Комментарии
Почему я не «сижу на попе ровно» и открыл этот сайт.
Потому что меня не устраивает порядок действий администрации при признании дома аварийным и подлежащим расселению и сносу.
Дом пришел в нынешнее состояние не из-за невыполнения жильцами своих обязанностей по содержанию и ремонту жилья, а в основном из-за бездействия самой администрации. В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу администрация обяжет жильцов снести дом за свой счет.Они должны будут:
- принять решение о сносе дома путем сбора очного собрания жильцов (результаты заочного голосования по почте либо полученные поквартирным обходом жильцов в местах их временного проживания активистами, к рассмотрению не принимаются). Как показывает практика, жильцов даже одного подъезда нашего дома невозможно собрать вместе для решения элементарных вопросов типа: покрасить подъезд, установить новую подъездную дверь и т. п.
- создать какой-то орган для решения вопросов сноса и сбора денег для осуществления работ. Доверять данный вопрос управляющей компании нелогично, т. к. стоимости работ будут однозначно завышены либо деньги просто «исчезнут»
- выработать механизм сбора денег. Значительная часть жильцов просто откажется что-либо оплачивать приведя один из аргументов:
- я малобеспеченый (пенсионер, инвалид) и у меня нет денег
- я не хочу оплачивать без объяснения причин
- я пострадавший и мне обязаны все отремонтировать бесплатно ( ЖЭУ,
Администрация, Губернатор и лично Президент)
Причем нет механизмов заставить этих людей произвести оплату.
- если все-же жильцы придут к соглашению, то в процессе сноса они обязаны
- снести здание, наняв соответствующую организацию имеющую допуск
на производство данного вида работ
- организовать и оплатить вывоз и захоронение строительного мусора
- спланировать оставшуюся строительную площадку и предъявить её
комиссии Администрации и санитарному надзору
- устранить замечания администрации по состоянию площадки
- построить на этом месте для себя новый многоквартирный дом
- либо найти инвестора, который за свой счет построит им дом и
преподнесет в дар
- либо выставить участок на торги, продать (если найдется покупатель)
заплатить все положенные налоги, а оставшиеся деньги поделить между
бывшими собственниками квартир пропорционально их бывшим
Поскольку предыдущий вариант практически не осуществим, то законодательством предусмотрен другой вариант.Квартиры в данном доме являвшиеся ранее муниципальной собственность были переданы в собственность жильцам по договорам приватизации.
Приватизировав квартиры, жильцы возложили на себя не только право распоряжаться своёй собственностью, но обязанность по её содержанию, а именно: оплачивать коммунальные платежи, платить налоги, производить работы по содержанию здания и производить капитальные ремонты в соответствии с существующими строительными нормами.
Поскольку жильцы проявили пассивность в управлении домом, дом был передан в управление управляющей компании. Управляющая компания является коммерческой организацией, ориентированной прежде всего на получение прибыли. Своих средств она не имеет и выполняет только те работы, за которые оплатят жильцы согласно договора.
Совместное бездействие жильцов и управляющей компании привело к постепенному обветшанию дома. Постепенно пришли в негодность водяные и канализационные коммуникации, износилась электропроводка не рассчитанная на современных энергопотребителей (кондиционеры, микроволновки и т. п.), чердачные помещения были захламлены сгораемым мусором.
Кульминацией этого бездействия явилось повреждение дома в результате пожара.
Теперь сгоревший дом представляет опасность для окружающих (как жильцов дома, так и людей проходящих рядом).
Администрация не может допустить нахождения на своей подведомственной территории опасного объекта и обязывает собственников объект ликвидировать.
Собственники бездействуют, и в соответствии с законодательством администрация берет дело в свои руки.
Причем в соответствии со своими функциями администрация прежде всего обязана обеспечить безопасность на вверенной территории и защитить малоимущих, а не компенсировать убытки собственников. Функциями администрации является управление муниципальным образованием и защита социально незащищенного населения.
Таким образом:
- жильцы не имеющие другого жилья расселяются в жилые помещения «маневренного фонда» независимо от того являются они собственниками пострадавших квартир либо использовали их по договору социального найма.
Это абсолютно логично, т. к. администрация не имеет ни морального ни юридического права оставить людей на улице, обостряя этим социальную напряженность.
- жильцы имеющие другую жилплощадь должны уйти жить на неё. Администрация не обязана заботится о «богатых» это не её функция.
- участок на котором находится многоквартирный дом изымается в муниципальную собственность за невыполнение собственниками своих обязанностей по сносу либо реконструкции дома и создание опасной ситуации для окружающих.
- квартиры находящиеся в доме также изымаются у собственников путем выкупа либо иным способом. Выкуп квартир это не компенсация понесенного ущерба, а мера применяемая к собственникам, не исполняющим своих обязанностей.
Теперь о выкупной стоимости.
Согласно ч.7 ст. 32 ЖК РФ помещение выкупается по рыночной стоимости с учетом всех расходов связанных с расселением (перевозка имущества, аренда жилья на время расселения и т. п.) разумеется подтвержденных документально.
Обычно успокаивает понятие «рыночная стоимость». Это не стоимость жилья на квартирном рынке, а директивно установленная стоимость квадратного метра в конкретном регионе подобно минимальному размеру оплаты труда.
«Рыночная стоимость» квадратного метра жилья в Ростовской области на 3 квартал 2015 года определена в 34919.00 руб ( Приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ от 23 июня 2015г № 000/пр).
Это те средства, которые выделяются их федерального бюджета по программе расселения аварийного жилья.
Средняя рыночная стоимость квадратного метра на квартирном рынке составляет 62000.00 руб т. е. почти в 2 раза выше директивной «рыночной стоимости».
Конечно городская администрация может добавочно «профинансировать» эти затраты что при возможности и делает. Так в 2014-2015 году выкупная стоимость квадратного метра благодаря дополнительному финансированию городской администрации колебалась между 55000-70000 рублей за квадратный метр.
Но опять же, это только при наличии денег. А нижняя планка на данный момент это 34919.00 руб.
Теперь о сроках. На проведение обследования дома у администрации ушел почти год. На самостоятельный снос здания собственниками закон выделяет еще 1 год.
Решение о расселении выкупе и сносе будет принято не ранее конца 2016 года.
План расселения из аварийного жилья уже сверстан до конца 2017 года.
Таким образом вопрос по нашему дому будет рассматриваться при формировании плана на 2018-2022 год, а до реальных действий по выкупу дело дойдет к 2020-2021 году.
Причем все это время мы будем считаться собственниками жилья с правом совершать с ним юридические действия и обязанностью платить за него налоги.
В итоге при изъятии у меня квартиры путем выкупа за свои 94,3 квадратных метра по цене 34919.00 руб за кв. м. я получу 3292861,7 руб. При этом кадастровая стоимость квартиры (т. е. та с которой я плачу налоги составляет 5млн. руб.)
Конечно если городская администрация поднимет выкупную стоимость хотя бы до 55000.00 руб. то сумма будет более адекватной 5186000.00 руб но практически не превышает кадастровую стоимость.
Однако это идеальный вариант.
В связи с тем, что у муниципальных органов нет средств на выкуп квартир у собственников даже по минимальной ставке, готовится изменение самой процедуры изъятия путем выкупа. Данный федеральный закон находится пока в стадии обсуждения, а введение его в действие планировалось с 1 января 2016 года. В данный момент проект закона был раскритикован Президентом и направлен на доработку, а потом будет возвращен на повторное рассмотрение в ГД РФ.
Причем предусмотрено применение закона «задним числом» ко всем аварийным домам с 2012 года.
Согласно проекту нового закона «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» все проживающие в аварийном доме делятся на 4 категории
1. жители проживавшие в жилых помещениях по договору социального найма и признанные малоимущими. Они имеют право на расселение в муниципальное жильё в соответствии с социальными нормами. Эта категория найболее защищена, так как договор социального является бессрочным и не может быть расторгну по инициативе администрации без достаточно веских оснований.
2. жители проживавшие в жилых помещениях по договору социального найма но не являющиеся малоимущими имеют право заключить с администрацией договор обычного найма жилого помещения (в том случае если у администрации такие помещения есть). Данный договор является срочным на срок от 1 до 10 лет. Он может быть расторгнут администрацией в любое время по её усмотрению. Смысл данного договора состоит в том, чтобы за это время люди подыскали себе новое жилище (покупка, ипотека или аренда у коммерческих структур и частных лиц).
3. жители проживавшие в помещениях принадлежащих им на праве частной собственности имеют право на жильё по договору социального найма в соответствии с социальными нормами только в том случае если они одновременно откажуться в пользу администрации от права собственности на свою квартиру. Таким образом вместо недвижимости стоимостью несколько миллионов рублей, они получат право проживания в муниципальной квартире только в том случае если на собственника квартиры не зарегистрирована другая недвижимость. Если у вас есть садовый участок с правом прописки или комната в коммуналке, то идите жить туда.
4. в худшем положении находятся собственники, у которых изымаемая квартира не является единственным жилым помещением. У них её просто отберут в муниципальную собственность без каких-либо выплат и компенсаций.
В принципе логика данного законопроекта понятна: «Заставить собственников наконец заботится не только о внутреннем состоянии своей квартиры, но и о общедомовом имуществе и здании с прилегающем участком в целом.»
Как говорится: «Хотели как лучше, а получится как всегда».
Я понимаю, что ремонт дома даже при участии администрации и Регионального оператора капитального ремонта обойдется для жильцов достаточно дорого, но это лучше чем просто потерять свою собственность.
Примечание о наличии средств на выкуп квартир:
Планируемый дефицит Федерального бюджета России на 2016 год 2,18 триллиона рублей
Планируемый дефицит бюджета Ростовской области по разным источникам от 10 до 16,13 миллиардов рублей.
