«КОРОТКИЙ ПАКЕТ»
Плюсы и минусы продажи участков под застройку по-новому
«Мы решили продавать не право на строительство, а право аренды»,– Так прокомментировал решение городского правительства предоставлять земельные участки по упрощенной схеме вице-губернатор Санкт-Петербурга .
Напомним, что согласно новому порядку предоставления земельных участков под застройку, принятому постановлением правительства Санкт-Петербурга 16 марта текущего года, предусматривается три варианта выделения земли:
· по упрощенной схеме («короткий пакет» документов),
· по полной программе («длинный пакет»),
· целевое выделение объекта.
«Короткий пакет» не дает инвестору права на строительство, он позволяет проводить только изыскательские работы.
По упрощенной схеме город готовит часть необходимых застройщику документов. В том числе – согласование функционального назначения участка, документы, удостоверяющие отсутствие обременений. Также строительство согласовывается с общественностью, предоставляется информация об имеющихся в районе потенциальной застройки инженерных мощностях.
С победителями торгов заключаются договоры аренды на 6 лет. Полтора года отводится на изыскательские работы, еще столько же - на проектирование. После этого застройщики должны получить в Комитете по градостроительству и архитектуре разрешение на строительство и за три года возвести объект.
В Смольном особо подчеркивают, что это мероприятие ни в коем случае не является всего лишь демонстрацией приверженности рыночным механизмам, а совсем наоборот – первым реальным шагом вперед.
Следует отметить, что цель упрощенной схемы, по замыслу разработчиков идеи, - оперативное обеспечение строителей земельными участками, а не извлечение максимальной прибыли от них.
С одной стороны, в результате конкурсных процедур, по прогнозу Комитета по строительству, отчисления в бюджет за аренду участков (то есть взимаемая городом плата за инфраструктуру) могут превысить $100 за один кв. метр. Это при том, что в начале года власти подняли соответствующую минимальную планку с $40 до $80, вызвав тем самым некоторое недовольство застройщиков. Но в результате, по итогам первых торгов, городской бюджет должен пополниться на $ 40 млн (для сравнения: по предварительным оценкам, в 2003 году отчисления строителей за право застройки составили всего $ 100 млн).
С другой стороны, инвестору дано право воспользоваться рассрочкой: 30% суммы внести через 20 дней после заключения договора, еще по 30% – через год и через два и по 3,33% за последние три года аренды.
В правительстве, по словам заместителя председателя КУГИ , понимают ущербность «короткого пакета» и вводят его как временную меру.
– На сегодняшний момент, – сказал на конференции в Союзе архитекторов Алексей Борисович в конце марта, – иначе быстро начать процедуру торгов нельзя. Но необходимо, строительный рынок может остановиться.
подчеркнул, что правительство сделает все возможное, чтобы перейти к торгам по полной схеме.
В течение текущего года планируется подготовить на торги по такой схеме 113 объектов недвижимости под строительство. Но на подготовку полных (или «длинных») пакетов уйдет от 11 и более месяцев. Также в течение полугода будет выставлено на торги 27 земельных участков под АЗС и до конца июня продано 44 расселенных аварийных домов.
Первые торги недвижимостью под строительство по упрощенной схеме состоятся 17–18 мая текущего года. Об этом сообщил в Законодательном собрании вице-губернатор Александр Вахмистров. Он отметил, что для этих целей готовятся 10 участков. Торги будут проходить в открытом режиме аукциона.
Он напомнил, что если по истечении шести лет инвестор не выполнит своих обязательств, земля изымается и повторно запускается в оборот через торги.
В итоге официально объявлено, что в перспективе город намерен выставлять на торги подавляющее большинство участков – около 2 млн кв. м в год. Впрочем, соотношение между участками, распределяемыми через торги, и теми, что уйдут целевым назначением – пока неизвестно. Это будет регламентировать закон, который сейчас разрабатывается. Тем не менее понятно, что заявленной «тотальности» торговых процедур не получится.
Сергей Шумкин
