Зонирование и оценка земель г. Астана (стр. 11 )

Таблица 5. Число построенных квартир и средний размер общей площади

	2004	2005	2006
Число построенных квартир, единиц	2298	3790	8259
в том числе:
1- комнатные	202	544	1240
2- комнатные	700	1095	2210
3- комнатные	798	1060	2120
4- комнатные	329	598	1800
5- ком. и выше	269	493	853
Средний размер общей площади квартир, кв. метров	135,4	251,4	843,6
1- комнатные	40,7	56,4	74,6
2- комнатные	64,9	84,4	125,1
3- комнатные	100,5	143,9	211,5
4- комнатные	156,6	201,7	410,1
5- ком. и выше	274,5	234,3	520,1

Из схемы 3 мы видим как растет вводимых в эксплуатацию жилых домов по сравнению с прошлыми годами, например в 2003 году в эксплуатацию введено 230, 2 тыс. кв. метров, а 2004 году этот показатель вырос до 260,6 тыс. кв. метров, ну и 2005 году в эксплуатацию введено свыше 421,3 тыс. кв. метров.

Схема 3. Ввод в действие жилых домов (тыс. кв. метров)

Активно застраивается весь город. Только на территории СЭЗ «Астана – новый город» в этом году начато строительство 24 крупных объекта. К примеру, в прошлом году было сдано в эксплуатацию только 13. В настоящее время на Левобережье строится 70 зданий и сооружений, из них: 27 административных зданий, 31 объект социального значения, 37 жилых зданий, 51 объект транспортной инфраструктуры и благоустройства. На рынке функционирует свыше 1000 строительных компаний. Количество крупных предприятий составляет 6% от общего числа фирм строительной отрасли. Ими возводится две третьих всех новостроек.

Современный рынок жилищного строительства характеризуется следующими основными параметрами:

·  месторасположение;

·  качество строительства и отделки;

·  использование высокотехнологичных и экологически-чистых материалов;

·  уникальные архитектурно-дизайнерские решения;

·  наличие развитой инфраструктуры и благоустроенной территории, систем коммуникации и охраны.

На схеме 4. представлена структура новостроек по этажности вводимых объектов. Согласно проведённому исследованию, 52% от общего числа новых зданий состоит из 9-12 этажей; 21% процент новостроек условной высоты в 13-18 этажей; 13% и 14% зданий приходится на вновь вводимые объекты высотой до 8 и свыше 18 этажей соответственно.

Схема 4.. Структура новостроек по этажности вводимых объектов.

По объемно-планировочным характеристикам квартиры делятся на: 1-комнатные – от 40 кв. м., 2-комнатные - от 60 кв. м., 3-комнатные – от 80 кв. м., 4-комнатные – от 100 кв. м., 5-комнатые – от 120 кв. м. и пентхаусы - от 160 кв. м. и выше. В структуре сдаваемого в эксплуатацию жилья, преобладают квартиры с черновой отделкой. Конкурентные преимущества новостроек заключаются в наличии развитой инфраструктуры (магазины, салоны красоты, детские сады, автопаркинг), обеспеченности лифтами и системой безопасности, благоустроенностью прилегающей территории, использовании в строительстве высокотехнологичных и экологически-чистых материалов.

Спрос и предложение на рынке жилья.

На рынке города Астаны наблюдается превышение предложения над спросом, как по продаже, так и по аренде недвижимости. В целом активность предложения недвижимости (сегмент продаж) в 18 раз активнее спроса на неё. Предложение недвижимости в аренду превышает спрос, по аналогичному показателю, в 1,9 раза.

Структура предложения недвижимости по её типу представлена на схеме 5. Доля предложения двухкомнатных квартир составляет 23,11% и превышает предложение однокомнатных (7,8%) квартир в 3 раза, трёхкомнатных (17,7%) квартир в 1,3 раза, четырёх восьми комнатных (6,54%) квартир в 3,5 раза. Достаточно значимая доля предложения домов и коттеджей – 16,1%. Относительный показатель предложения офисных и производственных помещений – 20,9%.

Схема 5.. Структура предложения недвижимости по ее типу

В структуре спроса (Схеме 6) лидируют двухкомнатные квартиры (25,72%); чуть менее востребованы однокомнатные (22,86%) и трёхкомнатные (18,58%) квартиры. Необходимо также отметить, что на сегодняшний день актуален спрос на земельные участки (24,29%).

Схема 6.. Структура спроса недвижимости по ее типу

Относительно прогноза ценовой ситуации в сегменте бизнес-класса эксперты видят следующие варианты: 46% считают, что в данном сегменте цены в ближайшие два года стабилизируются, но 43% респондентов предполагают рост цен. Ценовой прогноз по элитному сегменту выглядит следующим образом: 34% экспертов прогнозируют повышение цен, а 14%, напротив, — их снижение. В то же время за стабилизацию цен высказался 31% экспертов. Оптимистичный прогноз по поводу увеличения стоимости элитного и полуэлитного жилья в ближайшие два года скорее всего связан со статусом столицы. Как заметил один из экспертов, «столичная недвижимость всегда будет в цене». Опрос, проведенный National Business среди экспертов рынка недвижимости Астаны, выявил интересные тенденции в отношении факторов, определяющих выбор покупателя. Из пятерки самых значимых можно выделить «качество жилья», что означает качество проектировки, строительства, стройматериалов и т. д. Объективно, что это третий по значимости критерий после «цены» и «месторасположения жилья».

4.2.  Определение стоимости жилья в зависимости от различных факторов.

Стоимость недвижимого имущества в столице Казахстана давно превзошел все ожидаемые варианты, из проведенного исследования рынка жилья нашего города. С помощью газеты бесплатных объявлений «Из рук в руки», и газеты «Инфо - цес», журнала «Вся недвижимость-Астана» а также риэлтерских компаний изучили среднею стоимость 1 кв. метра в столице нашей Республики.

В схеме 19 приведены сведения о стоимости одного квадратного метра жилья во вновь вводимых объектах в зависимости от класса жилья. Цены определяются районом и месторасположением новостроек, степенью готовности жилья к непосредственной эксплуатации, типовым классом недвижимости. Оптимальные расценки на новое жильё в столице представлены в схеме 20. Необходимо отметить, что фактический диапазон цен может отличаться от представленного, в силу субъективности предложения и спроса на недвижимость.

Уровень цен на офисные помещения.

Современный рынок недвижимости в сегменте офисных помещений отличается относительно высокой ценой за квадратный метр, а также условиями повышенной комфортности, характеризующимися следующими особенностями:

• Современные инженерные системы
• Подземная парковка с прямым доступом в офис
• Интернет
• Оптико-волоконная сеть
• Современная телефония
• Кабельное TV
• Системы безопасности и круглосуточная охрана
• Собственная эксплуатационная компания
• Эксклюзивная архитектура
• Удобный доступ к центральным улицам столицы

4.3. Уровень цен на рынке вторичного жилья.

В общем объеме сделок вторичная недвижимость занимает долю порядка 60%. Однако данный сегмент сдает свои позиции по целому ряду причин. Во-первых, большинство квартир не соответствует современным стандартам и требованиям, что относится к общему состоянию зданий, планировке квартир, площадям и инфраструктуре жилья. Во-вторых, стоимость квартир на первичном и вторичном рынках Астаны не сильно разнится. В-четвертых, необходимо учитывать постепенный снос ветхих зданий, который неизбежно повлияет на дальнейший срок их эксплуатации. В-пятых, следует принимать во внимание рост предложения за счет увеличения желающих улучшить свои жилищные условия.

Оптимальный диапазон цен на рынке вторичного жилья, в зависимости от района и месторасположения, представлен в таблице 6.

Таблица 6.. Диапазон цен на рынке вторичного жилья

№	Старый город	Цена (диапазон) в у. е.
1	1-комнатная	30000-40000
2	2-комнатная	40000-60000
3	3-комнатная	60000-80000
4	4-комнатная	80000-120000
№	Центр	Цена (диапазон) в у. е.
1	1-комнатная	40000-50000
2	2-комнатная	65000-85000
3	3-комнатная	85000-120000
4	4-комнатная	120000-200000
№	Микрорайоны	Цена (диапазон) в у. е.
1	1-комнатная	40000-50000
2	2-комнатная	65000-85000
3	3-комнатная	85000-120000
4	4-комнатная	120000-200000
№	Левобережье	Цена (диапазон) в у. е.
1	1-комнатная	70000-90000
2	2-комнатная	100000-170000
3	3-комнатная	170000-200000
4	4-комнатная	200000-300000

Согласно Выше приведенным данным на сегодняшний день в столице нашей республики цены на жилье достигли невероятных вершин. По данным информационно-аналитической компании «BelifVera» проведенным им исследовании по рынку жилья в г. Астана и согласно данным Управления статистики г. Астаны цены на жилье растут с невероятной скоростью. Этому способствует высокая миграция населения в Астану. На рынке жилья в столице низкая конкуренция нужно привлечь еще десятки строительных компании чтобы цены были приемлемы для всех категории людей. На рынке недвижимости столицы на сегодняшний день происходит бурный рост, связи с этим на земельные участки в городе поднялись цены в несколько раз. Дороговизна недвижимости в столице эксперты связывают прежде всего с дороговизной земли под строительство недвижимого имущества. По анализу проведенного в городе, можно посмотреть в таблице 7 какая цена земельных участков в городе.