Четыре значимых правовых позиций Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ за 2017 год.

В предверии наступающего Нового года принято подводить итоги уходящего года, вспоминать все, чем он запомнился и остался в нашей памяти. Коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ за этот год приняла много интересных и ярких решений. Я бы хотел остановиться на тех правовых позициях, которые она сделала по результатам рассмотрения споров по правоотношениям, возникающим из аренды. Изо всего массива решений Верховного суда я отобрал четыре на мой взгляд самых важных и полезных, в которых Верховный суд детально изучил обстоятельства дела и подробно аргументировал свою позицию. Первое решение вынесено по делу о взыскании неосновательного обогащение за пользование переданным в аренду имуществом и по-существу развивает вывод, сделанный еще ВАС РФ в п. 14 Постановления от 01.01.2001 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Во втором Решении Верховный суд РФ рассматривает вопрос о злоупотреблении Арендодателем своим правом на отказ в заключении договора аренды на новый срок в соответствии с п. 4 ст. 39.6 З Верховный суд РФ приходит к выводу о том, что международные санкции не относятся к существенному изменению обстоятельств, дающим право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в соответствии со ст. 451 Г Верховный суд РФ приходит к выводу о том, что плата за расторжение Договора должна соответствовать размеру неблагоприятных последствий Арендодателя от расторжения договора, должна учитывать баланс интересов сторон и не быть средством неправомерного обогащения одной стороны Договора з счет другой стороны.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

1.  Договор аренды недвижимости, не прошедший государственную регистрацию, но исполнявшийся его сторонами, порождает права и обязанности для его сторон, невзирая на не проведение торгов на право передачи имущества и отсутствие согласия собственника на передачу имущества. Заключая новый договор до истечения срока действия предыдущего договора аренды, стороны выражают намерение прекратить арендные отношения по предыдущему договору в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ (Определение Коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 01.01.2001 г. 16-14273 и Определение ВС РФ от 01.01.2001 г. 17 об отказе в передаче надзорной жалобы на рассмотрение Президиума ВС РФ по делу ).

Фабула дела.

Между арендатором Екатеринбургского аэропорта Кольцово и Администрацией Свердловской области возник затяжной и запутанный спор относительно взыскания задолженности по плате за пользование имущественным комплексом Аэропорта. Еще в 1998 году ПАО «Аэропорт Кольцово» (далее по тексту – «арендатор») арендовало у Администрации Свердловской области движимое и недвижимое имущество Аэропорта сроком на 49 лет с момента регистрации договора аренды в 1999 году. Арендная плата была установлена в виде затрат Арендатора по содержанию и ремонту комплекса. В 2008 году данное имущество закрепили на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Администрация гражданских аэропортов» (далее по тексту – «Арендодатель»). И в 2010 году предприятие подписало с Арендатором дополнительное соглашение к договору аренды о замене Арендодателя, передаче в аренду дополнительного имущества и о дополнении обязанности по внесению арендной платы в виде затрат Арендатора по содержанию и ремонту комплекса внесением арендной платы в твердом размере исходя из отчета о рыночной стоимости переданного в аренду имущества. Однако поскольку стороны изменили предмет договора и включили туда новое имущество без проведения торгов, а также не предоставлено согласие собственника на сдачу данного имущества в аренду. Росреестр отказался регистрировать право аренды. В результате стороны 01.07.2011 г. вынужденно заключили между собой Договор об оказании услуг в отношении переданного в аренду дополнительного имущества до 01.08.2014 г., арендная плата за данное имущество взималась в качестве платы за оказание услуг по пользованию имуществом и предусмотрели право каждой стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора путем письменного уведомления другой стороны.

Правительство РФ своим распоряжением от 01.01.2001 г. разрешило предоставить Обществу в аренду без проведения торгов находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество аэропорта для осуществления аэропортовой деятельности. Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении с 28.07.2014 г. договора об оказании услуг и о необходимости заключения договора аренды на данное имущество, однако Арендатор отказался подписывать данный договор аренды. Арендодатель ввиду того, что действие об оказании услуг прекратилось, Арендатор новый договор аренды не подписал, но продолжал пользоваться имуществом без правовых оснований, не внося плату за пользование, обратился в суд с иском о взыскании с арендатора неосновательного обогащения.

Позиция Верховного суда:

Верховный суд РФ сделал вывод о том, что отсутствие государственной регистрации соглашения о пользовании имуществом (договора об оказании услуг), стороны которого его исполняли, само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами обязательств, связанных с пользованием имуществом.

По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к ним) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки. Данный правовой подход нашел отражение в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 73 (в редакции постановления от 01.01.2001 N 13) и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Поскольку спорное имущество находилось в пользовании Общества в указанный в иске период и находится в настоящее время, для взыскания платы за пользование не имеет правового значения выявление воли сторон, касающейся факта расторжения договора аренды от 01.01.2001 или продолжения его действия, так как в любом случае по правилам статьи 622 ГК РФ до возвращения арендодателю имущества арендатор должен платить за пользование им. Верховный суд РФ признал, что на стороне Ответчика возникло неосновательное обогащение, которое он и обязан выплатить.

Верховный суд РФ отменил Решение суда первой инстанции и Постановление суда кассационной инстанции, и оставил в силе Постановление суда кассационной инстанции – Постановление 17ААС от 01.01.2001 г.

В данном Постановлении суд пришел к выводу о том, что заключая новый договор об оказании услуг до истечения срока действия старого договора аренды, стороны выразили намерение прекратить арендные отношения в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Определением от 01.01.2001 г. 17 в передаче надзорной жалобы на рассмотрение Президиума ВС РФ отказано.

2. Арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства, вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора (Определение Верховного суда РФ от 01.01.2001 г. 16-6168 и Постановление 8 ААС от 01.01.2001 г. по делу).

Фабула дела:

Между (Арендатор) и Администрацией города Омска (Арендодатель) 11.06.2010 г. заключен договор аренды земельного участка сроком на 5 лет. 27.04.2015 г. Арендодатель уведомил Арендатора об отказе в продлении договора аренды по истечении срока его действия, поскольку переданный в аренду под строительство земельный участок не использован в течение срока аренды. Получив 15.05.2015 г. разрешение на строительств объекта на данном земельном участке, Арендатор просил Арендодателя отозвать уведомление об отказе в продлении договора аренды и заключить новый договор аренды земельного участка сроком на три года.

Арендатор исходил из наличия всей совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, а именно6 заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, другие лица не обладают исключительным правом на приобретение такого земельного участка, договор аренды земельного участка не был расторгнут по основаниям, предусмотренным п. 1-2 ст. 46 ЗК РФ.

обратилось в Арбитражный суд с требованием к Администрации города Омска о признании незаконным отказа от продления срока действия договора аренды земельного участка и об обязании администрации заключить новый договор аренды земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные требования, отметив, что Арендатор соответствовал всем критериям п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, а вопрос об обоснованности отказа Арендодателя в заключении договора аренды земельного участка на новый срок связана с оценкой добросовестности действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка и достижении цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Арендатор в течение срока действия договора аренды предпринимал меры по подготовке строительства объекта, необходимые для начала его строительства, а значит Арендодатель обязан заключить договор аренды на новый срок.

Суд кассационной инстанции отметил, что действия по подготовке к строительству объекта не свидетельствуют о наличии оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

Позиция Верховного суда РФ:

Верховный суд РФ отменил решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции и сформулировал позицию о том, что отказ Арендодателя в продлении срока действия договора аренды и заключении нового договора аренды подлежали оценке на предмет добросовестности действий Арендодателя с учетом совершения Арендатором действий, направленных на строительство объекта и разумных ожиданий Арендатора о реализации конечной цели договор аренды.

После направления дела на новое рассмотрение, суд первой инстанции Решением от 01.01.2001 года пришел к выводу о том, что материалами дела не подтверждается, что начато строительство названного комплекса, осуществлены какие-либо строительные работы, например, завершено строительство фундамента, доказательства наличия каких-либо препятствий для строительства Объекта в течение срока аренды отсутствуют. Совершение действия по заключению договоров, направленных на подготовку к строительству при отсутствии объекта незавершенного строительства и при отсутствии начала строительства не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ для предоставления земельного участка без проведения торгов. Фактически суд первой инстанции согласился с позицией суда кассационной инстанции при первом рассмотрении дела.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.01.2001 г. Решение Арбитражного суда Омской области от 01.01.2001 г. отменено, а требования Арендатора удовлетворены в полном объеме.

3.Международные санкции - не относятся к существенному изменению обстоятельств, дающим право на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в соответствии со ст. 451 ГК РФ (Определение Верховного суда РФ от 01.01.2001 г. по делу).

Фабула дела.

Банк ВТБ (Арендатор) обратился в арбитражный суд с требованием к ИП (Арендодателю) о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с веденными против Арендатора внешнеэкономическими санкциями, повлекшими значительные убытки и закрытие операционного офиса, что свидетельствует об исключительности и непредвиденности обстоятельств, выходящих за пределы обычных коммерческих рисков, и дает Арендатору право требовать расторжения договора по ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции удовлетворили требования Арендатора.

Арендодатель считает выводы судов об исключительности данного обстоятельства ошибочными, поскольку изменение международной, экономической и политической ситуации не влияет на правоотношения сторон по договору аренды, равно как и рост ключевой ставки ЦБ РФ, сокращение рынка заимствований и уменьшение чистой прибыли банка не является основанием для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил необходимость в использовании помещения.

Позиция Верховного суда РФ:

Верховный суд РФ согласился с позицией Арендодателя, что основания для расторжения договора аренды по ст. 451 ГК РФ отсутствуют, а риск негативных последствий для Арендатора в результате введения внешнеэкономических санкций не может быть возложен на Арендодателя.

Верховный суд РФ решения всех судов нижестоящих инстанций отменил, и принял по данному делу новое Решение, которым в удовлетворении требований Арендатора отказал в полном объеме.

4. Завышенная плата за отказ от Договора аренды незаконна (Определение ВС РФ от 01.01.2001 г. 17-1058 по делу).

Фабула дела:

5 Недвижимость» (Арендатор) арендовало помещение у хлопчатобумажный комбинат» (Арендодатель) под гипермаркет «Карусель». Арендатор отказался от аренды в одностороннем порядке, направив Арендодателю за три месяца до расторжения соответствующее уведомление. Но по условиям Договора Арендодатель в случае расторжения Договора по инициативе Арендатора был вправе удержать часть внесенной авансом на счет Арендодателя арендной платы в качестве штрафа за расторжение Договора, чем он и воспользовался.

Арендатор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Арендодателю о взыскании удержанной им части предоплаченной арендной платы.

Суд первой инстанции квалифицировал спорную сумму в качестве неустойки, размер которой посчитал несоразмерной последствиям нарушения и снизил размер подлежащей взысканию неустойки по ст. 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, при этом пришел к выводу о том, что данная сумма не может являться неустойкой, поскольку предусмотренное сторонами право на односторонний отказ от договора не может являться его нарушением. Данная сумма является компенсационной гражданско-правовой санкцией, направленной на компенсацию потерь Арендодателя, связанных с досрочным расторжением Договора. Вместе с тем, наличие такого условия не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения одной из сторон сделки в размере, не обеспечивающем компенсацию негативных имущественных последствий вследствие прекращения договора, нарушать баланс прав и имущественных интересов сторон Договора. Суд апелляционной инстанции проанализировал, насколько Арендодатель утратил тот имущественный интерес, на который рассчитывал при заключении Договора. Ввиду непродолжительности периода неиспользования спорных площадей после прекращения Договора, передачу их Арендодателем в аренду другому лицу уже через полгода с момента прекращения, отсутствие доказательств о предпринимаемых Арендодателем мер по поиску Арендаторов в этот период. Сам факт наличия у Арендодателя права на удержание части внесенной арендной платы не освобождает его от обязанности действовать разумно и добросовестно, как то предписывает ст. 10 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции отменил решения арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отказав Арендатору во взыскании неосновательного обогащения с Арендатора, при этом он исходил из того, что данная сумма штрафа является компенсацией, выплачиваемой Арендодателю в случае реализации арендатором права на односторонний отказ от исполнения Договора и которая с учетом ст. 309, 310,421 ГК РФ не может быть произвольно уменьшена судом.

Позиция Верховного суда РФ:

Верховный суд РФ акты судов отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с допущенными судами существенными нарушениями норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан рассмотрение дела /2015 назначено на 12.10.2017 года.

Верховный суд РФ согласился с позицией судов нижестоящих инстанций о том, что отказ арендатора от договора является не правонарушением, а реализацией предусмотренного Договором права Арендатора. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота применяется и при прекращении договора, в частности при урегулировании вопроса о размере денежной суммы, подлежащей выплате в связи с расторжением договора. Верховный суд в своем Определении сослался на п. 16 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 01.01.2001 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о обязательствах и их исполнении» о том, что если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям отказа от Договора, а также заведомо недобросовестное право требовать ее уплаты в этом размере, суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично.

Верховный суд РФ по существу согласился с позицией суда апелляционной инстанции, но ввиду того, что он при решении вопроса о снижении заявленной Истцом суммы руководствовался положениями ст. 333 ГК РФ, посчитав спорную сумму штрафом снизил ее размер более чем в пять раз, пришел к выводу, что взысканная судом апелляционной инстанции сумма также не обеспечивает баланс интересов сторон договора, поскольку не восполняет утрату всех доходов Арендодателя, которые он мог бы получить, предоставляя свое имущество другому лицу в период до заключения им договора аренды с новым арендатором.