Применение техники остатка для оценки предприятия (бизнеса)

Применение техники остатка для оценки предприятия (бизнеса)

,

Доцент кафедры «Экономика и менеджмент

недвижимости» СПбГТУ, к. т.н.

При оценке предприятий методом суммирования стоимости активов (затратный подход) есть опасность недооценки или переоценки стоимости действующего предприятия в связи с игнорированием системного эффекта, который может привести к существенному увеличению стоимости предприятия за счет синергетического эффекта. Избежать ошибки позволяет техника остатка, которая хорошо известна оценщикам недвижимости и применяется в практике оценки.

Рассмотрим в качестве примера технику остатка для земли, так как оценка земельного участка, как правило, вызывает более серьезные трудности, нежели оценка улучшений. Разрешающая формула данной техники выглядит следующим образом:

Vo=Vb+(Io-Vb*Rb)/Rl[1] , (1)

Vo – стоимость системы из двух взаимодействующих между собой активов;

Vb=V2 – стоимость того, актива который может быть оценен другими методами (затратным или методом прямых рыночных сравнений);

Io – общий (интегральный) доход, который генерируется объектом как системой взаимодействующих между собой активов;

Rl=R1 и Rb=R2 – коэффициенты капитализации для первого и второго активов.

Если объект оценки (предприятие) является системой m активов, из которых известна стоимость m-1 и неизвестна стоимость последнего, то формула (1) будет выглядеть так:

(2)

Актив номер m обладает такими особенностями:

·  Это актив включает в свою стоимость системный эффект от взаимодействия элементов системы (активов) между собой в процессе эффективного функционирования системы.

·  Определить стоимость этого актива затруднительно или невозможно.

Коэффициент капитализации может быть определен либо непосредственно по рыночным данным, либо вычислен на основе той или иной аналитической модели. На пример с помощью известной формулы Эллвуда:

Ri=Yi-Δi*SFF(Yi,ni), (3)

где Yi - норма отдачи (норам дохода);

Δi- относительное изменение стоимости актива;

ni – количество периодов (лет), на которые осуществляется прогноз реверсии при постоянном доходе;

SFF(Yi, ni) – финансовая функция фактор фонда возмещения.

Описанный выше прием может использоваться в двух режимах.

Во-первых, если оценку выполняет бригада оценщиков, каждый из которых оценивает рыночную стоимость каждого из активов 1,2,…,m-1, то стоимость и коэффициент капитализации для каждого из оцененных активов известны, как результат оценки. Оценщик предприятия должен дать прогноз дохода от использования всего предприятия и определить коэффициент капитализации для предприятия. После этого легко вычисляется стоимость действующего предприятия.

Во-вторых, если оценка предприятия выполняется одним оценщиком или единой группой оценщиков, то от него требуется оценить рыночную стоимость каждого из m-1 активов и дать прогноз ставки дисконтирования (нормы отдачи) и прогноз изменения стоимости каждого из активов.

Рассмотрим условный численный пример.

№	Список активов	Стоимость Vi	Доход Ii	СтавкаYi	ni	Δi	Ri	КVi	КIi
1	Земельный участок (З)	50 000	5 000	10%	5	0	10.0%	10.4%	5%
2	Улучшения (У)	200 000	30 014	15%	50	-50%	15.0%	41.4%	30%
3	Машины и оборудование (М)	50 000	11 926	20%	10	-100%	23.9%	10.4%	12%
4	Интел. собственность (И)	20 000	7 437	25%	5	-100%	37.2%	4.1%	7%
5	Организация (О)	162 897	45 623	25%	10	-100%	28.0%	33.7%	46%
	Сумма	482 897	100 000					100%	100%

Примечания:

Предприятие рассматривается как система, состоящая из 5-ти активов

1.  Земельный участок (З) – условное наименование рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено предприятие, или вклада местоположения в стоимость предприятия;

2.  Улучшения (У) – рыночная стоимость улучшений (здания, сооружения, коммуникации, часть оборудования и др.), которые оцениваются, главным образом, на базе затратного подхода;

3.  Машины и оборудование (М) – рыночная стоимость транспортных средств, машин и оборудования, которое может быть отделено от предприятия и оценивается, как правило, на основе метода сравнения продаж;

4.  Интеллектуальная собственность (И) - рыночная стоимость той интеллектуальной собственности, которая подлежит юридической защите;

5.  Организация (О) – рыночная стоимость возможности использовать кадровый потенциал (человеческий капитал) организации, а также интеллектуальный капитал, неотделимый от организации (связи с потребителями и партнерами, способ организации производства и сбыта). Эту составляющую стоимости компании называют еще интеллектуальным капиталом[2].

Очевидно, что такой подход, как и техника остатка для земли в оценке недвижимости, является некоторым синтезом разных методов оценки. Так использование такого подхода не позволяет оценщику производить согласование результатов, полученных на основе доходного и затратного подходов.

Коэффициенты KVi и KIi показывают долю соответствующего актива в интегрированной стоимости предприятия и в интегрированном доходе предприятия.

[1] См. К вопросу о выборе и реализации техник оценки недвижимости капитализацией дохода. НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 3, 1999 г.

[2] Томас Стюарт. Богатство от ума. Издательство «Парадокс». Минск.:1998