Социальные роли оценщика как участника рынка недвижимости
, к. т.н., доцент СПбГТУ
«Экономика - наука, изучающая человеческое поведение
с точки зрения соотношения между целями и ограниченными
средствами, которые могут иметь различное употребление»
Лайонел Роббинс
Автору нередко приходилось быть свидетелем и (или) участником споров оценщиков по поводу «правильных» взаимоотношений с заказчиками оценки и степени разумной независимости оценщика. Предлагаемые заметки являются попыткой обобщить мнения, высказываемые в этих спорах, и ответить на некоторые актуальные для оценщиков вопросы. Как то:
ü Можно ли быть независимым от того, кто платит тебе деньги?
ü Может ли быть заказчик безразличен к результатам оценки?
ü Кто должен нести риски, связанные с неопределенностью результатов оценки?
ü Может ли быть оценка бесспорной (однозначной)?
ü Двойная оценка и судебные разбирательства по поводу оценки – это правило или исключение?
ü Как и когда оценщик должен выступать в суде с защитой своих результатов?
ü Можно ли знать рыночную стоимость, как наиболее вероятную цену продажи [1] или о ней можно только догадываться? и т. д.
Ниже предлагаются некоторые схемы (модели), описывающие роли оценщика и его взаимоотношения с другими субъектами рынка. Эти схемы представляются «типовыми» в том смысле, что имеют много частных случаев.
Автор отдает себе отчет в том, что представленный материал носит ярко выраженный дискуссионный характер и будет рад узнать мнения коллег по обсуждаемым вопросам.
Начнем с модели, предполагающей наличие так называемого «рыночного механизма», определяющего стоимость объекта оценки объективно, то есть независимо от воли, желаний и поведения участников рынка. Стоимость, согласно этой модели, представляет собой результат взаимодействий объективно существующего рынка и объекта. Механизм этого взаимодействие описывается методикой оценки. Оценщик представляется ученым – наблюдателем, похожим на астронома, который с помощью своего телескопа (методики оценки) видит то, что не дано видеть обычному человеку. Такая роль является весьма привлекательной для многих оценщиков, особенно вышедших из среды инженеров-механиков и ученых-исследователей. В то же время, многие профессиональные экономисты также придерживаются механистических взглядов.
Согласно схеме №1 оценщик изучает рынок, изучает объект, вычисляет рыночную стоимость в соответствии со стандартами и методикой оценки и излагает результаты в отчете, который продает заказчику. При этом подразумевается, что есть некоторое истинное значение стоимости, а все остальные значения являются неправильными, неверными, ошибочными. Такой подход, в частности, просматривается в Европейском стандарте [2], в котором рыночная стоимость определяется как расчетная величина, то есть как результат расчета.
Схема №1 «Оценщик – исследователь»
Отметим некоторые обстоятельства, мешающие развитию и практическому применению такой модели:
1. Для многих объектов наблюдение и изучение «рыночного механизма» затруднено тем, что он (механизм) подает очень слабые сигналы, подтверждающие его существование. В частности, это проявляется в небольшом количестве заключенных сделок, являющихся «фактами» рынка. В результате из методики оценки выпадает такая важнейшая оценочная процедура как метод сравнения продаж и все, что на ней базируется. Тупиковая ситуация, возникающая в случае отсутствия зафиксированных сделок, известна каждому оценщику. В частности, в период августа – декабря 1998 года многие оценщики предлагали заказчикам провести оценку объектов с датой 1 августа 1998 года, мотивируя свое предложение таким аргументом: "нет сделок - нет стоимости". Хотя каждому здравомыслящему человеку понятно, что отсутствие стоимости – это невозможность продать ни по какой цене (стоимость равна нулю).
2. Если на том секторе рынка, на котором представлен объект оценки, все же наблюдаются сделки купли - продажи, то возникает другая важнейшая проблема - проблема недостоверности данных о величинах сделок. Дело даже не в том, что эти данные оценщику трудно раздобыть, а в том, что вообще не понятно, откуда они могут быть известны оценщику. Единственным источником информации оказываются, как правило, некоторые мнения тех или иных людей или просто сплетни.
3. Цены предложений могут, как показывает практика, очень существенно отличаться от цен сделок [3]. Это и не удивительно, так как понятны трудности, с которыми сталкивается тот, кто выставляет на продажу нетиповой объект, рыночная стоимость которого неизвестна.
4. Разброс результатов изучения стоимости квалифицированными оценщиками может составлять не несколько процентов, а несколько раз. Так в солидном оценочном издании опубликована статья, в которой утверждается, что нормы отдачи должны составлять около 150–200% [4]. В то же время подавляющее число оценщиков считает, что эта величина находится где-то в диапазоне 20-30%. При таких расхождениях в величине ставки дисконтирования величина рыночной стоимости, найденная доходным методам, может изменяться в 6-8 и более раз при одинаковых денежных потоках.
5. Источники таких неоднозначных толкований методики хорошо известны оценщикам (прогноз доходов, вычисление износов, обоснование корректировок и т. д.).
6. Если предположить, что оценщик знает истинную величину сделки купли – продажи объекта, почему он должен считать, что эта величина соответствует высоким требованиям, предъявляемым к понятию «рыночная стоимость»? Ведь решение о сделки принимали живые люди. Как они это сделали? В лучшем случае обратились за помощью к профессиональным оценщикам, которые действовали, опираясь на другие сделки. Образуется замкнутый круг (цикл).
То есть для того, что бы была заключена сделка, участники должны осуществить оценку (самостоятельно или с помощью оценщика), а для этого нужно знать результаты по другим сделкам.
Отметим при этом, что ситуация упрощается в случае, если товар пользуется массовым спросом, то есть имеется большое количество покупателей. В этом случае заключается большое количество сделок, что позволяет каждому покупателю выступить в качестве оценщика. Таким товаром на рынке недвижимости являются, по-видимому, только типовые квартиры. Хотя и этот рынок далек от идеального рыночного механизма со свободной конкуренцией.
В последнее время в отечественной и зарубежной литературе активно разрабатываются и обсуждаются альтернативные экономические теории, которые исходят из того, что в экономике действуют живые люди, имеющие возможность принимать осознанные решения и действовать в соответствии с субъективно формулируемыми целями [5,6,7]. Такие подходы привлекательны для применения в экономике недвижимости тем, что дают возможность учесть уникальность каждого объекта как товара и каждого покупателя как инвестора. При «гуманистическом» подходе к экономике задача оценщиков заключается в том, что бы способствовать согласованию интересов участников рынка, анализируя последствия принимаемых решений, и способствовать справедливому обмену.
Схема №2 «Оценщик – консультант» представляется самой перспективной для оценщика, так как отражает экономическую и социальную суть оценочной деятельности. Оценка нужна не сама по себе, а только как инструмент управления. Одна из важнейших функций управления – функции принятия инвестиционных решений использует оценку для выбора и обоснования решений.
Схема №2 «Оценщик – консультант»
Согласно этой схеме оценщик изучает потребности заказчика, помогает ему сформулировать цели, выбрать объект инвестирования, разработать и оценить проект развития объекта путем генерации и выбора вариантов. Информация, которая отражает наиболее существенные для достижения поставленных целей свойства объекта, и объективизирована в некоторой форме, называется моделью объекта.
Перечислим некоторые особенности объектов недвижимости, которые делают участие консультанта – оценщика целесообразным:
1. Высокая ответственность в случае принятия неправильного решения
2. Сложность объектов недвижимости как объектов изучения. Любой объект является уникальной системой, состоящей из большого количества взаимосвязанных элементов и, в то же время, является элементом систем более высокого уровня.
3. Оценщик должен выявить потребности и цели субъекта-заказчика и учесть их при выборе объекта инвестирования и при определении стоимости объекта. Очевидно, что при этом речь идет об инвестиционной стоимости.
4. Модель объекта, являющаяся основой для принятия решения, может использоваться в дальнейшем для повторной оценки или непрерывного слежения за стоимостью (мониторинга).
5. Отчет об оценке является моделью объекта, использующей естественный язык (тексты), графику (чертежи, фотографии), алгоритмы и формулы.
6. Специальные приемы составления отчета об оценке могут привести к тому, что дальнейшее использование отчета будет осуществляться при минимальных затратах времени самим заказчиком или автором отчета.
7. Такой отчет – модель отражает все характеристики объекта, существенно влияющие на стоимость объекта.
8. Длительное сотрудничество оценщика с одним заказчиком не отрицает его (оценщика) независимости. Скорее можно говорить о равноправном партнерстве. Юридическая и организационная самостоятельность оценщика также желательна, как у других специалистов, занимающихся оказанием информационных услуг (аудиторы, адвокаты и др.).
Инвестиционное проектирование традиционно рассматривается как некоторый конфликт между инвестором и окружением проекта, то есть некоторыми внешними по отношению к инвестору обстоятельствами. В то же время, рыночная, то есть конкурентная экономика подразумевает постоянные конфликты между разными субъектами (физическими или юридическими лицами). Если интересы сторон являются противоречивыми, возникает конфликт, который может быть разрешен путем переговоров или путем судебного разбирательства. Роль оценщика, как и других носителей специальных знаний (экспертов), в разрешении конфликтов может и должна быть существенной.
Схема №3 «Оценщик – адвокат» является наиболее последовательным способом разрешения конфликтов и имущественных споров. Она подразумевает участие оценщика в споре «до победного конца» и в попытках заказчика отстаивать свои имущественные интересы за счет интересов другой стороны конфликта.
Схема №3 «Оценщик – адвокат»
Такая роль оценщика возникает, в частности, при разделе имущества (ст. 8 Закона). При этом имеют место следующие особенности складывающейся конфликтной ситуации:
1. Каждый оценщик открыто защищает интересы своего клиента. У него нет необходимости скрывать свою заинтересованность в разрешении конфликта и ссылаться на независимость оценщика.
2. Эта позиция оценщика – эксперта принципиально отличается от позиции эксперта, выступающего в суде в качестве независимого эксперта (схема №1). Учитывая то, что современная методика оценки не является объективной и однозначной в отличие от технической или медицинской экспертизы, оценщику очень трудно занять независимую, объективно верную позицию «над схваткой».
3. В то же время, для того, чтобы эффективно защитить интересы клиента, оценщик должен воздействовать на суд, убеждая его в справедливости притязаний своего заказчика. То есть суд примет, скорее всего, решение, предложенное тем оценщиком - экспертом, который будет убедительно демонстрировать свою «объективность».
4. Сторона, которая пользуется услугами профессионального оценщика, получает существенные преимущества при разрешении спора, так как обладает наиболее полной, достоверно и систематизированной информацией.
5. Способность оценщика, как и адвоката, добиваться успеха в суде открывается дополнительные возможности для получения заказов.
6. Так как суд должен рассматривать вопросы по существу, оценщик должен опираться на достоверные данные и предлагать их убедительную интерпретацию.
7. Одной из сторон в судебном споре может быть государство
Очевидно, что покупатель и продавец тоже имеют противоречивые интересы, которые, однако, не принято разрешать в суде. Отечественный опыт убеждает нас в том, что лучше не доводить конфликты до суда, а пытаться договориться. Если обе стороны конфликта проявляют добрую волю к достижению договоренности, у оценщика появляется возможность оказать существенную помощь в этом.
Схема №4 «Оценщик – посредник» открывает перед профессиональными оценщиками богатые возможности в организации сделок на более высоком уровне, нежели тот который демонстрируют сегодня риэлтеры. При этом переговоры могут вести или сами заказчики или уполномоченные ими оценщики – посредники. Не случайно, что такая ситуация описана как процедура оценки для интеллектуальной собственности [8].
Схема №4 «Оценщик – посредник»
Цена на объект недвижимости всегда устанавливается в результате переговоров. Исход переговоров зависит, главным образом, от трех обстоятельств:
1. Информированность каждой из сторон
2. Возможность покинуть переговоры (наличие альтернатив)
3. Искусство ведения сторонами переговоров
Оценщик, пользующийся доверием сторон, или два оценщика, представляющие интересы каждой из сторон, могут оказать существенную помощь в проведении переговоров с целью купли - продажи, залога и т. д. Именно сбор важной информации об объекте и ее представление в наглядной и убедительной форме являются профессиональными навыками оценщика. В связи с этим, качественный отчет об оценке является надежной базой для ведения переговоров. Отметим следующее:
1. По нашим наблюдениям наиболее убедительными для продавца являются результаты метода сравнения продаж
2. Покупатель, как правило, ориентируется на результаты затратного метода, так как имеет реальную альтернативу осуществления нового строительства. При этом базой для реализации затратного метода должна быть стоимость замещения.
3. Доходный метод должен учитывать мотивы типичного покупателя. Покупатель и продавец имеют безусловное право на получение объективной информации о свойствах объекта. Конкретные "фирменные" варианты использования объекта могут остаться коммерческими секретами.
4. Ознакомление с результатами оценки помогает сторонам сознательно принимать решение о покупке или продаже объекта.
5. Целью переговоров является соглашение о справедливой цене, которая будет выгодна обеим сторонам.
6. Возможна ситуация, при которой достижение договоренности невозможно. Тогда сделка не состоится по объективным причинам, что тоже является позитивным результатом работы оценщика.
Анализ реальных социальных ролей, которые играют оценщики, позволяет сделать следующие выводы:
1. Общим случаем является роль «оценщик – консультант». При этом оценщик может защищать интересы своего клиента в спорах, в том числе и судебных, или представлять его интересы на переговорах. Если оценщик успешно справляется с этой ролью, у заказчика должен проявиться интерес к длительному сотрудничеству с оценщиком с переходом его в статус постоянного консультанта.
2. Независимость оценщика возможна только в тех случаях, когда он сам играет роль арбитра (судьи). Для этого обе стороны должны в той или иной форме уполномочить оценщика играть эту роль.
3. В случаях проведения обязательной оценки для осуществления сделок с участием государства (с. 8 Закона) возможны два варианта:
· Оценщик уполномочен двумя сторонами спора принять решение о величине стоимости, с которым они готовы согласиться
· Два оценщика участвуют в споре, представляя интересы сторон, который разрешатся в суде.
Практические выводы и советы:
ü Оценщикам следует стремиться к установлению длительных взаимоотношений с заказчиком на постоянной основе, то есть стараться играть роль «оценщика – консультанта».
ü При подготовке и написании отчета нужно быть готовым к защите его в суде, где противником будет другой оценщик, обладающий не менее высокой квалификацией
ü Инвестиционная стоимость – отражение полезности объекта для конкретного инвестора, а рыночная стоимость – отражение полезности того же объекта для типичного «среднего» покупателя. В любом случае важнейшая задача оценщика – изучить не только объект, но и потребности и мотивы конкретного или потенциального инвестора.
ü Успехи оценщика в достижении целей, поставленных заказчиком, должны стимулироваться не величиной гонорара, а перспективой дальнейшего сотрудничества с этим и другими заказчиками на основе доброй репутации и успешного содействия в решении проблем, стоящих перед заказчиком. Такая позиция позволяет оценщику получить максимальное вознаграждение за свой труд, не нарушая принцип независимости оценки и положений Закона.
Список литературы
1. Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ»
2. Статья в Деловом Петербурге за 7.12.99
3. . Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод кумулятивного построения) в процессе оценки бизнеса. Вопросы оценки, 1999, №2.
4. . Оценка интеллектуальной собственности. Экспертное бюро М, 1997.
5. , . Экономика человека. Аспект Пресс, М.- 1995
6. Автономов в зеркале экономической теории (очерк истории западной экономической мысли). М., 1993.
7. поисках эффективного управления. М., 1986.
8. Бём-сновы теории ценности хозяйственных благ // Австрийская школа в политической экономии. М., 1992.
9. Утвержденные европейские стандарты оценки недвижимости. Питер Чампнис. Перевод и редакция Тарасевича , Российское общество оценщиков, 1998
