Требования к месторасположению

5.2. Требования к месторасположению (локации)

Оглавление

Методика оценки районов города. 1

Методика выбора месторасположения заведения и расчета человекопотока. 3

Методика оценки районов города

Перед принятием решения об открытии заведения в том или ином районе города проводится оценка ее характеристик с точки зрения:

А) населенности и преобладающего типа застройки;

Б) социальной структуры населения;

В) транспортных возможностей;

Г) торговых возможностей.

А) Классификация районов с точки зрения населенности и преобладающего типа застройки.

Оценка ведется на основании демографических данных. Для каждого из районов учитывается: число постоянно проживающих, их возрастная структура. Далее рассматривается преобладающая типология застройки – наличие промышленных зон или зон деловой активности, преобладающая архитектура спальных районов, наличие учебных центров. Для каждого из административных районов рассматривается концентрация описанных показателей.

Б) Классификация городских районов с точки зрения структуры населения.

В настоящее время в большинстве городов население более-менее равномерно распределено по административным районам, независимо от уровня доходов. Однако классифицировать район все же необходимо. Классификация проводится на основе вторичной информации – статей в СМИ, к которым могут относиться данные маркетинговых исследований. Косвенным показателем для определения социального портрета жителей района является уровень стоимости 1 кв. м недвижимости.

В) Классификация с точки зрения транспортных возможностей

Анализ ведется на основе картографических данных. На данном этапе выделяются основные «транспортные артерии» города и анализируется их распределение по административным районам.

Г) Классификация с точки зрения возможностей продаж.

Классификация ведется на основании вторичной информации, к которой можно отнести аналитические статьи в СМИ, адресная база по заведениям общепита города.

Смысл работы состоит в выделении так называемых зон концентрации потребителей. Исходя из психологии, каждый покупатель, со временем вырабатывает для себя определенный маршрут — определенные зоны города или места, которые он предпочитает посещать в случае потребности в предприятиях общепита. Это могут быть улицы (участки улиц), кварталы, площади или торговые комплексы.

Помимо выделения зон концентрации потребителей, необходимо понять структуру покупателей в данных зонах. Для получения данной информации необходимо посещение зон, в ходе которого выносится экспертное суждение о направленности на определенную часть потребителей. В качестве источника классификации можно использовать опросы потенциальных клиентов, а также ассортиментный и ценовой анализ в зонах концентрации потребителей.

Собранная информация сводится в аналитические таблицы:

Классификаторы	Показатели, позволяющие сделать вывод о дальнейшем рассмотрении района	Показатели, позволяющие отнести район к приоритетной группе	Показатели, говорящие о неэффективности открытия торговой точки в районе
Населенность	Высокая численность/плотность населения	Средняя численность/плотность населения	Низкая численность/плотность населения
Возрастная структура	Преобладание экономически активной части населения и молодежи	Ровное соотношение экономически активной части населения и возрастных категорий	Преобладание возрастных категорий населения
Типология застройки	Преобладание жилой застройки, центров деловой активности, зон отдыха и торговли	Преобладание жилой застройки с малым количеством торговых зон, зон отдыха.	Преобладание промышленной застройки, промзоны
Преобладающий уровень дохода	Middle & low часть «среднего класса»	Отсутствие доминантной группы	Люмпенизированные районы, бедные слои населения
Стоимость недвижимости за 1 кв. м	Высокие и среднегородские показатели	Доминанта «элитной» недвижимости	Не престижные районы с низкой стоимостью за 1 кв. м, размещение заведения отрицательно скажется на имидже компании
Транспортные возможности	Наличие крупных транспортных развязок, удобные транспортные связи с большинством городских районов	Наличие транспортных развязок, удобная связь с ограниченным числом городских районов	Отсутствие крупных транспортных развязок
Наличие концентрации потребителей	Концентрация потребителей, живущих в различных районах города, приезжих	Концентрация потребителей, живущих в данном (близлежащем) районе города / приезжих	Отсутствие концентрации потребителей
Степень присутствия предприятий общепита (конкуренты)	Недостаточная	Средняя	Высокая (избыточная)

На основании данных таблиц принимается решение о приоритетных районах для открытия заведения, и осуществляется подбор помещений в соответствии с требованиями, описанными в разделе 5.3. Требования к зданию и помещениям. Для принятия окончательного решения необходимо провести замер трафика (человекопотока) вблизи всех потенциальных мест для открытия заведения, а также рассчитать экономические показатели.

Методика выбора месторасположения заведения и расчета человекопотока

Оценка перспективности открытия заведения проводится на основе анализа человекопотока в районе по следующим критериям:

1.  Замер производится в течение двух дней:

·  в будний день — в среду;

·  в выходной день — в субботу.

·  Также можно провести замер трафика в пятницу.

2.  Для того чтобы определить корректную величину человекопотоков, необходимо произвести замеры в разное время дня продолжительностью не менее 1 часа (при меньшей продолжительности высока вероятность искажения данных за счет неравномерности человекопотоков). Замеры не должны проводиться в предпраздничные или праздничные дни.

Предпочтительные часы:

Время дня	Будний день (Среда)	Выходной день (Суббота)
Утро	10:00 - 11:00	09:00 – 10:00; 11:00 – 12:00
День	14:00 - 15:00	13:00 - 14:00; 15:00 – 16:00
Вечер	19:00 – 20:00	17:00 – 18:00; 19:00 – 20:00

3.  Полученная средняя величина отражает человекопотоки, соответственно, в будний и выходной день.

4.  Оценка показателей:

Размещение торговой точки	Население порядка 1 млн жителей	Население менее 1 млн жителей
Рекомендуемые показатели буднего дня	Рекомендуемые показатели выходного дня	Рекомендуемые показатели буднего дня	Рекомендуемые показатели выходного дня
Оптимальные значения	Не менее 1000 чел./час	Не менее 2000-2500 чел./час	Порядка 800 чел./час	Порядка 1000-1500 чел./час
Минимально допустимые значения	Не менее 600 чел./час	Не менее 1000-1200 чел./час	Порядка 600 чел./час	Порядка 1000-1200 чел./час

По окончании данных работ принимается окончательное решение по открытию заведения или поиску нового варианта помещения.

В результате ряда других исследований, проводившихся различными сетями предприятий общественного питания, экспериментально установлено, что примерно 5% от общего количества проходящих мимо торговой точки прохожих заходят в нее.

Исходя из интенсивности человекопотока по часам в течение дня (см. таблицу ниже), можно рассчитать предполагаемую степень загруженности нового заведения целевой аудиторией на протяжении этого периода в рабочие и выходные дни.

	Количество, прошедших по возрастным группам, чел
Интервал времени	Дети до 13 лет	Подростки 13-18 лет	Молодежь 18- 24 года	Молодые люди 24-30 лет	Люди 30-40 лет	Люди старше 40 лет
8:00 – 9:00
9:00 – 10:00
10:00 – 11:00
11:00 – 12:00
12:00 – 13:00
13:00 – 14:00
14:00 – 15:00
15:00 – 16:00
16:00 – 17:00
17:00 – 18:00
18:00 – 19:00
19:00 – 20:00
20:00 – 21:00
21:00 – 22:00
22:00 – 23:00
Всего по группам
Итого за день: ___________чел.