Анализ рынка недвижимости г. Владимира:

структура предложения и ценовая ситуация

Введение: методы исследования и объем выборки

Для анализа структуры предложения и характеристики ценовой ситуации на рынке жилья г. Владимира были рассмотрены объявления о продаже жилой недвижимости в периодических печатных изданиях. При этом был использован метод выборочного обследования: 20-процентная механическая бесповторная случайная выборка.

Структура предлагаемого к продаже жилья рассматривалась по нескольким направлениям:

-  по количеству комнат в квартире (комнаты и малосемейки, одно-, двух-, трех - и многокомнатные);

-  по району расположения (Фрунзенский (в т. ч. Доброе), Ленинский (в т. ч. Юго-Западная часть города), Октябрьский, Центр, Юрьевец, другие),

-  по типу дома (панельный, кирпичный, другие типы (каменные, блочные, деревянные));

-  по типу планировки (улучшенная планировка, хрущевка, брежневка, сталинка, большие (высокие) габариты, другая (чешская, новая));

-  по типу санузла (раздельный, совмещенный);

-  по наличию телефона;

-  по наличию балкона (лоджии);

-  по количеству этажей;

-  по расположению квартиры в доме.

При анализе ценовой ситуации была выведена средняя стоимость 1 кв. м. жилья в целом по городу на февраль 2003 года. Кроме того, производилась характеристика ценовой ситуации по ряду критериев:

-  по количеству комнат в квартире;

-  по району расположения;

-  по типу дома;

-  по типу квартиры (планировки).

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

1. Структура предложения по районам расположения


Все объявления содержат указание на тот или иной район расположения. При этом большинство предлагаемых к продаже квартир расположены в Ленинском и Фрунзенском районах города (33,33% и 31,92% соответственно), в Октябрьском районе расположены 25,88% продаваемого жилья (рис. 1).

Рис. 1. Структура предложения жилья по районам расположения

2. Структура предложения по типу дома

Среди рассмотренных объявлений 96,89% содержат сведения о типе дома. Две трети из них (67,14%) касаются кирпичных домов, еще 32,5% – панельных. Объявлений с другим типом дома очень мало (0,36%) (рис. 2).

Рис. 2. Структура предложения жилья

по типу дома

При этом соотношения кирпичных и панельных домов по однокомнатным, двухкомнатным и трехкомнатным квартирам практически одинаковы и составляют примерно 2:1. То есть квартиры в кирпичных домах встречаются почти в два раза чаще, чем панельные. Исключение составляют многокомнатные квартиры, а также комнаты и малосемейки. В первом случае все рассмотренные объявления касаются квартир в кирпичных домах. Во втором случае соотношение кирпичных домов к панельным составляет примерно 4:1 (рис. 3).


Рис. 3. Структура предложения жилья по типу дома в зависимости

от количества комнат

3. Структура предложения по типу квартиры (планировки)


Тип планировки указан также не во всех объявлениях: 88,24% содержат сведения о типе планировки. Причем заметна тенденция: среди комнат и малосемеек только 31,25% объявлений с указанием типа планировки, среди однокомнатных квартир – 77,33%, среди двухкомнатных – 94%, среди трехкомнатных и многокомнатных – все 100% (рис. 4).

Рис. 4. Объявления с указанием типа квартиры (планировки)


Больше половины таких объявлений – объявления о квартирах улучшенной планировки (68,63%), гораздо меньше объявлений (15,69%) – о продаже хрущевок. Другие типы квартир встречаются еще меньше (рис. 5).

Рис. 5. Наиболее часто встречающиеся типы квартир (планировок)

Необходимо отметить, что улучшенная планировка преобладает во всех рассмотренных категориях квартир (комнатах и малосемейках, одно-, двух-, трех - и многокомнатных квартирах). Доля квартир улучшенной планировки по каждой категории не менее 64%. Причем многокомнатные квартиры практически все оказались улучшенной планировки (92,86%). Среди других типов встретились только квартиры больших (высоких) габаритов.

4. Наличие балкона (лоджии)

Указание на наличие балкона (лоджии) содержится в 65,05% рассмотренных объявлений. Причем квартиры без балкона составляют 17,02% от числа объявлений с указанием этого критерия. Доля квартир с балконом и доля квартир с лоджией одинаковы: по 41,49% (рис. 6).

Рис. 6. Объявления с указанием балкона

(лоджии)


Однако среди комнат и малосемеек 77,78% квартир имеют балкон, еще 11,11% - лоджию, остальные 11,11% - квартиры без балкона. При этом чем больше количество комнат в квартире, тем чаще встречаются объявления о наличии лоджии и тем меньше – о наличии балкона. Так, среди однокомнатных квартир уже 50% имеют балкон и 11,11% лоджию, среди двухкомнатных – 43,28% и 47,76%, среди трехкомнатных – 30,61% и 61,22% соответственно. Все рассмотренные многокомнатные квартиры имеют лоджию. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры без балкона встречаются редко. Лишь 8,96% двухкомнатных квартир и 8,16% трехкомнатных оказались без балкона. Многокомнатных квартир без балкона среди рассмотренных не оказалось (рис. 7).

Рис. 7. Объявления о наличии балкона (лоджии) в зависимости от

количества комнат в квартире

5. Структура предложения в зависимости от типа санузла

Чуть больше трети объявлений содержат сведения о типе санузла (38,41%). При этом в большинстве из них указано, что санузел раздельный (рис.8).

Рис. 8. Объявления о типе санузла

Примечательно, что совмещенный санузел преобладает в однокомнатных квартирах (совмещенный санузел – 68,97%, раздельный – 31,03%). В двухкомнатных квартирах совмещенный санузел встречается реже, чем раздельный (совмещенный санузел – 44,74%, раздельный – 55,26%). В трехкомнатных квартирах доля объявлений с совмещенным санузлом значительно меньше доли объявлений с раздельным санузлом (совмещенный санузел – 16,13%, раздельный – 83,87%). Среди рассмотренных объявлений о продаже многокомнатных квартир ни в одном не встретился совмещенный тип санузла (рис. 9).


Рис. 9. Объявления о типе санузла в зависимости от количества

комнат в квартире

6. Наличие телефона

Очень мало объявлений (8,65%) содержат сведения о наличии телефона. Больше всего таких объявлений среди двухкомнатных и трехкомнатных квартир (рис. 10).


Рис. 10. Объявления о наличии телефона

7. Структура предложения в зависимости от этажа и общего количества этажей в доме


Большая часть рассмотренных объявлений содержит сведения о месте расположения квартиры в доме – этаж, на котором находится продаваемая квартира, и общее количество этажей в этом доме. Таких объявлений среди рассмотренных оказалось 95,16%. Причем доля объявлений с указанием этажа увеличивается по мере увеличения количества комнат. Так, в объявлениях о продаже комнат и малосемеек 87,5% содержат сведения об этаже, однокомнатных квартир – 93,33%, двухкомнатных – 95%, трехкомнатных – 97,62%, многокомнатных – все 100% (рис. 11).

Рис. 11. Объявления с указанием этажа, на котором расположена

продаваемая квартира (комната)

При анализе места расположения квартир в доме и общего количества этажей в нем было выяснено, что среди всех рассмотренных объявлений преобладают объявления о продаже квартир в пяти - и девятиэтажных домах (по 34,18%). Доля других объявлений значительно меньше: четырех - и десятиэтажные дома – по 6,18%, шестиэтажные – 5,82%, двухэтажные – 5,45%, трехэтажные – 2,18%, семиэтажные дома – 1,82%, двенадцатиэтажные – 1,09%, восьми-, тринадцати - и четырнадцатиэтажные – по 0,73%, одно - и шестнадцатиэтажные – по 0,36%. Ни разу не встретились объявления о продаже квартир в одиннадцатиэтажных и пятнадцатиэтажных домах (рис.
12).

Рис. 12. Наиболее часто встречающиеся дома по количеству этажей

Этот вопрос стоит рассмотреть отдельно по комнатам и малосемейкам, а также по квартирам с разным количеством комнат. Среди комнат и малосемеек ярко выражено преобладание девятиэтажных домов (50%), почти вдвое меньше пятиэтажных домов (28,57%). Гораздо меньше двух-, четырех-, шестиэтажных домов (по 7,14%). Остальные дома не встречаются вообще (рис. 13).


Рис. 13. Наиболее часто встречающиеся дома по количеству этажей

среди комнат и малосемеек

Среди объявлений о продаже однокомнатных квартир вновь ярко выражено преобладание пяти - и девятиэтажных домов (37,14% и 40% соответственно). Доли двух-, четырех-, шести-, семи-, десяти-, четырнадцати - и шестнадцатиэтажных домов значительно ниже (до 7,14%) (рис. 14).


Рис. 14. Наиболее часто встречающиеся дома по количеству этажей

среди однокомнатных квартир

Среди двухкомнатных квартир преобладание пяти - и девятиэтажных домов несколько сглаживается. Среди трехкомнатных – преобладание вновь ярко выражено (рис. 15 и 16).


Рис. 15. Наиболее часто встречающиеся дома по количеству этажей

среди двухкомнатных квартир


Рис. 16. Наиболее часто встречающиеся дома по количеству этажей

среди трехкомнатных квартир

По многокомнатным квартирам картина несколько иная. Больше всего объявлений о продаже многокомнатных квартир в девятиэтажных домах (34,71%). Доли пяти - и десятиэтажных домов равны (по 21,43%). Еще меньше доля шестиэтажных домов (14,29%), наконец, доля семиэтажных домов составляет 7,14%. Объявлений о продаже многокомнатных квартир в других домах не оказалось (рис. 17).


Рис. 17. Наиболее часто встречающиеся дома по количеству этажей

среди многокомнатных квартир

Были рассмотрены отдельно объявления о продаже квартир в пяти - и девятиэтажных домах как наиболее часто встречающиеся. В пятиэтажных домах больше всего квартир продается на пятых (28,72%) и на первых (21,28%) этажах, на вторых и четвертых – поровну (по 18,09%), меньше всего – на третьих (13,83%) (рис. 18).


Рис. 18. Наиболее часто встречающиеся этажи в пятиэтажных домах

В девятиэтажных домах картина несколько иная. Преобладают квартиры, расположенные на вторых и третьих этажах (по 19,04%). На шестых этажах девятиэтажных домов расположено 12,77% квартир, 11,7% - на четвертых, на первых и на седьмых – по 10,64%. Доля квартир, расположенных на других этажах, еще меньше (рис. 19).


Рис. 19. Наиболее часто встречающиеся этажи в девятиэтажных домах

8. Строящееся и новое жилье

Среди всех рассмотренных объявлений 16,61% касались строящегося жилья, еще 8,3% - уже готового (нового). При этом необходимо отметить, что чем больше количество комнат в квартире, тем больше доля строящегося и нового жилья в общем объеме предлагаемых к продаже квартир. Так, доля строящегося и нового жилья по многокомнатным квартирам составила 42,86%, по трехкомнатным – 33,33%, по двухкомнатным – 31%, по однокомнатным – 9,34%. Среди объявлений о продаже комнат и малосемеек не встретилось ни одного объявления, содержащего указание на то, что дом строится или недавно построен (рис. 20).


Рис. 20. Доля строящегося и нового жилья в общем объеме

рассмотренных квартир


При анализе строящегося и нового жилья было выяснено, что в последнее время архитекторы отдают предпочтение двухкомнатным и трехкомнатным квартирам. Их доли в общем объеме строящегося и нового жилья составили 43,06 и 38,89% соответственно. Доли однокомнатных и многокомнатных квартир значительно меньше: 9,72 и 8,33% соответственно (рис. 21).

Рис. 21. Строящиеся и новые квартиры по количеству комнат

9. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья

Указание на стоимость квартиры или цену 1 кв. м. содержится примерно в половине рассмотренных объявлений (51,9%). Средняя стоимость 1 кв. м. жилья на февраль 2003 года составила 319,94 долл. Причем с повышением количества комнат в квартире снижается стоимость 1 кв. м. Так, 1 кв. м. в комнатах или малосемейках стоит 370,86 долл., в однокомнатных квартирах – 334,15 долл., в двухкомнатных – 311,47 долл., в трехкомнатных – 308,53 долл., в многокомнатных – 274,71 долл. (рис. 22).


Рис. 22. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в квартирах с разным

количеством комнат

Цены были проанализированы еще по нескольким критериям: в зависимости от района расположения, от типа дома и от типа квартиры (планировки).

10. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в зависимости от района расположения


При анализе цен в зависимости от района расположения было выявлено, что самые высокие цены устанавливаются на жилье, расположенное в центре города (406,08 долл. за 1 кв. м.). Значительно ниже цены на квартиры в Добром (362,97 долл. за 1 кв. м.), в Ленинском районе (349,92 долл. за 1 кв. м.), в Октябрьском (317,22 долл. за 1 кв. м.), Юго-Западном (315,45 долл. за 1 кв. м.) и во Фрунзенском районе (305,27 долл. за 1 кв. м.). Самые низкие цены отмечены на квартиры, расположенные в Юрьевце (285,46 долл. за 1 кв. м.) и в других районах (238,91 долл. за 1 кв. м.) (рис. 23).

Рис. 23. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в квартирах, расположенных

в разных районах города

11. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в зависимости от типа дома

В ходе исследования было установлено, что более дорогие квартиры расположены в панельных домах, более дешевые – в кирпичных. Средняя стоимость 1 кв. м. квартиры в панельном доме составила 349,86 долл., а в кирпичном – 316,56 долл. (рис. 24).

Рис. 24. Средняя стоимость 1 кв. м.

жилья в зависимости от типа

дома

12. Средняя стоимость 1 кв. м. жилья в зависимости от типа квартиры (планировки)

Самыми дорогими квартирами в зависимости от типа планировки оказались брежневки (367,22 долл. за 1 кв. м.), а самыми дешевыми – сталинки (310,49 долл. за 1 кв. м.). При этом 1 кв. м. квартир новой или чешской планировки более чем на 20 долл. стоит дешевле (346,05 долл.), чем 1 кв. м. брежневок. Стоимость 1 кв. м. жилья в квартирах других типов распределилась следующим образом: большие (высокие) габариты 331,3 долл., улучшенная планировка 322,03 долл., хрущевка 316,92 долл. (рис. 25).


Рис. 25. Средние цены на 1 кв. м жилья в зависимости от типа квартиры