В связи с появлением новой формы обслуживания жилых многоквартирных домов, создание объединений совладельцев многоквартирных домов, появляются вопросы о взаимоотношениях жильцов и управителя.
На часто встречающиеся вопросы постараюсь ответить руководствуясь действующими законами Украины.
1. В доме организовано ОСМД, как начинается членство в объединении?
Согласно ст.9 Закона Украины о объединении совладельцев многоквартирного дома членство в ОСМД есть добровольным и начинается с момента подачи письменного заявления о вступлении в объединение во время создания объединения или в любое время после его создания и заканчивается так же после подачи заявления о выходе из объединения.
2. Нужен ли договор с правлением ОСМД или его председателем об оказании услуг по содержанию дома и придомовой территории?
Согласно ст.13 Закона Украины об объединении совладельцев многоквартирного дома, отношения между собственником квартиры и управителем (председателем) регулируются договором между ними, который составляется на основе типового договора, утверждённого постановлением кабинета министров Украины № 000, от 01.01.2001 г., с изменениями от 01.01.2001 г.
Заключение договора является обязательным и не зависит от членства в объединении.
Обязательными условиями договора являются:
- наименования сторон;
- предмет договора;
- права сторон;
- обязанности сторон о предоставлении услуг по эксплуатации жилого комплекса и оплате этих услуг;
- полный перечень услуг;
- стоимость каждой услуги и общая стоимость ежемесячной оплаты;
- порядок контроля и отчёта сторон;
- последствия неисполнения условий договора; - перечень форс-мажорных обстоятельств;
- срок действия договора и условия продолжения или прекращения дейстия договора, дата составления договора.
Председатель правления (управитель) обязан подготовить проект договора и предоставить его собственнику помещения на рассмотрение и согласование (ст.21 Закона Украины о жилищно-коммунальных услугах) . Процедура согласования договора происходит в течение месяца со дня внесения проекта одной из сторон (ст.26 Закона Украины о жилищно-коммунальных услугах).
Договор втупает в силу с момента его подписания сторонами. Оплата за услуги оказываемые по договору производится с момента вступления договора в силу.
Требования оплаты без договора является незаконным (ст.11 и ст.509 Гражданского кодекса Украины).
Если вы являетесь совладельцем приватизированной квартиры, и вам принадлежит только часть квартиры, то согласно ст.20 Закона Украины об объединении совладельцев многоквартирного дома, часть обязательных платежей на содержание и ремонт дома определяется исходя из вашей части квартиры. То есть если вам принадлежит 1/2 часть квартиры и вы не вступили в право собственности на вторую часть, то оплачиваете только половину обязательных платежей ( вашу часть).
3. Председатель правления ОСМД не заключает договора с членами ОСМД мотивируя тем, что он услуг не оказывает а только собирает средства на содержание дома. Законно ли это?
Согласно ст.13 Закона Украины о жилищно-коммунальных услугах услуги по содержанию дома и придомовой территории, содержание дома на балансе, услуги по управлению домом или группой домов, услуги по ремонту помещений, дома, сооружений являются коммунальными и согласно ст.21 Закона Украины о жилищно-коммунальных услугах председатель обязан подготовить и заключить договор с каждым собственником квартиры.
4. Одинаково ли должны платить за услуги собственники приватизированных помещений и жильцы государственных квартир?
Размер взносов и платежей членами объединения относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ОСМД и утверждаются на общем собрании (ст.10 Закона Украины о объединении совладельцев многоквартирного дома ). Но приэтом нужно учитывать что платеж жильца государственной квартиры состоит из платы за аренду помещения и за услуги, а платёж собственника приватизированной квартиры должен состоять только из оплаты услуг и поэтому сумма платежа за однотипные квартиры разных форм собственности должна отличаться на сумму оплаты аренды квартиры жильцом государственного жилья.
Некоторые председатели говорят, что уравнивают оплату на содержание дома, чтобы сохранить льготы льготникам, но льготникам выделяются средства из бюджета, и жильцы не обязаны оплачивать льготы льготникам.
Следует учитывать, что согласно ст.4 Закона Украины о объединении совладельцев многоквартирного дома объединение не является прибыльной организацией и не должно включать прибыль в расчёт оплаты за услуги.
5. Как быть если в доме организовано ОСМД, а собственник квартиры не желает в него вступать?
Согласно ст.9 Закона Украины о объединении совладельцев многоквартирного дома членство в ОСМД является добровольным. Собственники помещений, расположенных в границах одного жилого комплекса, не являющиеся членами ОСМД, могут заключать с объединением договора о сотрудничестве и действиях в общих интересах.
6. В чьей собственности находятся вспомагательные помещения, лестничные клетки, крыша дома, технические сооружения и как производить оплату за их содержание?
Согласно п. 2 ст. 10 Закона украины о приватизации государственногого жилого фонда, собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны участвовать в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома.
Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т. п.) передаются в собственность квартиронанимателям безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат.
7. Несёт ли ответственность председатель ОСМД и какую?
Согласно ст.29 Закона Украины о объединении совладельцев многоквартирного дома, лица не соблюдающие Закон, а в частности нарушающие права собственников квартир (в том числе требуя оплаты за оказание услуг без заключения договора) несут гражданскую, уголовную и административную ответственность.
Если на вас пришёл судебный приказ, являющийся одновременно и исполнительным листом, вы в течение 10 дней должны подать заявление об отмене приказа, если вы этого не сделаете то к вам прийдёт судебный исполнитель.
