополнительные источники рисков, возникающих при ускоренной покупке объекта недвижимости.

1.  Наличие скрытых внутренних дефектов основных несущих конструкций, которые могут быть выявлены только технической диагностикой.

2.  Наличие скрытых внешних дефектов (неблагоприятное соседство, состояние наружных сетей, неблагоприятная экологическая обстановка).

3.  Скрытые препятствия для осуществления проекта реконструкции, которые могут носить юридический, инженерный, архитектурный или социальный характер.

4.  Риски, связанные с состоянием передаваемых прав.

Сокращенное время реализации не дает покупателю возможности провести техническую, экологическую и юридическую экспертизу объекта.

Наблюдение за функционированием рынка объектов недвижимости (отдельно стоящих зданий) позволяет сделать вывод о том, что на продажу объекты выставляются без должной информационной подготовки, что вынуждает покупателя самостоятельно осуществлять поиск необходимой информации. Данное обстоятельство существенно увеличивает маркетинговое время и ущемляет экономические интересы как продавца, так и покупателя, неоправданно увеличивает риски.

В процессе выполнения работ была разработана и применена методика сбора и анализа данных об объектах недвижимости, состоящая из ряда шагов, которые выполнялись последовательно - параллельно. То есть каждый объект анализировался последовательно, а каждый этап методики выполнялся многократно для различных объектов недвижимости (ОН).

1.  Подготовительный этап

Формулирование общих требований к ОН, исходя из потребностей Заказчика и целей инвестирования. К таким требованиям относятся:

ü  Функциональное назначение объекта (жилое здание, офисное здание, магазин, гостиница, производственное здание, комплексное использование и т. д.).

ü  Глобальное местоположение ОН (центр города, прилегающие районы, периферийные районы, пригороды).

ü  Форма собственности (частная, государственная)

ü  Юридический статус продавца (физическое или юридическое лицо, агентство недвижимости, другие посредники)

ü  Ценовые ограничения по цене за 1 м2 общей площади (до $100, $100-300, $300-600, более $600)

ü  Ценовые ограничения по цене за объект (до $50000, $50000-300000, $300000 - 1000000, более $1000000)

ü  Объем требуемых инвестиций в ремонт и реконструкцию ОН

2.  Этап формирования первичного списка объектов

Формирование первичного списка объектов происходило путем сбора исходных данных из четырех источников (объявления в открытой печати, информация об инвестиционных торгах, конфиденциальная информация агенств недвижимости, база данных аналитического центра МИПК), осмотра объектов, фиксации информации и принятия решения о включении объекта в первичный список с учетом сформулированных требований. Общий объем первичного списка с учетом его корректировки в ноябре - декабре 1999 г. составил около 50 объектов.

3.  Этап формирования вторичного списка объектов

Формирование вторичного списка объектов происходило путем отбора объектов из первичного списка. Во вторичный список включались конкурентноспособные, по мнению аналитиков, объекты, выставленные на продажу. Метод формирования списка – отсев объектов, обладающих низкими (браковочными) значениями важнейших показателей качества и стоимости.

4.  Этап формирования окончательного списка объектов

Формирование окончательного списка объектов производилось по соотношению цена/качество. При этом качество объектов оценивалось численно с помощью специально разработанной квалиметрической модели в предположении реализации проекта реконструкции, а цена определялась путем переговоров с продавцом или его представителем. Учитывались результаты анализа информации о продавце.

5.  Этап проектных проработок и оценки инвестиционной стоимости объектов, включенных в окончательный список

Каждый из объектов, включенных в окончательный список, был изучен путем осмотров оценщиками, обмеров, изучения технических паспортов. В качестве наилучшего и наиболее эффективного использования рассматривалось гибкая планировка, подразумевающая трансформацию объекта при минимальных затратах в любую из трех функций: малая гостиница, офисное здание, жилье. Объекты ориентированы на массового потребителя со средним уровнем доходов.

Результатами проектных проработок являлись планировки первого и типовых этажей, затраты на ремонт и реконструкцию. Оценка объектов в рамках выбранного использования осуществлялась методом сравнения продаж и доходным методом. По результатам оценки назначались ценовые диапазоны, внутри которых рекомендовалось вести переговоры о покупке объекта.

Ниже приведена укрупненная блок – схема алгоритма сбора и анализа информации.

Обратимся теперь к описанию квалиметрической модели, которая использовалась при проведении групповой оценки.

Квалиметрия – наука об измерении качества любого объекта. Она позволяет сопоставить два или несколько объектов и ответить на вопрос о том, какой из сравниваемых объектов лучше и в какой степени. Для групповой оценки квалиметрия представляется наиболее рациональным вариантом реализации сравнительного подхода, так как позволяет с помощью разработанной квалиметрической модели оценить несколько объектов при минимальных затратах времени и сил оценщика.

Приведем несколько понятий, являющихся квалиметрическими терминами.

Объект – любой предмет или процесс.

Свойство – черта, характеристика, особенность объекта, проявляющаяся в процессе его использования, применения, эксплуатации. Каждый объект обладает бесконечным разнообразием свойств.

Качество – совокупность всех тех свойств, которые характеризуют получаемые при потреблении (использовании) объекта результаты.

Показатель свойства – количественная характеристика свойства.

Значение показателя – конкретное числовое значение показателя.

Дерево свойств – иерархическая структура, отражающее взаимодействие и взаимозависимость простых и сложных свойств.

Коэффициент важности (весомости) свойства с номером i (Gi) – количественная характеристика важности данного свойства среди других свойств.

Относительный показатель свойства i – число, находящееся в диапазоне от 0 до 1, которое вычисляется по формуле:

,

где Qij - абсолютный показатель свойства i у объекта j (определяется инструментальными измерениями или экспертным оцениванием),

qбрi - браковочное значение показателя (определяется как самое низкое из всех возможных значений показателя),

qэтi - эталонное значение показателя (определяется как самое лучшее из всех возможных значений показателя).

Интегральный показатель качества объекта j ( Kkj ) определяется на базе дерева свойств, коэффициентов важности и относительных показателей всех свойств с помощью аддитивной или мультипликативной модели.

- аддитивная модель,

– мультипликативная модель,

где Kkj – коэффициент оценки качества объекта j, 0<Kkj<1,

Kij - относительный показатель свойства i объекта j, 0<Kij<1,

Gi - вес или показатель важности свойства åGi=1 по каждому ярусу дерева свойств,

qij - абсолютный показатель свойства i у объекта j,

qбр – браковочное значение показателя,

qэт - эталонное значение показателя,

qср - среднее значение показателя,

å, П - знаки суммирования и произведения.

Квалиметрическая модель – совокупность дерева свойств, коэффициентов весомости, браковочных и эталонных значений для всех свойств, а также способа вычисления интегрального показателя качества.

Автором ранее предложен ряд аддитивных квалиметрических моделей объектов недвижимости. В настоящей работе, предлагается квалиметрическая модель недвижимости, включающая трехуровневое дерево из 31-ого простого свойства. Новизна модели заключается в том, что дерево свойств отражает способность тех или иных свойств объекта удовлетворять те или иные потребности человека – пользователя, потребителя. То есть модель построена «от человека», а не «от объекта».

Такой подход в большей степени соответствует современным представлениям о формировании потребительской и меновой стоимости.

Каждое из простых свойств измерялось с помощью шкалы, состоящей из браковочного значения, равного 1, и эталонного значения, равного 5. Коэффициенты весомости назначались путем обработки результатов экспертных опросов. “Свертка” производилась с использованием как аддитивной, так и мультипликативной моделей.

Переход от интегрального показателя качества к рыночной стоимости объекта осуществлялся с помощью нелинейной модели, исходящей из следующих предпосылок:

1.  Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 1 (браковочные значения), то его рыночная стоимость равна $100 за 1 м2.

2.  Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 2, то его рыночная стоимость равна $200 за 1 м2.

3.  Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 3 (средние значения), то его рыночная стоимость равна $300 за 1 м2.

4.  Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 4, то его рыночная стоимость равна $600 за 1 м2.

5.  Если объект имеет все показатели простых свойств, равные 5 (эталонные значения), то его рыночная стоимость равна $1200 за 1 м2.

6.  Если объект имеет промежуточные значения интегральных показателей качества, то его рыночная стоимость определяется с помощью экспоненциальной регрессии (рис.1).

Рис.1. Аддитивная квалиметрическая модель

Исходя из этих предпосылок, была подобрана экспоненциальная кривая, имеющая коэффициент детерминации R2, близкий к 1. В уравнение экспоненциального тренда подставляется коэффициент качества оцениваемого объекта с получением значения рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта.

Количество баллов	Интегральный коэффициент качества	Цена за 1 м2 ($)	Качественная характеристика объекта
Аддитивная	Мультипликативная
1	0,00	0.33	100	Браковочный объект
2	0,25	0.67	200	Удовлетворительный
3	0,50	1.00	300	Средний объект
4	0,75	1.33	600	Отличный объект
5	1,00	1.67	1200	Идеальный объект

Такой подход отражает наличие на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не только сегментов, связанных с наличием объектов разного функционального назначения, но сегментов, связанных с различными требованиями и различными уровнями платежеспособности у разных социальных групп потенциальных покупателей. Схематично такую сегментацию рынка можно изобразить в виде матрицы.

	Категория 1	Категория 2	Категория 3	Примечания
Жилье	200 – 300	300-600	600-1200	Цена в $ за 1 м2
Гостиницы	5-10	10-100	100-1000	Плата за место в $ в сут.
Магазины	100-200	200-800	800-1000	Ставка чистой аренды в $ в год
Офисы	0-100	100-300	300-800	Ставка чистой аренды в $ в год
Автомобили	1-4	4-10	10-100	Цена за штуку в тыс. $
Пиво	5-10	10-50	50-200	Цена за 0,5 литра в руб.
Сигареты	4-20	20-40	40-50	Цена за пачку в руб.
Кроссовки	10-15	15-200	200-500	Цена за пару в $

Переход из одного сегмента рынка в другой характеризуется резким повышением величин рыночной стоимости и рыночных ставок арендной платы, что отражает экспоненциальная зависимость на рис. 1.

Квалиметрическая модель, как и любая другая, не может отражать всех свойств объекта. В связи с этим, встает вопрос об адекватности модели, то есть о ее способности отражать наиболее существенные свойства объекта. Для проверки адекватности квалиметрической модели объекта недвижимости было проведено тестирование модели, то есть сравнение стоимости, полученной с ее помощью, с известным значением рыночной стоимости ряда объектов. Для тестирования использовались данные о ценах предложения по ряду построенных или реконструированных домов, расположенных в центре Санкт-Петербурга. Это решение объяснялось тем, что первичный рынок жилья является наиболее стабильным в настоящее время. Для других объектов недвижимости наблюдается очень существенный разброс цен на схожие объекты, что связано с потерей продавцами и покупателями надежных ценовых ориентиров. При анализе цен предложения не учитывались условия финансирования (рассрочка платежа и предоплата), а также сроки окончания строительства. Полученные данные сведены в таблицу и проиллюстрированы графиком.

№ п/п	Адрес объекта оценки или сравнения	Цена $/м2	Аддитивная модель	Мультипликативная модель
Расчет	Погрешность	Процент	Расчет	Погрешность	Процент
1	Яблочкова X		343			382
2	Яблочкова Y		318			373
3	В. Вишневского X		561			575
4	Кирочная Y		396			430
5	Комплекс "Альба"		640			680
6	Б. Разночинная 19	360	401	41	11%	423	63	18%
7	П. Попова 27	490	418	-72	-15%	446	-44	-9%
8	В. Вишневского 13	400	430	30	7%	454	54	14%
9	Наб. Ждановки 10	682	692	10	1%	721	39	6%
10	Торжковская 15	330	348	18	5%	373	43	13%
11	Пушкинская 10	650	492	-158	-24%	568	-82	-13%

Результаты тестирования изображены на рис. 2

Рис. 2. Тестирование квалиметрической модели

Из анализа теста можно сделать следующие выводы:

1.  Мультипликативная и аддитивная модели дают близкие результаты. При этом результаты аддитивной модели стабильно выше, то есть приводят к более высоким значениям рыночной стоимости.

2.  С учетом нестабильности рынка и трудностей назначения цены для продавца согласование расчетных и «экспериментальных» данных представляется удовлетворительным для целей назначения стартовой цены на переговорах о купле – продаже объектов.

Общие выводы

1.  Для конкретного покупателя (инвестора) может определяться не только инвестиционная, но и рыночная стоимость. Для целей покупки, в частности, может определяться стоимость реализации или стоимость ограниченной реализации.

2.  При взаимодействии с заказчиком–инвестором консультант–оценщик сталкивается с проблемой не только оценки, но и подбора объекта или объектов недвижимости как объектов инвестирования. При этом в течение достаточно ограниченного времени производится оценка ряда объектов, объединенных одной целью оценки и одинаковым или близким наилучшим и наиболее эффективным использованием. Предлагается такую оценку назвать групповой оценкой. По достоверности и обоснованности результатов она приближается к индивидуальной, а по трудоемкости и срокам – к массовой.

3.  Удобным вариантом реализации сравнительного подхода при групповой оценке является использование квалиметрической модели. Если адекватная квалиметрическая модель разработана, оценка конкретного объекта осуществляется путем подстановки в модель показателей простых свойств оцениваемого объекта.

4.  Аддитивная и мультипликативная модели «свертки» дали в результате тестирования близкие результаты.

5.  Сегментация рынка недвижимости должна производиться не только по функциям объекта, но и по характеристикам типичного покупателя. Это экономическое явление иллюстрируется нелинейной зависимостью между интегральным коэффициентом качества объекта и его рыночной стоимостью. То есть, за увеличение качества объекта требуется заплатить непропорционально высокую цену (см. рис.1).

6.  Инвестор-покупатель может избрать осторожную стратегию, ориентированную на стоимость реализации или рискованную стратегию, ориентированную на стоимость ограниченной реализации. Во втором случае скидки могут достигать 50% от рыночной стоимости.

7.  Объекты, выставленные на продажу, очень часто не имеют должного информационного обеспечения. Инвестор-покупатель с помощью профессиональных оценщиков должен в этом случае самостоятельно осуществлять сбор и структуризацию информации об объекте для принятия обоснованного инвестиционного решения.

8.  Снижение рисков инвестора может достигаться путем принятия «гибких» архитектурно - планировочных решений, подразумевающих возможность полного или частичного изменения функции (функций) объекта недвижимости.