Земельная собственность и северный рынок
Пресс-служба арбитражного суда Ростовской области сообщает:
На современном этапе социально-экономических преобразований в Российской Федерации земля выступает базовым элементом земельно-имущественных отношений и представляет собой основу отношений собственности
Земельные участки могут быть приобретены в собственность как за плату, так и бесплатно.
Следует учитывать, что объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Законодательством Российской Федерации установлен запрет на приватизацию земель общего пользования, к которым относятся земли, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами и так далее, а также предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе и земель общего пользования.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.2001 года № 000 "О генеральном плане г. Ростова-на-Дону" утвержден генеральный план г. Ростова-на-Дону, который является исходным документом при выполнении комплексных схем развития всех видов городского пассажирского транспорта, дорожного строительства, проектов сетей и сооружений систем инженерного оборудования, проектов благоустройства, а также при решении вопросов землепользования в пределах проектных границ населенного пункта. Данный план разработан институтом "Ростовгражданпроект", согласован с Госпланом СССР и Государственным комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. В соответствии с утвержденным Советом Министров РСФСР генеральным планом г. Ростова-на-Дону в 1972 году был разработан проект детальной планировки Северного жилого массива г. Ростова-на-Дону, в состав которого входит эскиз застройки с планом красных линий, а также разбивочный чертеж красных линий с координатами узлов и точек изломов красных линий. Границы красной линии были скорректированы институтом "Ростовгражданпроект" в 1983 году и до настоящего времени не изменялись.
Красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно - технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. За красную линию не должно выходить ни одно из строений квартала. Красные линии обязательны для соблюдения всеми субъектами градостроительной деятельности, участвующими в процессе проектирования и последующего освоения и застройки территорий городов и других поселений. Соблюдение красных линий также обязательно при межевании и инвентаризации застроенных или подлежащих застройке земель в границах города, при оформлении документов гражданами и юридическими лицами на право собственности владения, пользования и распоряжения земельными участками и другими объектами недвижимости, их государственной регистрации. Осуществление проектирования зданий и сооружений и строительство на территориях поселений, не имеющих утвержденных в установленном порядке красных линий, не допускается. Красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету: в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки; в проектах инженерно - транспортных коммуникаций и так далее.
Красные линии, независимо от того, когда они были установлены, являлись и являются границей территории общего пользования. Соблюдение требований градостроительного законодательства о красных линиях в настоящий момент приобретает особую актуальность в связи со сложившейся ситуацией с землями Северного рынка.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова - на - Дону на основании изданного им Распоряжения от 26 декабря 2003 года принял решение о приватизации земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов - на - Дону, проспект Космонавтов, 4/16, утвердив цену продажи и определив ООО "Торговая фирма "Донские Зори" покупателем этого земельного участка. Впоследствии в январе 2004 года между МУ "Фонд имущества г. Ростова - на - Дону" и ООО "Донские Зори" был заключен договор купли-продажи, на основании которого ООО "Донские зори" получило право собственности на данный земельный участок. В связи с этим в Арбитражный суд Ростовской области обратились ООО "Вавилон" и Администрация г. Ростова-на-Дону с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова - на - Дону; МУ "Фонд имущества г. Ростова - на - Дону" и ООО "ТФ "Донские Зори" с требованием о признании недействительным Распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова - на - Дону и применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи, а именно: земельный участок возвратить в муниципальную собственность, а деньги, уплаченные по договору купли-продажи, вернуть покупателю. Основанием обращения Администрации г. Ростова-на-Дону в суд является тот факт, что приватизация спорного земельного участка нарушает права как муниципального образования, так и жителей городского сообщества на использование этого участка в общественных интересах. Необходимо отметить, что объектом спора является не весь земельный участок Северного рынка г. Ростова - на - Дону, а часть, занятая ООО "Донские Зори" для организации продовольственного рынка и прилегающая к проспекту Космонавтов, общей площадью 3627 кв. м. Бесспорно, очень важным моментом является то, что с приобретением в частную собственность земельного участка у предпринимателей появляется уверенность в дальнейшем развитии своего бизнеса, возможность вкладывать инвестиции в расширение своего дела и т. д. Но единственным условием приобретения в собственность земель - является соблюдение требований законодательства, и прежде всего, соблюдение красных линий, о которых шла речь. Судом было установлено: Проспект Космонавтов г. Ростова-на-Дону является магистральной улицей общегородского значения, обеспечивающей транспортное сообщение Северного жилого массива с Центральной частью г. Ростова-на-Дону. Спорный земельный участок находятся в границах красных линий, то есть, относятся к землям общего пользования: по данному земельному участку проходит пешеходный тротуар, часть земельного участка предназначена для установления и обустройства остановки общественного транспорта, поэтому его приватизация непосредственным образом нарушает права неопределенного кругу лиц -жителей города. Совокупность норм статьи 11 и статьи 85 Земельного кодекса РФ свидетельствует о том, что земли общего пользования являются исключительной собственностью муниципального образования и не подлежат приватизации. Соответственно, Администрации г. Ростова-на-Дону, как органу местного самоуправления муниципального образования - г. Ростова-на -Дону, принадлежит исключительное право пользования, владения и распоряжения названным земельным участком в интересах жителей города. Более того, являясь основным градостроительным документом, Генеральный план г. Ростова-на-Дону определяет долгосрочные перспективы развития населенного пункта. В этих целях при проектировании Северного жилого массива посредством установлении красных линий в границах, существующих на сегодняшний день, осуществлено резервирование территорий для их дальнейшего использования в целях расширения транспортной сети города, городских коммуникаций, решения других проблем городского сообщества. Приватизация земельного участка привела фактически к использованию земель общего пользования в интересах одного хозяйствующего субъекта - ООО "ТФ "Донские зори". Принимая во внимание, что постановление Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 01.01.2001 г. не соответствует законодательству Российской Федерации, а также нарушает права неограниченного числа жителей муниципального образования - г. Ростова-на-Дону, суд принял решение удовлетворить заявление Администрации г. Ростова-на-Дону, а именно:
"распоряжение ДИЗО от 01.01.2001 года признать недействительным, как не соответствующее нормам Земельного кодекса РФ и Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества";
обязать ООО "ТФ "Донские зори" возвратить данные земли в муниципальную собственность, а МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" возвратить ООО "ТФ "Донские зори" уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства.
Рассматривая данное дело, суд исходил их требований норм действующего Российского законодательства, в результате которого было восстановлено нарушенное право городского сообщества на использование земель общего пользования в своих, общественных интересах, был восстановлен принцип социальной справедливости. История развития человечества показывает, что земельный вопрос является одним из главных вопросов экономики любого государства. От достигнутого уровня социальной справедливости при решении земельных вопросов и его соответствия экономической ситуации в обществе, зависит стабильное и успешное развитие экономики государства, а значит и материальное благополучие народа.
