Льгота застройщикам и покупателям жилья по подоходному налогу
Хозяйство и право, 1997.
Много вопросов возникает при уплате подоходного налога и использовании льготы по нему в связи со строительством или покупкой жилья. Что следует знать застройщикам или покупателям жилых домов, квартир, дач, садовых домиков?
В соответствии с подп. "в" ст. 3 Закона "О подоходном налоге с физических лиц" объектом обложения этим налогом является совокупный доход физического лица, полученный в календарном году, за исключением сумм, которые этот Закон в облагаемый доход не включает или уменьшает налогооблагаемую базу.
К таким удержаниям относятся суммы, направленные в течение отчетного календарного года, но не более чем в течение трех лет, физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, из личных доходов по их письменным заявлениям, представленным указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на новое строительство или приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика (далее - дома (квартиры) на территории Российской Федерации, в пределах пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда, учитываемой за год, включая суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами в банках и других кредитных учреждениях на эти цели.
Общим как для строящих дома (квартиры) граждан, так и для покупающих их является то, что в этом случае льгота предоставляется независимо от того, строят (покупают) они индивидуально, или состоят членами кооперативов (жилищных, дачных), или заключили договор с организацией на долевое участие в строительстве и уплачивают определенные взносы в счет погашения стоимости строящегося объекта.
Кроме того, следует иметь в виду, что независимо от срока, в течение которого осуществляется строительство или уплачиваются платежи за приобретенное жилье, льгота предоставляется не более чем в течение трех лет, начиная с года, в котором подано заявление о предоставлении льготы.
Итак, вы решили купить жилой дом (квартиру). Основанием для предоставления льготы станет договор купли-продажи, оформленный в установленном порядке, так как при определении сумм, подлежащих исключению из облагаемого дохода, будут исходить из стоимости приобретенного объекта, указанной в договоре.
Если дом (квартира) приобретается на праве общей долевой собственности, у каждого покупателя из облагаемого дохода исключается только сумма его фактических расходов, но не более суммы расходов, приходящихся на его долю в собственности.
Когда же объект приобретается на праве общей совместной собственности, удержания из облагаемого дохода могут быть произведены согласно заявлению либо у одного собственника, либо у каждого, но в пределах общей суммы затрат.
Как уже отмечалось, срок предоставления льготы ограничен тремя годами. Поэтому при покупке дома (квартиры) следует обратить внимание на следующее. Если покупатель производит уплату за дом (квартиру) разовым платежом, то есть в один срок оплачивает цену, оговоренную в договоре, льгота предоставляется только в течение года, в котором осуществлен платеж, так как в последующие два года гражданин не производит расходов по оплате приобретенного жилья.
Если по условиям договора уплата производится в течение длительного времени, например, пяти лет, льгота и в этом случае будет предоставляться только в течение трех лет.
Иногда гражданин приобретает дом или квартиру, которые еще не готовы к использованию их по назначению, то есть недостроенные объекты. Ссылаясь на то, что объект не сдан "под ключ", в некоторых случаях налоговые органы отказывают в предоставлении льготы. Однако правового обоснования для такого отказа не имеется, так как ни в Законе о подоходном налоге, ни в Инструкции Госналогслужбы России по его применению от 29 июня 1995 года N 35 не содержится положений о том, что приобретаемый объект не может быть недостроен.
На практике возникал вопрос о предоставлении льготы в случае, когда гражданин купил квартиру и, не въезжая в нее, обменял на большую, произведя доплату. В заявлении о предоставлении льготы он указал сумму, израсходованную им при осуществлении обмена. Однако указанная сумма при таких обстоятельствах не может быть принята, так как она вытекает из договора мены, а основанием для предоставления льготы, как уже говорилось, является договор купли - продажи. Поэтому к зачету может быть принята только сумма, уплаченная гражданином при покупке, но не при обмене квартиры.
В том случае, если гражданин решится на строительство жилого дома (квартиры, дачи, садового домика), следует иметь в виду следующее.
Инструкцией Госналогслужбы России от 01.01.01 года N 35 предусмотрено, что льгота предоставляется только лицам, являющимся застройщиками, в подтверждение чего к заявлению о предоставлении льготы должны прилагаться копия разрешения на строительство, выданного органами местной администрации, или справка правления соответствующих кооперативов, или копия договора, заключенного гражданином со строительной организацией о долевом участии в строительстве объекта для него.
Кроме того, к зачету принимаются только документально подтвержденные расходы, связанные с осуществлением строительства. В подтверждение произведенных расходов могут быть представлены договоры с юридическими и физическими лицами на строительство объектов, счета на приобретение строительных материалов или акты их закупки у физических лиц (с полным указанием сведений об этих гражданах: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место жительства и другие необходимые сведения), квитанции к приходному ордеру и другие документы, в которых отражены сведения о застройщике и характере операций.
В соответствии с письмом Госналогслужбы России от 01.01.01 года N 08-1-06/448 при осуществлении строительства к зачету принимаются также расходы на изготовление проектно - сметной документации, на проводку и подключение сетей водоснабжения, канализации, отопления, электро - и газоснабжения внутри объекта, а также затраты на приобретение облицовочной плитки, паркета, краски, обоев, газового оборудования и других стройматериалов, непосредственно используемых в строительстве. Однако суммы оплаты необходимого для строительства и отделочных работ инструмента, оплаты за осмотр дымохода, приемку газового оборудования, подключение заземления при предоставлении льготы не учитываются.
Следует также иметь в виду, что, если строительство, выполнение строительных и отделочных работ осуществляются по договору, заключенному застройщиком с другим физическим лицом, такие договоры (как и договоры на приобретение у физического лица строительных материалов) должны быть зарегистрированы в налоговом органе по месту жительства гражданина-застройщика, о чем в его присутствии делается отметка на договоре. Без такой отметки на договоре льгота по уплате подоходного налога не предоставляется.
На практике эта льгота не предоставляется, если работнику ссуда для осуществления строительства или на покупку дома (квартиры) выделена на предприятии. Если обратиться к Закону о подоходном налоге, то льгота может быть предоставлена по суммам, направленным на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицами на строительство или покупку жилья только в банках и других кредитных учреждениях (но не на предприятии, где они работают).
В связи с изложенным необходимо обратить внимание на то, что не исключаются из совокупного годового дохода какие-либо расходы, если жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики построены (куплены), а полученный кредит на указанные цели погашен за счет средств предприятия (организации).
Как правило, при строительстве дома производится и покупка земельного участка, на котором он располагается. Но нужно учесть, что льгота по суммам, направленным на приобретение земельного участка (даже если покупка участка и приобретение дома оформлены одним договором), не может быть предоставлена, так как в Законе это не предусмотрено.
Иногда в заявлении на предоставление льготы указываются суммы, израсходованные на строительство и покупку строений, которые приобретаются (строятся) вместе с жилым объектом (например, гараж или хозяйственные постройки). Но в Законе четко определены объекты, по которым предоставляется льгота, поэтому по другим объектам она возможна только в случае, если они составляют единый комплекс с перечисленными в Законе объектами (построены "под одной крышей").
Как быть, если гражданин одновременно выступает и в качестве застройщика, и в качестве покупателя (например, покупает квартиру и строит дачу)? В соответствии с Инструкцией Госналогслужбы России от 01.01.01 года N 35 исключение расходов по строительству или приобретению производится у физического лица одновременно только по одному объекту.
Налоговый орган отказал в предоставлении льготы гражданину, который в течение года купил квартиру, а на следующий год начал строительство жилого дома. Однако оснований для отказа в данном случае нет, если при покупке квартиры был произведен разовый платеж и строительство дома рассматривается как самостоятельное основание для предоставления льготы. Когда же квартира покупается "в рассрочку", льгота может быть предоставлена только по одному из указанных объектов.
Теперь рассмотрим вопрос о размерах предоставляемой льготы. В Законе о подоходном налоге установлено, что исключению из облагаемого дохода подлежат суммы в пределах пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда, учитываемой за год. При этом указанные суммы не могут превышать размера совокупного дохода (в составе которого учитываются суммы коэффициентов и суммы надбавок за стаж работы, начисляемые к заработной плате и выплачиваемые в соответствии с законодательством за работу в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, в высокогорных, пустынных и безводных районах и других местностях с тяжелыми климатическими условиями) физических лиц за отчетный календарный год.
Если затраты гражданина на строительство (покупку) указанных объектов, а также суммы, направленные на погашение кредита, полученного на эти цели, превысят его совокупный доход за отчетный календарный год, сумма превышения к зачету в следующем году не принимается.
Льгота по подоходному налогу в связи со строительством или приобретением жилого дома, квартиры, дачи или садового домика может быть предоставлена как по месту работы гражданина, так и в налоговом органе по месту его жительства на основании декларации о совокупном годовом доходе с приложением копий документов, подтверждающих произведенные расходы. Но следует помнить, что соответствующие документы должны быть представлены гражданином в бухгалтерию предприятия не позднее срока, установленного для начисления заработной платы за декабрь истекшего года, а в налоговый орган - не позднее 1 апреля года, следующего за отчетным (то есть не позднее срока, установленного для представления деклараций).
Как уже говорилось, при определении размера предоставляемой льготы базой является установленный законом размер минимальной оплаты труда, учитываемый за год. В течение 1996 года указанный размер изменялся так: в соответствии с Федеральным законом от 1 ноября 1995 года N 159-ФЗ минимальный размер оплаты труда с 1 января был установлен в сумме 63250 рублей и увеличен до 75900 рублей Федеральным законом от 23 апреля 1996 года N 40-ФЗ, введенным в действие с 1 апреля 1996 года (но в части исчисления налогов, сборов и иных платежей, осуществляемого в соответствии с законодательством в зависимости от минимального размера оплаты труда, - со дня официального опубликования Закона, то есть с 22 апреля 1996 года).
Такой порядок предоставления льготы по уплате подоходного налога применялся и будет применяться в том случае, если сделки по купле - продаже и строительству жилья были заключены до 23 января 1997 года. Дело в том, что Законом от 10 января 1997 года N 11-ФЗ в Закон о подоходном налоге с физических лиц были внесены изменения и подп. "в" п. 6 изложен в новой редакции.
Закон от 01.01.01 года N 11-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования - 23 января 1997 года. Его действие распространяется на отношения, возникшие из сделок, совершенных после этой даты. К правоотношениям, возникшим до вступления Закона в силу, включая возникающие по ним права и обязанности, он не применяется.
Таким образом, если строительство дома начато в 1996 году, льгота будет предоставляться в течение 1996 - 1998 годов. Для тех же, кто будет осуществлять строительство или приобретет жилье после этой даты, порядок предоставления льготы несколько иной.
Во-первых, льгота теперь будет предоставляться в пределах пятитысячекратного размера установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за трехлетний период (а не за годичный).
Во-вторых, эта льгота в соответствии с Законом теперь может предоставляться каждому гражданину только один раз. Сведения о предоставлении такого вычета предприятия должны представить в налоговый орган до 1 марта года, следующего за отчетным.
