Единая система регистрации недвижимости – шаг к единому объекту
Автор – Ирина Зимина, адвокат
Адвокатского бюро города Москвы «Инфралекс»
1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон), объединивший федеральную систему государственной регистрации прав на недвижимость и государственный кадастровый учет недвижимости. Закон призван создать на территории России единую систему регистрации прав на недвижимое имущество, создание которой было одним из принципов Концепции развития гражданского законодательства РФ (далее – Концепция)[1]. В перспективе реализация Закона должна создать условия для реализации другого важнейшего принципа – единства объекта недвижимости, связывающего в единое целое земельные участки и здания, строения, сооружения, расположенные на нем.
Закон закрепляет принципы единой регистрации имущественных прав для различных объектов недвижимости, принцип публичности реестра и презумпции его достоверности, принцип проверки законности оснований регистрации.
Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет вестись в электронной форме и состоять из шести частей: реестр объектов недвижимости или кадастр недвижимости, реестр прав на недвижимость, реестровые дела, кадастровые карты, книги учета документов, реестр сведений об особых экономических зонах.
Заявление о государственной регистрации права на объект недвижимости теперь можно будет подать в соответствии с принципом экстерриториальности в любое отделение МФЦ[2] либо подразделение Росреестра[3] вне зависимости от места расположения объекта недвижимости.
Закон устанавливает более короткие, по сравнению с действующим законом, сроки регистрации прав на объект недвижимого имущества. Кроме того, закон предусматривает, что вместо свидетельства о государственной регистрации права, в подтверждение прав на объект недвижимости выдается выписка из ЕГРН[4]. Данное положение уже действует с 15 июля 2016 года в связи с внесением соответствующих изменений в действующий закон о государственной регистрации, опережая вступление нового Закона в силу.[5]
Закон также определяет сроки предоставления сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Так суды, наложившие арест на недвижимое имущество в качестве меры пресечения, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста на недвижимое имущество.[6] Такие же сроки установлены и для нотариуса, который обязан предоставить в орган регистрации прав, например, сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство.[7]
Таким образом, начиная с 1 января 2017 года концентрация всей возможной информации об объекте недвижимости в одном месте, а также ускорение процедуры получения документов на объект недвижимости сможет повысить защиту граждан и юридических лиц от мошенничества на рынке недвижимости и снизить риски приобретения имущества с нежелательными обременениями.
Закон, регламентирующий процедуру регистрации, сам по себе не реализует принцип единого объекта недвижимости, однако объединение всей информации в едином реестре призвано создать условия для воплощения этого принципа в дальнейшем. Согласно п. 3.6 Концепции в ГК РФ должна была быть реализована модель единого объекта недвижимости, который возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества, при котором дальнейшее отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости не допускается.[8] Если же собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого данным объектом земельного участка, то он всегда должен иметь право пользования таким участком.
Фактическое исключение в советский период земли как объекта права из гражданского оборота, раздельное существование в постсоветский период земельных участков и зданий, строений, сооружений привело к тому, что воплотить идею, выраженную в Концепции, в короткий срок сложно. Однако развитие законодательства и особенно судебной практики показывает, что постепенно принцип единого объекта недвижимости утверждается в российском правопорядке. Например, реализации этого принципа способствует закрепление в Земельном кодексе РФ (ч.1 ст.39.20) исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Понятие единого объекта недвижимости берет свое начало еще в римском праве, где недвижимостью считались «не только земельные участки и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника… Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Они подлежали правилу superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Невозможной представлялась отдельная собственность на дом и землю.»[9] Принцип superficies solo cedit нашел отражение в п.2 ст. 263 ГК РФ, согласно которой «если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.».
Тем не менее, по-прежнему производится отдельно регистрация земельного участка и построенных на нем зданий, строений, сооружений, если только они не подпадают под закрепленное в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) понятие «единого недвижимого комплекса», который отнесен законом к неделимым вещам и участвует в обороте как единый объект, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.[10]
Более четко и последовательно движется к воплощению принципа единого объекта недвижимости судебная практика.
В известном Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.01.01 года № 000/12 по делу«о футбольном поле», или «делу Разиевского», рассматривался вопрос о том, можно ли считать недвижимостью футбольное поле, а весь комплекс объектов на стадионе – единым объектом.
Муниципальная администрация заключила договор аренды земельного участка с индивидуальным предпринимателем для эксплуатации стадиона сроком на 10 лет. Арендатор произвел реконструкцию бытового помещения, коридора и душевой, расположенных на территории стадиона, и зарегистрировал права собственности на эти объекты. Кроме того, предприниматель получил разрешения на ввод в эксплуатацию футбольных полей и добился регистрации своего права собственности на эти поля. Арендодатель с этим не согласился, утверждая, что регистрация права собственности на объекты недвижимости произведена незаконно. По мнению арендодателя, спорное имущество является муниципальной собственностью.
Президиум ВАС РФ поддержал позицию апелляционного суда о том, что реконструированные постройки не являются собственностью арендатора. Основанием для такого вывода стало то, что стадион – это единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка и объектов недвижимости вспомогательного характера. В отношении футбольных полей суд постановил, что такие сооружения «представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.01.2001 11052/09 и от 01.01.2001 N 4777/08)». Таким образом, суд сделал вывод о том, что поскольку упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности.
Президиум ВАС РФ в этом деле пришел к выводу, что наличие у муниципалитета зарегистрированного права собственности на земельный участок позволяет считать здания и сооружения, возведенные собственником на этом участке, составной частью земельного участка, несмотря на отсутствие госрегистрации права собственности на эти объекты. Этот вывод Президиум ВАС РФ подкрепил ссылкой на п. 7 своего обзора практики от 01.01.2001 N 153: «Собственник земельного участка имеет право на негаторный иск, направленный на устранение препятствий в пользовании возведенным им на этом участке зданием, и в случаях, когда право на здание не зарегистрировано».
В другом деле Арбитражный суд Волго-Вятского округа признал незаконными решения Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации права собственности Банка на многоквартирный жилой дом и расположенный под ним земельный участок (26.05.2016 N Ф01-1992/2016 по делу N А43-20513/2015).
Банк, являющийся собственником всех квартир в жилом доме, обратился с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию права, с целью избрания правового режима здания как единого объекта. Управление Росреестра отказало, сославшись на то, что Банк должен был прежде инициировать прекращение права собственности на отдельные квартиры в этом доме, а земельный участок под домом не является самостоятельным объектом гражданского оборота, право долевой собственности в отношении земельного участка не прекращено.
Суд пришел к выводу, что отсутствие отдельного заявления Банка о прекращении права собственности на отдельные квартиры в многоквартирном доме не исключает возможность проведения государственной регистрации права собственности на здание как на единый объект с одновременным прекращением права, зарегистрированного на части объекта. В отношении земельного участка суд решил, что государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество многоквартирного дома не может служить основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку, став собственником всех квартир в доме, Банк приобрел все доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, став его единоличным владельцем. Таким образом, в данном случае земельный участок и расположенный на нем многоквартирный дом рассматриваются судом, по сути, как единое целое.
Вышеуказанные примеры демонстрируют, что судебная практика может сформировать устойчивую модель, при которой земельный участок и расположенные на нем сооружения образуют единый объект. Закон «О государственной регистрации недвижимости» может существенно поддержать наметившуюся тенденцию, создав для объектов недвижимости единую систему регистрации и сбора информации.
[1] Концепция одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 01.01.2001.
[2] Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг
[3] Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ
[4] П.1 ст.28 Федерального закона от 01.01.2001 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
[5] П. 1 ст. 7 Закона N 122-ФЗФедеральный закон от 01.01.2001 ФЗ № 000 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
[6] П.13 ст.32 Федерального закона от 01.01.2001 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
[7] П.14 ст.32 Федерального закона от 01.01.2001 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"
[8] "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 01.01.2001)
[9] Римское частное право: Учебник / , , и др.; под ред. проф. и проф. . - М.: ИКД «Зерцало-М», 2008. c.161
[10] Ст.133.1 ГК РФ
