, аспирант МЭЛИ
Особенности налогообложения при доверительном управлении коммерческим недвижимым имуществом
Аннотация
В статье рассматриваются особенности налогообложения в рамках доверительного управления коммерческим недвижимым имуществом, а также предложения по внесению изменений в действующее законодательство по вопросам налогообложения и лицензирования данного вида деятельности.
Ключевые слова
Недвижимое имущество, доверительное управление, налогообложение, лицензирование.
Доверительное управление имуществом является сравнительно новым институтом в экономике России. В силу ряда причин развитие рынка услуг доверительного управления было несколько замедленным и неоднородным. В последние годы услуги доверительных управляющих в сфере недвижимости становятся все более востребованными. Одно из центральных мест среди возможных объектов доверительного управления занимают такие производные объекты недвижимости, как здания и сооружения.
Сущность договора доверительного управления состоит в том, что одна его сторона передает другой на определенный срок имущество. При этом доверенные лица обязуются осуществлять управление им в интересах собственника. Оговариваемая договором передача имущества не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Последний приобретает только возможность совершать в отношении этого имущества любые юридические (например, аренда) и фактические (ремонт и т. п.) действия в интересах "хозяина" - причем в пределах, обусловленных договором и законом. Договор доверительного управления заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ).
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени. В самом же договоре распоряжения имуществом он обязан указать, что действует именно в таком качестве, а не в собственных интересах. Фактически это требование исполняется путем информирования других сторон по сделке распоряжения имуществом, если сделка совершается устно, либо путем проставления в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего пометки "Д. У.".
Особо следует отметить регламентацию ответственности доверительного управляющего, так как ему передается имущество собственника, в отношении которого управляющий может производить широкий спектр различных действий. ГК РФ использует понятие, которую обязан проявить управляющий. В случае невыполнения этого условия доверительный управляющий должен возместить выгодоприобретателю, которым может быть и учредитель управления, упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а также убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа.
Если в результате использования имущества доверительным управляющим возникают долги, то они подлежат погашению за счет имущества, переданного в доверительное управление. Если этого имущества не хватает для погашения долгов, то взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и этого имущества - на средства учредителя управления, которые не переданы в доверительное управление.
В связи с тем, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, то за учредителем управления (доверительным собственником) сохраняются все обязанности по уплате налогов и сборов, связанных с владением имуществом: налог на имущество, налог на прибыль.
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества? как у учредителя управления, так и у доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.
Доверительный управляющий не вправе, если иное не предусмотрено договором доверительного управления, использовать находящееся в управлении имущество в личных целях, а также присваивать себе плоды и доходы от управления.
Остановимся отдельно на обязанностях управляющего, касающихся уплаты необходимых налогов и сборов. Дело в том, что несвоевременная уплата налогов, сборов и платежей в бюджеты различного уровня может привести к потере недвижимого имущества, находящегося в управлении, и дополнительным финансовым расходам учредителя.
Пунктом 1 статьи 174.1 НК РФ на доверительного управляющего возлагаются обязанности налогоплательщика по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость при совершении операций по договору доверительного управления. В декларации по НДС управляющий указывает НДС по операциям, связанным с доверительным управлением и НДС по основному виду деятельности, не связанного с доверительным управлением.
Исчисление же налога на прибыль доверительным управляющим осуществляется только в случае, если по условиям договора ему предусмотрено вознаграждение.
Обязанности начисления и уплаты налогов в рамках договора доверительного управления представлены в табл. 1:
Таблица 1
Налогоплательщик | Налоговые обязательства | ||
НДС | Налог на прибыль | Налог на имущество | |
Учредитель управления | нет | да | да |
Управляющий | да | нет | нет |
Сущность действий доверительного управляющего состоит в оказании услуги. Соответственно он обязан производить лишь обязательные платежи, связанные с получением им вознаграждения за оказание услуг, и не более того. В случае если обязанность уплатить связанные с управлением имуществом налоги и сборы прямо не возложена на управляющего договором доверительного управления, соответствующие фискальные органы не имеют права требовать от него указанных платежей (даже и на основании того, что управляемое имущество учитывается управляющим на отдельном балансе и в сделках с имуществом он выступает от своего имени).
В связи с изложенным, при рассмотрении вопроса о доверительном управлении фискальным органам очень сложно проконтролировать полноту уплаты налогов и сборов в бюджет. Также сложно проконтролировать учредителю управления, нет ли задолженности по налогам и сборам в бюджет у управляющего, каковы риски потери своего имущества.
Для того чтобы обезопасить данный вид деятельности от недобросовестных управляющих, необходим контроль со стороны государства. Для этого необходимо внести корректировки в действующее законодательство и определить, что плательщиком налога на добавленную стоимость, помимо налога на прибыль и налога на имущество, должен являться учредитель. А также ввести лицензирование для компаний, занимающихся управлением недвижимым имуществом. При этом необходимо установить критерий по выдаче лицензий, включающий следующие требования к претендентам на роль управляющей организации:
- юридические лица, которые зарегистрированы, как налогоплательщики не менее 3 лет;
- предоставлен положительный баланс;
- остаточная стоимость собственного имущества не менее 5000 МРОТ;
- предприятие (организация) является добропорядочным налогоплательщиком.
Лицензия может быть выдана на срок не более 5лет.
Вышеизложенные меры помогут выявить и обеспечить участие профессионалов в сфере организации и управления недвижимым имуществом, а также пополнить федеральный бюджет за счет полного поступления налогов и продажи лицензий.
