Автор – м.
28 февраля 2008 года «Лотус» заключило с Севастопольским городским Советом договор аренды земельного участка для строительства и обслуживания павильона климатолечения с объектами отдыха, с отнесением земельного участка площадью 0,4606 га к категории земель водного фонда, земельного участка площадью 0,0394 га к категории земель рекреационного назначения. Общая площадь участка 0,5000 га
В настоящее время «Лотус» обратилось в СГС с ходатайством о продлении срока строительства объекта. Такое ходатайство вызвано тем, что согласно условиям пункт 4.2 Договора аренды земельного участка на период строительства годовая арендная плата составляет 42 854, 88 гр, а на последующий период 214 374,36 грн. (в редакции договора от 2008 года). На сегодняшний день цифры могут быть несколько иными).
Любопытно отметить, что во время заключения договора действовала редакция статьи 290 хозяйственного Кодекса Украины, согласно которой «Аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается» данная редакция действовала до 11.06.2009 года. Т. е на момент заключения данная сделка являлась ничтожной, не порождающей никаких правовых последствий.
6 апреля 2011 года Министерством культуры Украины утвержден План организации территории Национального заповедника «Херсонес Таврический», границы и режимы использования территории и зон охраны памятника археологии национального значения «Древний город – Херсонес Таврический». В соответствии со статьей 34 Закона Украины "Об охране культурного наследия" земли, на которых расположены памятники, историко-культурные заповедники, историко-культурные заповедные территории, охраняемые археологические территории, относятся к землям историко-культурного назначения…» Таким образом, Министерство культуры Украины реализовало свое право, предусмотренное статьей 20 Земельного Кодекса (в которой указано: «Изменение целевого назначения земель осуществляется органами исполнительной власти, …которые принимают решение о создании объектов природоохранного и историко-культурного назначения») изменило целевое назначение арендованного «Лотус» участка.
При таких обстоятельствах Законом Украины «Об аренде земли» установлено следующее требование: «В случае изменения границы или целевого назначения земельного участка возобновление договора аренды земли осуществляется в порядке получения земельного участка на праве аренды» (статья 33). На языке оригинала это звучит так: «У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
{ Стаття 33 в редакції Закону N 3038-VI ( 3038-17 ) від
17.02.2011 }
Из изложенного выше следует сделать вывод о том, что городской Совет не вправе удовлетворить ходатайство «Лотус» о продлении сроков строительства. т. к действия договора аренды земельного участка, вопреки требованиям закона не возобновлено.
Кроме того, прошу обратить внимание комиссии на следующее обстоятельство:
В соответствии со статьей 34 закона Украины «Об охране культурного наследия» земли, на которых расположены памятники, историко-культурные заповедники, историко-культурные заповедные территории, охраняемые археологические территории, относятся к землям историко-культурного назначения, включаются в государственный земельный кадастр, планы землепользования, проекты землеустройства, иной проектно-планировочной и градостроительной документации.
В соответствии с требованиями статьи 150 Земельного кодекса Украины земли историко–культурного назначения относятся к особо ценным, изъятие которых для других целей не допускается, за исключением случаев предусмотренных частью 2 статьи 150 Земельного кодекса Украины, которая гласит: «Земельные участки особо ценных земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, могут изыматься (выкупаться) для строительства объектов общегосударственного значения, дорог, линий электропередачи и связи, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов, геодезических пунктов, жилья, объектов социально-культурного назначения, нефтяных и газовых скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, по постановлению Кабинета Министров Украины или по решению соответствующего местного совета, если вопрос об изъятии (выкупе) земельного участка согласовывается Верховной Радой Украины»
Т. е. возобновление договора аренды между СГС и «Лотус» возможно только при соблюдении требований приведенных выше.
Относительно арендной платы нормативная денежная оценка, указанная в договоре составляет на период строительства 1 224 425, 1 грн, а на последующий период -6 122 124, 47 грн. Сейчас она гораздо выше.
Арендная плата установлена в размере 3,5% от нормативной денежной оценки.
Вместе с тем, Налоговым кодексом Украины установлено: «Ставка налога за земельные участки, нормативная денежная оценка которых проведена, устанавливается в размере 1 процента от их нормативной денежной оценки» (ст.274)
Налог за земельные участки (в пределах населенных пунктов) на территориях и объектах историко-культурного назначения, использование которых не связано с функциональным назначением этих территорий и объектов, взимается в размере, вычисленном соответствии со статьями 274 и 275 настоящего Кодекса с применением следующих коэффициентов: общегосударственного значения - 3,75;
В соответствии с постановлением КМУ от 8 февраля 1994 года № 77 http://zakon1.rada. /laws/show/77-94-%D0%BF Заповеднику Херсонес Таврический предоставлен статус учреждения культуры общенационального значения.
В соответствии с законом Украины «Об охране археологического наследия объект археологического наследия (далее - археологический объект) - место, сооружение (произведение), комплекс (ансамбль), их части, связанные с ними территории или водные объекты.
Статья 288 Налогового кодекса Украины устанавливает правило, согласно которому арендная плата за пользование земельным участком не может быть меньшей трехкратного размера земельного налога.
Таким образом, минимальная арендная плата по оспариваемому договору не может быть меньше 11% от нормативной денежной оценки.
Таким образом, с момента отнесения арендованного участка к землям историко –культурного назначения, т. е с 6 апреля2011 года, стоимость арендной платы на период строительства для даже по устаревшим данным, должна составлять порядка 130 тыс. грн. в год, вместо указанных в договоре 42 000 грн.
При таких обстоятельствах комиссия городского Совета по вопросам градостроительства, регулирования земельных и водных отношений должна инициировать вопрос о взыскании задолженности по арендной плате с
08 ноября 2012 года.
