Прогноз цен на рынке жилья в Московском регионе

Прогноз цен на рынке жилья в Московском регионе

В 2010 году рынок жилья Московского региона будет стабильным

Аналитический отдел Московского Ипотечного Центра (МИЦ) продолжает следить за развитием рынка коммерческого жилья в Московском регионе. Развитие ситуации на рынке жилья Москвы и Подмосковья хорошо укладывается в предыдущий анализ, опубликованный летом прошлого года.

- Какие факторы определяют цену жилья на Московском рынке?

Полгода – небольшой срок для инерционного рынка жилья. Существенные изменения цены квадратного метра происходят периодами длительностью 2 – 2,5 года, что хорошо видно на представленном ниже графике. Сейчас наш рынок находится на стадии стагнации.

Рис. 1 Корреляция изменений стоимости квадратного метра жилья в г. Москве и прибыли от барреля нефти[1] [2].

Два основных фактора определяют изменение цены на рынке жилья – финансовый и психологический.

Финансовые возможности потребителей коммерческого жилья в Московском регионе определяются, в основном, доходами от импорта сырья. Действительно, при стабильных объемах продаж, долларовая стоимость квадратного метра в Москве хорошо коррелирует со стоимостью барреля нефти на международных рынках. Коэффициент корреляции кривых на Рис. 1 равен 0,85.

Психологический фактор определяет, прежде всего, инерционность рынка жилья. При резком падении цен на нефть рост стоимости жилья останавливается примерно через три месяца. Еще более замедлена реакция на активный рост стоимости нефти. И это естественно – рост финансового потока дает только возможность вкладывать деньги в жилье, но стабильный рынок инвестиционно не привлекателен. Что касается падения цен на жилье, то, в отсутствие альтернатив для вложения финансовых средств, уменьшение цены жилья происходит в последнюю очередь – только в случае истощения средств к существованию.

- Что же изменилось за прошедшие полгода на рынке жилья Московского региона?

Вслед за стабилизацией цен на импорт сырья стабилизировались цены на московское жилье. Цены вышли на уровень начала 2007 г.

Заметно снизились размеры сделок на рынке: в основном покупают более дешевое жилье в Москве или ближнем Подмосковье. Резко выросла популярность покупки земли без подряда в Подмосковье

Растут проблемы с жильем бизнес класса. При нынешних темпах продаж, готового жилья бизнес класса хватит на 2-3 года, а в 2010 г. будет сдано еще несколько крупных объектов этого класса. Вся эта масса висит на крупных строительных компаниях, отягощенных долгами, выросшими в результате их реструктуризации, и без перспектив их реализации по нынешним ценам.

Происходит разделение девелоперских компаний на «динамичные» - готовые резко сократить свои прибыли ради перспективы сохранения и развития бизнеса, - и «консервативные», надеющиеся на изменение ситуации на рынке.

- Каковы перспективы рынка жилья Московского региона на 2010 г.?

Интересно, что цены, выраженные в баррелях сырой нефти на квадратный метр, вернулись к среднему значению цены за последние десять лет (60 баррелей/ кв. м.). То есть, резкие изменения цены жилья, связанные с кризисом, пройдены.

Рис. 2 Изменения цены кв. м. в Москве, выраженные в баррелях нефти

По мнению аналитиков рынка нефти, цены на нефть (при отсутствии политических кризисов) не имеют перспектив резкого роста. Стабилизация мировой финансовой системы говорит в пользу того, что значительного снижения цены на нефть также ожидать не следует.

Даже если, вопреки ожиданиям, цены на нефть заметно изменятся, то инерционность рынка жилья, находящегося на стадии стагнации, удержит долларовые цены на жилье в Московском регионе, по крайней мере, до конца 2010 года.

- Что делать?

Жилье на московском рынке не будет инвестиционно привлекательно в течение этого года. Призывы покупать жилье пока оно есть в продаже – рекламный ход. Реально спрос на жилье упал значительно сильней, чем темпы строительства. А решение проблемы нехватки жилья будет найдено по мере роста спроса на него.

Единственная возможность покупателю получить прибыль на рынке жилья сегодня – это вложиться в новостройку на раннем этапе строительства. При рассмотрении такой возможности главное – выбор надежного девелопера и ликвидного объекта. К моменту сдачи дома цена жилья вырастает не менее, чем на 50%.

Перспективный девелопер – это динамичная компания, активно строящая сейчас, имеющая свою строительную базу или надежного подрядчика. Компания не должна быть перегружена долгами перед банками, предпочитая работать на средства соинвесторов. Сегодня не столь важен бренд компании. Важнее ее история в последние несколько лет.

Например, в поселке Коммунарка во второй очереди застройки жилого комплекса «Коммунарка II» на начальной стадии строительства в феврале 2009 года можно было купить квартиру в среднем по цене 50 000 руб./кв. м. Год спустя, в феврале 2010 года однокомнатные квартиры здесь продаются уже по цене 75 000 руб./кв. м и будут еще дорожать. Похожее развитие ситуации мы ожидаем и в следующих очередях застройки комплексов «Коммунарка III» и «Коммунарка IV» - на начальном этапе квартиры будут стоить дешево, и цены будут повышаться вместе с ростом зданий.

Единственная надежная форма участия в строительстве – договор долевого участия в соответствии с 214-м федеральном законом. При минимизации рисков, участие в долевом строительстве перспективно и в период кризиса.

[1] Данные по средней месячной стоимости нефти марки Brent взяты с сайта US Energy Information Administration. На графике приведена не цена барреля нефти, а прибыль – т. е. цена минус стоимость добычи и доставки нефти (мы приняли эту величину за $10 за баррель).

[2] Стоимость квадратного метра приведена на графике как индекс ИРН, деленный на поправочный коэффициент 70