Генеральному директору

Генеральному директору

…

от

…

Уважаемый …!

В настоящий момент планирую приобрести квартиру на первичном рынке жилья по программе накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС, «Военная ипотека»), для чего обратился в Вашу компанию. На рассматриваемом мной направлении Подмосковья реализацией квартир в строящихся домах по программе «Военная ипотека» занимается исключительно группа компаний «Мортон» (ГК Мортон). Рассмотрев представленный проект договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, выражаю несогласие со следующими его пунктами:

1.  Пункт 3.3.2. «В течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства внести до передачи Объекта долевого строительства дополнительную «Долю участия», формируемую из суммы денежных средств по результатам обмеров БТИ в связи с увеличением площади Объекта долевого строительства в соответствии с п. 4.5 Договора, и затрат на содержание Объекта долевого строительства и общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до даты подписания Сторонами Передаточного акта на Квартиру в соответствии с п. 4.6 Договора».

Пункт 4.6. «Доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства и Объекта долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема квартиры Участником долевого строительства, при этом Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом».

Можно ли обосновать застройщику неправомерность включения пункта 4.6 в договор??? Подойдет ли ст. 18 214-ФЗ?

2.  Пункт 3.3.7. «Нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, с даты подписания Сторонами Передаточного акта на Объект долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления Жилым домом, в том числе авансом не менее чем за 6 (шесть) месяцев в момент приема-передачи Квартиры».

Пункт 3.3.8. «Участник долевого строительства извещен и согласен, что после ввода в эксплуатацию Дом эксплуатируется организацией, осуществляющей функции управления жилым фондом, определяемой при вводе Дома в эксплуатацию. Договор о передаче прав по управлению Домом между вышеуказанной организацией и участником долевого строительства подписывается в момент приема-передачи Объекта долевого строительства. Тарифы за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги на содержание, обслуживание, ремонт и управление общим имуществом Дома и квартиры начисляются в соответствии с действующими ставками оплаты услуг, утвержденными органами местного самоуправления, и/или калькуляцией затрат организации, осуществляющей функции управления жилым фондом».

Указанные в пунктах 3.3.7 и 3.3.8 договора условия противоречат нормам закона о защите прав потребителей. Кроме того, внесенное со стороны Застройщика в пункт 3.3.8 условие согласия Участника долевого строительства на заключение договора с управляющей компанией, нарушает еще и п. 1 ст. 421 ГК РФ и ст. 161 ЖК РФ. В связи с выше изложенным, прошу исключить из указанных пунктов договора условия, вступающие в противоречие с нормами закона. В частности, из пункта 3.3.7 прошу исключить фразу «в том числе авансом не менее чем за 6 (шесть) месяцев в момент приема-передачи Квартиры», пункт 3.3.8 прошу исключить полностью.

3.  Пункт 7.1. «В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по настоящему Договору с момента государственной регистрации договора у Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге принадлежащее Застройщику право аренды на Земельный участок и строящийся на Земельном участке Дом. Участник долевого строительства извещен и согласен, что  Земельный участок может быть в любое время размежеван в порядке, соответствующем законодательству РФ по инициативе Застройщика. При этом, Застройщик обязуется предоставить новый предмет залога – право аренды земельного участка, сформированного непосредственно под Домом».

Внесенное со стороны Застройщика в указанный пункт условие о согласии Участника долевого строительства на размежевание земельного участка в значительной степени ущемляет мои интересы как Участника долевого строительства, ввиду отсутствия в договоре каких-либо пунктов, предоставляющих Участнику долевого строительства соразмерную компенсацию в случае указанных выше действий Застройщика. В связи с этим прошу исключить из пункта 7.1. договора фразу «Участник долевого строительства извещен и согласен, что  Земельный участок может быть в любое время размежеван в порядке, соответствующем законодательству РФ по инициативе Застройщика. При этом, Застройщик обязуется предоставить новый предмет залога – право аренды земельного участка, сформированного непосредственно под Домом», либо дополнить договор пунктом, устанавливающим соразмерную компенсацию Участнику долевого строительства, в случае инициализации Застройщиком проведения работ по размежеванию земельного участка, являющегося общей долевой собственностью участников долевого строительства.

4.  Пункт 9.2. «Стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных Сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www. . Решение Третейского суда является окончательным».

Указанный пункт проекта договора существенно ухудшает мои права как потребителя по сравнению с предусмотренными законом (п. 9 ст. 4 214-ФЗ, ст. 28 ГПК РФ, п. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 10 постановления Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17), в связи с чем, прошу пересмотреть данный пункт договора и сохранить положения, установленные законом.

5.  Пункт 11.2. «Под форс-мажорными понимаются также следующие обстоятельства:

…

11.2.2. резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в 2 раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв. м. Объекта долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика».

Приводимые в подпункте 11.2.2. пункта 11.2. обстоятельства не являются обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор) и согласно российскому законодательству должны рассматриваться согласно положениям ст. 451 ГК РФ как существенное изменение обстоятельств. В связи с чем, прошу формулировку подпункта 11.2.2. пункта 11.2. исключить из текста договора.

Указанные выше пункты являются для меня существенными.

Дата, подпись

Регистрационный №________________ от «____» _______________ 2013 г.

Принял __________________________________________________________