Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица
Комментарий: 1. Комментируемая статья устанавливает обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом необходимо иметь в виду, что согласно ст. 307, 328 ГК РФ обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами. В связи с этим обязанности получателей коммунальных услуг и пользователей жилых помещений по внесению соответствующей платы корреспондирует обязанность субъектов, управомоченных на предоставление жилых помещений в пользование, и у организаций - поставщиков коммунальных и иных услуг, связанных с содержанием жилых помещений и многоквартирных домов, предоставлять гражданам соответствующие жилые помещения и услуги.
В качестве субъектов, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, ч. 1 рассматриваемой статьи определяет граждан и организации. В данном случае под организациями можно понимать юридические лица всех организационно-правовых форм, заключившие в соответствии со своей правоспособностью гражданско-правовые договоры, содержащие условия предоставления в пользование жилых помещений, а также договоры, предусматривающие оказание коммунальных услуг и выполнение работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирных домах.
Установленная комментируемой статьей обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги распространяется и на иных физических лиц - иностранцев, лиц без гражданства, занимающих жилые помещения по возмездным договорам, т. е. данная обязанность распространяется на всех участников жилищных отношений, использующих жилые помещения и пользующихся коммунальными услугами.
Вместе с тем необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не определяет, каким образом граждане и организации могут оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, поэтому они могут сами выбирать, каким способом им оплачивать направленные им "жировки": наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами; могут также и поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими законодательству РФ.
2. В комментируемой статье определяется момент возникновения обязанности по внесению платы. Обязанности внесения платы за жилое помещение и за коммунальные услуги вытекают из установленной ст. 30 ЖК РФ обязанности собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, в то же время обязанность внесения платы за коммунальные услуги непосредственно вытекает и из других обязательств, связанных с непосредственным потреблением коммунальных услуг гражданами или организациями.
В связи с тем что среди оснований возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги перечислены гражданско-правовые договоры, необходимо учесть, что гражданское законодательство связывает вступление договора в силу с моментом заключения договора. Так, именно с этого момента договор становится обязательным для сторон, заключивших его (ст. 425 ГК РФ). При этом договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
3. Пунктом 1 ч. 2 комментируемой статьи закреплена обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (о лицах, которые могут быть нанимателями по договору социального найма, см. комментарии к ст. 57, 60 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Это правило применяется и к договору социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ).
Так, для нанимателя жилого помещения по договору социального найма обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения соответствующего договора и возникновения права на вселение в жилое помещение. Договор социального найма считается заключенным с момента, когда наниматель и наймодатель подпишут договор, форма которого соответствует типовому договору социального найма (ст. 63 ЖК РФ).
4. Пункт 2 ч. 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанная обязанность возникает с момента заключения договора аренды помещения. При этом необходимо иметь в виду, что согласно ст. 609 и 651 ГК РФ такой договор, если он заключен на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным именно с момента государственной регистрации.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ арендатором жилого помещения может быть только юридическое лицо, которое, используя указанное помещение по договору аренды, сдает его гражданину на условиях найма.
На лиц, заключивших договоры аренды помещений частного жилищного фонда, рассматриваемое правило о моменте возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги не распространяется, в данном случае следует обратиться к нормам гл. 34 ГК РФ, в частности, к ст. 615 и 616 ГК РФ.
5. Пункт 3 ч. 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая возникает с момента заключения такого договора (при этом указанный договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания).
6. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи закреплена обязанность члена жилищного кооператива вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Данная обязанность возникает с момента предоставления указанному лицу в пользование жилого помещения кооператива. Вместе с тем под кооперативом следует понимать не только жилищные, но и жилищно-строительные и иные потребительские кооперативы, на которые распространяется действие разд. V ЖК РФ.
Жилищный кодекс РФ связывает предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива с размером внесенного паевого взноса (см. ст. 124 ЖК РФ и комментарий к ней). Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение переходит в собственность члена кооператива (см. ст. 129 ЖК РФ и комментарий к ней).
7. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, причем моментом возникновения соответствующей обязанности определен момент возникновения права собственности на жилое помещение. Одновременно в данном пункте содержится отсылочное положение, с учетом которого определяется возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. В частности, такая обязанность возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
В отношении возникновения момента уплаты платежей за жилое помещение и коммунальных услуг в случае строительства дома следует отметить, что обязанность по внесению указанных платежей по жилым помещениям, не переданным во владение дольщика от застройщика по актам приемки-передачи, не может быть возложена на дольщика.
8. Необходимо иметь в виду, что установленные рассматриваемой статьей правила распространяются лишь на отношения, возникающие по поводу жилых помещений. Вместе с тем в многоквартирных домах наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилые помещения, которые могут принадлежать отдельным физическим и юридическим лицам. Обязанность собственников оплачивать расходы на содержание и ремонт принадлежащих им помещений (как жилых, так и нежилых) вытекает из существа отношений собственности, а обязанность по оплате собственниками помещений в многоквартирном доме расходов на содержание и ремонт общего имущества в данном доме установлены ст. 39, п. 5 ст. 138 ЖК РФ. Поэтому полагаем, что при разрешении споров относительно момента возникновения у собственников нежилых помещений в многоквартирных домах обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги необходимо применять рассмотренную выше норму с учетом ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) и считать моментом возникновения указанной обязанности момент возникновения права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме.
9. Частью 3 комментируемой статьи установлено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут, соответственно, органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
Введение в ЖК РФ данной нормы связано с тем, что жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов нередко содержались организациями, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, что в ряде случаев усложняло схему определения лица, уполномоченного вносить плату за коммунальные услуги, и порождало злоупотребления. ЖК РФ устранил эту неопределенность, возложив соответствующую обязанность на собственников жилых помещений - органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими организации.
Необходимо иметь в виду, что органы государственной власти и местного самоуправления несут лишь расходы, связанные с содержанием жилого помещения и оплачивают коммунальные услуги, не оплачивая иные суммы, входящие в структуру платы за жилое помещение (см. ст. 154 ЖК РФ и комментарий к ней).
