Объект недвижимого имущества

Объект недвижимого имущества – часть земельного участка общей площадью 461,5 кв. м полосы отвода железной дороги с кадастровым №05:40:000022:0001, расположенной по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, на 2291 км ПК7 по ПК7+30 перегона Махачкала Порт-Тарки

Адрес: Республика Дагестан, г. Махачкала, на 2291 км ПК7 по ПК7+30 перегона Махачкала Порт-Тарки Состав объекта: часть земельного участка общей площадью 461,5 кв. м Классификация объекта: недвижимое имущество - часть земельного участка Наиболее эффективное использование объекта: для организации площадки для временного хранения стройматериалов

Фотографии объекта

Фото 1. Объект

Фото 2. Объект

Фото 3. Объект

Фото 4. Объект

Фото 5. Объект

Описание Объекта

ОПИСАНИЕ РАЙОНА РАСПОЛОЖЕНИЯ

Таблица 7.1 — Описание региона расположения Объекта
Название региона	Республика Дагестан
Расположение	входит в состав Северо-Кавказского федерального округа
Площадь, кв. км	50 300
Численность населения, чел.	2 977 400
Динамика численности населения	возрастает
Плотность населения, чел./кв. км	53,90
Удельный вес городского населения	42,4%
Средняя заработная плата, руб./мес.	15.254
Показатель заработной платы относительно средней по РФ	наименьший уровень средней зарплаты по России
ВРП на душу населения, тыс. руб.	78,3
Рейтинг ВРП среди субъектов РФ	35 место из 83
Инвестиционный рейтинг региона (www. raexpert. ru)	3С1— пониженный потенциал - высокий риск
Административный центр	г. Махачкала
Расстояние от Махачкалы до Москвы, км	1 795
Продолжение таблицы 7.1
Ведущие отрасли экономики	сельское хозяйство, виноделие, рыболовство, народные промыслы (в том числе ковроткачество), добыча нефти, добыча природного газа, машиностроение, производство электроэнергии
Транспорт	через Дагестан проходят федеральная автострада М29 Кавказ, автомобильные магистрали Ростов-на-Дону — Баку, E 119 Р216 Астрахань — Кизляр — Махачкала, E 50 Брест — Махачкала и др. Пассажиропотоки на юге проходят через Дербент, в горы — через Буйнакск, на север — через Кизляр, в центральные равнинные районы — через Хасавюрт, в центральные предгорные районы — от Избербаша. Железнодорожные маршруты: «Махачкала — Москва», «Махачкала — Астрахань», «Махачкала — Санкт-Петербург», «Баку — Киев», «Баку — Москва», «Санкт-Петербург — Баку», «Кизляр — Астрахань». Осуществляется пригородные сообщения «Махачкала — Дербент», «Дербент — Госграница». Махачкалинский морской торговый порт обеспечивает морскую транспортную связь с Прикаспийскими государствами и осуществляет переработку транзитных грузов из государств Западной Европы, Скандинавии, Средней Азии, Индии, стран востока
Таблица 7.2 — Описание района расположения Объекта
Название района	г. Махачкала
	на побережье Каспийского моря
Площадь, кв. км	468
Численность населения, чел.	574 277
Динамика численности населения	возрастает
Плотность населения, чел./кв. км	1 234
Удельный вес городского населения	81%
Средняя заработная плата, руб./мес[1]	16 300
Ведущие отрасли экономики	основной отраслью промышленности Махачкалы является сельское хозяйство и народные промыслы. Также развито производство строительных материалов, машиностроение и металлообработка, электротехническая промышленность[2]
Продолжение таблицы 7.2
Машиностроение и металлургия, предприятия стройиндустрии.	имени Гаджиева» - производство насосного оборудования, общепромышленной и нефтегазовой арматуры; АО «Дагвтормет» - переработка металлолома; - производитель электросварочного оборудования; - производитель сборного железобетона; ДСК» - одно из крупных предприятий Махачкалы по производству сборного железобетона и деталей КПД; - производитель силикатного кирпича, товарной извести
Топливная промышленность	«Роснефть - Дагнефть» - предприятие по добыче нефти, дочернее предприятие «Роснефть»; • - предприятие, специализирующееся на работах по разведке и разработке нефтяных и газовых месторождений. Входит в состав «Роснефть». • трансгаз Махачкала» - транспортировка природного газа потребителям
Электротехнические предприятия	«Сапфир» - разработчик и производитель автоматических радиопеленгаторов, пеленгационных систем-имитаторов для проверки бортового навигационного оборудования; - производитель полупроводниковых приборов и топливных агрегатов.
Туризм	г. Махачкала является крупным туристским и лечебно-оздоровительным центром
Транспорт	железнодорожные станции: Махачкала – Сортировочная, Махачкала - Порт. Аэропорт Уйташ. Морской торговый порт

ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Ближайшее окружение

Ближайшее окружение представлено объектами индивидуального жилого строительства, и железной дорогой. На расстоянии около 50 – 100 м от Объекта расположены кварталы индивидуальной жилой застройки. По другую сторону от ж/д путей так же располагаются частные жилые здания.

Окружение части земельного участка представлено:

С севера и юга – территория полосы отвода железной дороги;

С запада – железной дорогой;

С востока – асфальтированной дорогой, частным жилым сектором.

Транспортная инфраструктура

Транспортная доступность Объекта общественным транспортом характеризуется, как хорошая для данного сегмента объекта недвижимости. Объект характеризуется выгодным местоположением относительно основных трасс; близостью к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям. В 10-15 м от земельного участка проходят ж/д пути. В 1,2 км от Объекта находится Новая трасса Махачкала-Каспийск.

Уровень интенсивности пешеходных и транспортных потоков в непосредственной близости от Объекта — средний. Высокая интенсивность транспортных потоков на ближайших улицах: ул. Шамиля, ул. Железнодорожной и Новой трассе Махачкала-Каспийск.

Подъезды, парковка

К Объекту имеется подъезд по дороге с асфальтированным покрытием вдоль ж/д путей, ул. Железнодорожная. Территория Объекта не огорожена и не охраняется.

Парковка и маневрирование автотранспорта, в том числе и большегрузного, возможны непосредственно на территории Объекта.

Инфраструктура

В районе расположения Объекта инженерное обеспечение имеется лишь на соседних эксплуатируемых участках, в частности электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение. Территория Объекта не обеспечена инженерными коммуникациями.

Социальная инфраструктура в микрорайоне расположения Объекта слабо развита поскольку, район расположения Объекта характеризуется близостью с объектами железнодорожного транспорта.

Ближайшие объекты социальной инфраструктуры (продовольственные и продуктовые магазины, отделения почты/ связи, отделения банков и прочие объекты) находятся в центральной части города, на удалении около 1 500 м.

Рис. 7.1. Объект на карте г. Махачкала

Рис. 7.2. Объект на карте г. Махачкала

Рис. 7.3. Аэрофотоснимок местоположения Объекта

Выводы

q  Объект расположен на окраине города в южной части г. Махачкалы;

q  ближайшее окружение — частная жилая застройка;

q  уровень концентрации и интенсивности пешеходных и транспортных потоков в непосредственной близости от Объекта — средний;

q  уровень развитости социальной инфраструктуры локального окружения низкий (ближайшие объекты социальной инфраструктуры находятся в центре г. Махачкала в общественно-деловой части города);

q  транспортная доступность — удовлетворительная, местоположение относительно основных трасс (относительно Новой трассы Махачкала-Каспийск Объект размещен на расстоянии около 1 200 м, в непосредственной близости расположены ж/д пути);

q  возможность парковки и маневрирования автотранспорта на территории Объекта;

q  территория расположения Объекта не обеспечена коммуникациями.

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА

Объект представляет собой недвижимое имущество – часть земельного участка общей площадью 461,5 кв. м полосы отвода железной дороги с кадастровым №05:40:000022:0001, расположенной по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, на 2291 км ПК7 по ПК7+30 перегона Махачкала Порт-Тарки.

Часть земельного участка общей площадью 461,5 кв. м являются частью земельного участка общей площадью 2 460 000 кв. м с кад. №05:40:000022:0001.

Земельный участок площадью 2 460 000 кв. м с кадастровым № 05:40:000022:0001, на котором расположен Объект, является собственностью Российской Федерации согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 05-РД  г. Согласно договору аренды № 000/1 от 30 апреля 2007 г., существующие имущественные (вещные) права на земельный участок общей площадью 2 460 000кв. м с кадастровым № 05:40:000022:0001, частями которого является Объект, аренда в пользу . Срок аренды – 49 лет, с 01.01.2006 г. до 31.12.2054 г.

Общие сведения по данному земельному участку сведены в таблицу 7.3.

Таблица 7.3 Краткое описание земельного участка площадью 2 460 000 кв. м с кадастровым № 05:40:000022:0001
Наименование характеристики	Описание
Общая площадь, кв. м	2 460 000
Кадастровый номер	05:40:000022:0001
Категория земель	земли промышленности, транспорта
Назначение (разрешенное использование)	для эксплуатации полосы отвода железной дороги
Кадастровая стоимость земельного участка с кад. №05:40:000022:0001, руб.	нет данных
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кад. №05:40:000022:0001, руб./кв. м	нет данных
Форма	неправильная изрезанная (многоугольная)
Топография	ровный (без значительных перепадов высот)
Обременения, ограничения	не выявлено
Степень разработанности	разработан

Описание части земельного участка выполнено на основании данных кадастрового плана земельного участка, межевого плана полосы отвода перегона Махачкала Порт - Тарки – на 2291 км ПК7 по ПК7+30 (копии документов представлены в Приложении 1 к Отчету), а также результатов визуального осмотра Объекта специалистами .

Как следует из таблиц 7.3, 7.4, категория земельного участка— земли промышленности и транспорта. Часть земельного участка предназначены для эксплуатации полосы отвода железной дороги.

План части земельного участка представлены на рис. 7.3.

Рис. 7.3. Чертеж земельного участка площадью 461,5 кв. м.(межевой план)

Представленный земельный участок, не огорожен и не охраняется.

Экономический обзор и анализ рынка недвижимости г. Махачкала

АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Г. МАХАЧКАЛА

Относительно Республики Дагестан, бесспорным лидером по уровню цен на объекты недвижимости является г. Махачкала. Прочие города республики отличаются более низкими ценами.

Для Махачкалы характерен большой разброс цен на любой тип недвижимости – стоимость квадратного метра на окраинах может отличаться в десятки и более раз от стоимости квадратного метра в центре города.

Близость к морю, не играет роли основного ценообразующего фактора, т. к. в г. Махачкала вдоль большей части побережья проходит железнодорожная ветка, что означает наличие полосы отвода железной дороги, которая создает определенные трудности, особенно в части транспортной доступности. Центр города является привлекательным только из-за развития инфраструктуры, и не связан с близостью к морскому побережью (в отличие от Черноморского побережья, где, как правило, именно районы, расположенные «у самого моря» являются самыми экономически развитыми, а, следовательно, привлекательными для потенциальных инвесторов).

Желающих переехать в Дагестан, т. е. потенциальных покупателей недвижимости, нет, и сальдо миграционных процессов в республике в целом остается отрицательным1. На данный момент рынок существует в большей части из-за внутренней миграции внутри республики, в основном из территорий поселений, не имеющих статуса города и отстающих в развитии на десятки лет. Вышеописанная ситуация на рынке недвижимости, нежелание инвесторов вкладывать средства, а также отсутствие достаточного количества свободных средств у населения дало развитие такому редкому виду сделки с недвижимостью, как бартер3.

Количество сделок с недвижимостью за 2012 года сократилось на 55%, по отношению к аналогичному периоду 2011 г. Это объясняется тем, что продавцы занимают выжидающую позицию, однако это не мешает им уже сейчас выставлять на продажу участки по «будущей» стоимости, что резко увеличивает среднерыночный показатель экспозиции – от 2 до 6 месяцев, и при этом скидки редко достигают значения выше 15%, из-за того же «выжидания». Рынок земельных участков под коммерцию развит значительно слабее рынка земель под ИЖС. Стоимость сотки земли под коммерцию в центре г. Махачкалы на сегодняшний день составляет 450-600 тыс. рублей и верхнего порога просто не существует, а на окраинах города можно приобрести участок под коммерцию по стоимости в 300-450 тыс. рублей за сотку.

Таким образом, сегодня в сегменте рынка земельных участков г. Махачкала доминирует проведение операций с земельными участками для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, для коммерческих и других целей. Наиболее развитый сектор рынка земельных участков – земли под ИЖС. Земельных участков под коммерцию представлено значительно меньше и зачастую формирование цен собственниками не позволяет определить закономерности и зависимости, типичные для рынка земельных участков. При этом перевод земельных участков с назначением под ИЖС, к назначению – под коммерцию не требует дополнительных затрат.

В черте города редко располагаются земельные участки больших размеров. Чаще всего встречаются предложения участков площадью от 5 до 10 соток, менее малочисленные категории - участки площадью менее 5 соток и больше 10 соток. Площади участков в несколько гектар категории земель сельхоз и промышленного назначения встречаются вблизи города.

Очевидно, что наибольшей стоимостью обладают участки со всеми коммуникациями, менее дорогие – частичные коммуникации, и наиболее дешевые объекты – с коммуникациями «по меже», т. е. с полным отсутствием коммуникаций, фактически.

В результате исследование объектов недвижимости находящихся в открытом доступе г. Махачкала, проведен анализ цен, диапазон стоимостей основных типов недвижимости, приведен в нижеследующей таблице.

Диапазон стоимостей основных типов недвижимости г. Махачкала

Тип недвижимости	Минимум, руб./1 кв. м[3]	Максимум, руб./1 кв. м[4]
Объекты жилой недвижимости	15 000	60 000
Земельные участки от 5 до 10 соток (под коммерцию)	3 000	4 300
Объекты офисной недвижимости	2 000	40 000
Объекты торговой недвижимости (гостиничная недвижимость, общепит, сфера услуг)	2 000	60 000
Объекты производственно-складской недвижимости	4 000	24 000

Для Махачкалы характерен большой разброс цен на любой тип недвижимости – стоимость квадратного метра на окраинах может отличаться в десятки и более раз от стоимости квадратного метра в центре города или в элитном массиве. На рынке недвижимости преобладают предложения о продаже объектов жилой недвижимости и земельных участков. Сегмент коммерческой недвижимости развит слабо.

Говорить о взаимодействии спроса предложения, до момента оживления рынка нельзя. На данный момент можно отметить только факт резкого преимущества предложения, но резкого снижения стоимостей земельных участков не наблюдается, ввиду не раскрытого в принципе и неоцененного инвесторами «курортного» потенциала.

[1] http://www. forbes. ru/profile/mahachkala

[2] http://g-makhachkala. ru/ekonomika-mahachkaly. html