Акции, которые растут «всегда» №35

Акции, которые растут «всегда» №35

Mid-America Apartment Communities, Inc.

В текущий кризис инвестирование в те или иные активы может оказаться не совсем удачным делом, так как вслед за нефтяными рынками начинает штормить, как рынки долевых, долговых, альтернативных инструментов, так и рынки валют и, в целом, сырьевых товаров. В подобных условиях вложения в активы, которые тесно взаимодействуют с нефтью и внешнеэкономической конъюнктурой, будут приносить лишь одни убытки. В этой связи возрастает роль активов, которые растут, пусть «понемногу», но растут, стабильно и уверенно, не взирая циклы деловой активности.

ЦИПЭ провел анализ некоторых компаний, акции которых, торгуясь на мировых фондовых площадках более десятка лет, были наименее чувствительны к рыночной динамике (коэффициент бета ниже 0.5), но при этом демонстрировали положительное среднее значение коэффициента рентабельности активов, средний коэффициент выплаты дивидендов выше 10%, положительную среднюю доходность, а также, по мнению аналитиков, значительно недооценены как по рыночным, так и по фундаментальным причинам. Ниже мы будем публиковать информацию о таких компаниях, а также приводить оценку их фундаментальной стоимости.

Мы продолжаем цикл публикаций о компаниях, которые растут «всегда». В данном выпуске Вашему вниманию будет представлен очередной инвестиционный траст недвижимости, или сокращенно REIT. Напомним, что REIT от англ. «real estate investment trust» - это компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы, как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90% этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов. Большинство REIT передают 100% налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить подоходный налог. Данный вид бизнеса широко распространен в развитых странах, а как субъект фондовой биржи представляет из себя торгуемый на рынке фонд.

Mid-America Apartment Communities, Inc. – это независимый инвестиционный траст недвижимости, который был основан в 1977 году и базируется в Мемфисе, штат Теннесси. Компания инвестирует средства на рынке недвижимости юго-востока и юго-запада США. Она занимается приобретением, развитием, созданием, распоряжением и управлением многоквартирных жилых общин. Деятельность компании включает в себя полное владение и эксплуатацию около 250 объектов многоквартирной недвижимости, а также частичное владение и эксплуатацию более двух коммерческих объектов, которые расположены в штатах Алабама, Аризона, Арканзас, Флорида, Джорджия, Канзас, Кентукки, Луизиана, Миссисипи, Миссури, Невада, Северная Каролина, Южная Каролина, Теннесси, Техас и Вирджиния.

Акции Mid-America Apartment Communities, Inc. торгуются на площадке NYSE с тикером MAA. Как показано на рисунке 1, акции компании в течение последних лет демонстрировали стабильный рост. Также изменения котировок акций MAA из-за специфики услуг, предоставляемых компанией, малочувствительны к «движению» рынка (исторический бета коэффициент = 0.33), показатели ROA, ROE, ROI за последний год составили, соответственно, 2.6%, 3.5%, 5.5%, и фондовые аналитики считают, что MAA недооценен.

Рисунок 1. Котировка простых акций MAA, долл. США

Источник:

В этой связи, с учетом ретроспективного анализа динамики котировок акций и внутренних и отраслевых перспектив роста Mid-America Apartment Communities, Inc. мы оценили фундаментальную стоимость данной компании. Оценка, результаты которой представлены в таблице 1, производилась по методу дисконтированных денежных потоков. Так согласно нашим прогнозам, Mid-America Apartment Communities, Inc. имеет 37%-ый потенциал к росту в среднесрочной перспективе. В этой связи мы рекомендуем покупку бумаг данной компании, как минимум в период турбулентности фондовых рынков, что обеспечит сохранность Ваших инвестиций.

Таблица 1. Оценка фундаментальной стоимости простой акции Mid-America Apartment Communities, Inc.

млн. долл. США за год, завершившийся 31 декабря	2013	2014	2015	2016 П	2017 П	2018 П	2019 П
Operating Income or Loss	117.0	230.0	288.0	463.4	745.6	1 199.7	1 930.2
Income Tax Expense	0.8	2.0	1.6	3.6	5.8	9.3	15.0
NOPAT	116.2	228.0	286.4	459.8	739.8	1 190.3	1 915.2
Depreciation	184.0	280.0	278.0	349.5	439.5	552.5	694.7
CAPEX	192.0	379.0	366.0	538.0	790.7	1 162.2	1 708.2
NOWC	- 220.0	- 226.0	- 231.0	- 236.7	- 242.5	- 248.5	- 254.7
Изменение собственного оборотного капитала (NОWC)		- 6.0	- 5.0	- 5.7	- 5.8	- 6.0	- 6.1
Денежный поток для инвестированного капитала (FCFE)		135.0	203.4	277.1	394.4	586.7	907.8
WACC	7.0%
Темпы роста в терминальном периоде	2.0%
Дисконтированный денежный поток для инвестированного капитала (DFCFЕ)				258.9	344.5	478.9	692.6
Terminal value	18 520
PV terminal value	14 129
Enterprice Value	15 904
Простых акций в обращении, тыс. штук	117 773
Фундаментальная стоимость одной простой акции, долларов США	135.0
Рыночная стоимость одной простой акции, долларов США	98.4

Примечание: на основании данных квартальных и годовых отчетов компании