ВОПРОС: Что делать, если собственники жилья не довольны работой своей Управляющей компанией или ТСЖ?
Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.
Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления - управление управляющей организацией - остается неизменным.
То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.
Немного о правовой стороне вопроса.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Самый простой способ - истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.
В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.
Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,
Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.
Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.
Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:
· расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
· выбор новой управляющей организации;
· утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т. д.) с новой управляющей организацией.
Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.
Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.
Совсем по другому обстоят дела когда, «старая» управляющая компания возражает против перехода многоквартирного дома в управление «новой» управляющей компании. Первый вопрос почему? Очевидно, забота о жителях не дает спокойно отказаться от управления. Но что мешало раньше? Ответ на этот вопрос очевиден. Второй вопрос, что делать в этом случае? Ответ действовать в рамках закона, а следовательно поручить «новой» управляющей компании вести судебные тяжбы если у нее есть интерес по управлению вашим домом. Что нужно знать жителям: договор управления договор, действующий во времени и пространстве, т. е. с точки зрения закона, если «старая» компания не желает расторгнуть договор добровольно, то придется действовать одним из предусмотренном законодательством способом:
1. Каждый договор имеет срок действия, а следовательно расторгнуть можно в связи с окончанием срока действия, для этого в установленный договором управления срок уведомить «старую» управляющую компанию о расторжении в порядке описанном ранее собрание, протокол, уведомление. Как правило, это должно быть сделано за два месяца до окончания срока действия. Срок начинает исчисляться со дня когда «старая» управляющая компания приступила к управлению домом. Если договором не установлен срок, то нужно действовать в соответствии с законом.
2. Расторгнуть можно в связи с неоднократным неисполнением «старой» управляющей компанией своих обязательств по управлению многоквартирным домом, либо неоднократными нарушениями договора. Что это может быть? Несвоевременное исполнение заявок (текущему ремонту лифта, кровли, систем горячего, холодного водоснабжения, канализации и т. д. Не принятие мер, принятие которых требуется по договору либо действующему законодательству, к примеру, подготовку дома к сезонной эксплуатации, отказ от замера температуры в жилых помещениях, в отопительный период, некачественное предоставление коммунальных услуг и др. Необходимо в обязательном порядке фиксировать все эти факты и ставить в известность «старую» управляющую компанию, направлять претензии. После этих мероприятий можно проводить собрание и действовать в порядке описанном ранее. Полагаю, что при наличии многочисленных нарушениях условий у старой управляющей компании не будет шансов, даже в судебном порядке, остаться управлять домом.
3. Есть и иной способ, но по моему мнению он сложнее названных. Данный способ это признание договора управления недействительным по факту фальсификации протокола общего собрания. Доказать это будет весьма сложно, хотя если получится то можно обращаться в правоохранительные органы по факту мошенничества.
