Потсдаммер платц, Берлин.
Первоначальную известность площадь по курфюрстовой дороге Берлин-Потсдам получила в 1737 г. после возведения там Потсдамских ворот. По обе стороны от них симметрично стояли небольшие здания с колоннами, в которых располагались военный и таможенный посты. Потсдамская застава стала частью единой акцизной системы города. К ней же относились и знаменитые Бранденбургские ворота.
Во время второй мировой войны площадь была превращена в руины. Особенно сильно она пострадала от ковровой бомбардировки ВВС США 3 февраля 1945 г.: тогда было задействовано более 900 тяжелых бомбардировщиков. В 1948-1953 гг. движение наземного транспорта и метро было полностью заблокировано. Затем здесь была проведена демаркационная линия, разделяющая Восточный и Западный Берлин. На месте самого «правильного» и оживленного района ничего не осталось. После объединения Германии в 1990 г. перед Сенатом встала задача — создать общий генеральный план города. Роль центра в соответствии с этим планом была отведена Потсдамской площади, находившейся между бывшими восточным и западным секторами Берлина. Вместе с отреставрированными Бранденбургскими воротами и реконструированным зданием Сената (бывший Рейхстаг) ансамбль площади должен был стать символом новой демократической страны. Итоги организованного властями конкурса на разработку генерального плана были объявлены уже в августе 1991 г. Победила концепция архитектурного бюро «Хилмер и Затлер» (Hilmer & Sattler) из Мюнхена. Она не предусматривала полной реконструкции довоенной инфраструктуры. Однако главную функцию знаменитой площади необходимо было сохранить. Проект предполагал расположение кварталов по ранее существовавшим монофункциональным блокам: жилье, офисы, торговля, развлечения и общественное питание. Улицы восстанавливали частично по довоенному плану.
Берлину необходимо было вернуть былое значение деловой и торговой столицы, и неслучайно в качестве инвесторов трех блоков проекта выступили компании «Даймлер Крайслер», «Сони» и «А+Т».
Проект для компании Debis, управляющей недвижимостью «Даймлер Крайслер», разработал парижский архитектор Ренцо Пиано.
Работы начались в 1994 г. Фирмы-участники, понимая огромное значение данного строительства, как для восстановления культурной среды, так и для задания новых стандартов градостроения, возвели четырехэтажное выставочное здание — Info Box, в котором была размещена экспозиция, демонстрирующая будущий облик района.
В целом строительство согласно плану было завершено в 2000 г., хотя первые объекты сдавались в эксплуатацию уже с 1998 г. Внутри зоны, ограниченной многоэтажными офисными зданиями, находились кафе, рестораны, магазины, театры, а также жилые дома и сетевой пятизвездочный отель. В соответствии с принятой концепцией здесь изначально размещались не элитные, а общедоступные предприятия потребительской направленности. Известные марки этих предприятий привлекли большое количество посетителей, обеспечив району новой Потсдамской площади популярность, не уступающую Елисейским полям в Париже и Оксфорд-Стрит в Лондоне.
"Москва-СИТИ"
Строительство Московского Международного Делового Центра (ММДЦ) "Москва-СИТИ" ведется на Краснопресненской набережной, на территории общей площадью около 100 га, из которых 60 га подлежат новой застройке. Выделенная территория - единственное место в центре Москвы, на котором может быть создан деловой район такого масштаба. Здесь будет построено в общей сложности 2,5 млн. кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей. К объектам первой очереди строительства "Москва-СИТИ" относятся: первая очередь (подземная часть) центрального ядра ММДЦ "Москва-СИТИ" многофункционального комплекса "Парк-СИТИ", офисный комплекс на набережной Тараса Шевченко, деловой центр, Аквапарк. Правительством Москвы среди первоочередных объектов проектирования и строительства ММДЦ в 1998 - 2001 гг. были также выделены: создание источников энергообеспечения с соответствующими магистральными и распределительными сетями, вспомогательными технологическими сооружениями.
Расположение ММДЦ "Москва-СИТИ" в центре столицы позволяет обеспечить удобный и простой доступ к комплексу. Через Москва реку - построен пешеходный мост «Багратион», ведущий к одноименной офисной башне, строится ветка метро, запущен монорельсовый поезд. В соответствии с рядом решений Правительства Москвы о стимулировании и поощрении инвесторов и участников проекта ММДЦ "Москва-СИТИ" городскими властями ведется подготовка закона о создании района с особыми условиями экономического развития ММДЦ "Москва-Сити". В границах данного района разрешена продажа участков земли в частную собственность как под уже реализованные проекты, так и на открытых публичных торгах до начала строительства. Законом будут предусмотрены льготы по ввозу и вывозу продукции и капитала, налогообложению, гарантиям на вложенный капитал и кредиты.
В настоящее время Законом города Москвы "О ставках и льготах по налогу на прибыль" для участников реализации целевой комплексной программы Правительства Москвы "Московский Международный Деловой Центр "Москва-СИТИ" предусмотрены льготы по налогу на прибыль в части уменьшения налога на величину фактически произведенных затрат. Законом г. Москвы "О ставках по налогу на прибыль на имущество предприятий" участники проекта освобождаются от уплаты налога предприятия в части стоимости имущества, находящегося на их балансе и созданного в рамках реализации целевой комплексной программы Правительства Москвы "Московский Международный Деловой Центр "Москва-Сити" за счет привлечения средств на период их полного возврата.
Все строящиеся в «Москва Сити» бизнес-центры относятся к классу «А». Уже построена первая очередь небоскреба турецкого девелопера «Энка», 50-этажная башня. И хотя пока из ее окон вид открывается на стройку, офисные площади практически сданы. Из других проектов следует отметить башню «Федерация», девелопером которой является -Сити», входящая в корпорацию Mirax Group. «Федерация» должна стать самым высоким зданием Европы. Высота здания достигнет 340 м (со шпилем – 440 м). Строение будет представлять собой многоуровневый подиум с двумя разновысотными башнями 87 и 57 этажей.
Сдать комплекс в эксплуатацию планируется в 2007 году. Cтоимость проекта оценивается примерно в $500 млн., из них $430 млн. приходится на строительный бюджет.
Большая часть зданий заявлена к вводу в эксплуатацию в 4 квартале 2006 года. В СМИ были сообщения, что из-за сейсмической опасности строительство высоток в Москва-Сити будет приостановлено, однако пока дело идет полным ходом. Арендные ставки в будущих бизнес-центрах варьируются в диапазоне От $550 до $760 кв. м/год. По оценкам специалистов, после ввода в эксплуатацию основных проектов, арендные ставки на рынке офисной недвижимости Москвы должны стабилизироваться и даже снизиться.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге основной объем офисных площадей, в том числе все действующие бизнес-центры класса «А», сосредоточены в центральной общественно-деловой зоне. Однако нарастающие транспортные проблемы в центре, а также желание городских властей сохранить архитектурное наследие вынуждает к созданию деловых зон за пределами исторического центра, в частности, на Выборгской и Петроградской стороне. Новым Генеральным планом Санкт-Петербурга предполагается вывод предприятий из районов, прилегающих к историческому центру, и создание здесь административно-деловых зон.
Вопреки декларациям, административно-деловая зона динамичнее формируется не на Выборгской стороне, а на Петроградской. За лидерство противоположного берега Большой Невки говорит как сегодняшнее соотношение объемов офисных площадей, так и прогнозы.
По прогнозам экспертов London Consulting & Management Company | LCMC в Петроградском районе будет введено в 2005 году 66 144 кв. м. офисных площадей в бизнес-центрах или 35% от всего объема вновь вводимых в Санкт-Петербурге офисов, в то время как в Выборгском – лишь 22 500 или 12% соответственно.
Конечно, стоит оговориться, что не все бизнес-центры обоих районов сосредоточены на набережных. Однако здесь концентрируются самые крупные и репрезентативные объекты: Сити-Центр, Веда-Хауз, «River-House», “Акватория”, “Петровский форт” с другой. Инвесторов привлекают виды на воду и хорошая транспортная доступность набережных.
Потенциал фасадных линий уже почти исчерпан. Офисные центры должны развиваться вглубь кварталов. Успешнее это получилось у девелоперов на Петроградской стороне, где акционеры завода «Вибратор» влились в развитие проекта «Сити-Центр», а другой завод – «Электрик», на территории которого находится бизнес-центр «River-House» после банкротства преобразился усилиями девелоперов. «Сити-центр» с его многочисленными очередями является примером развития делового квартала, чего пока на противоположной стороне Большой Невки не наблюдается. Заводы Выборгской стороны оказались непреодолимым бастионом для Агентства Развития Территории (АРТ) «Бекар». Уговоры и концепции в этом случае не работают, эффективны инвестиции. Характерно, что крупным очагом активности здесь стала лишь территория завода-банкрота «Красная заря». Недвижимость на территории комплекса была выкуплена в собственность несколькими крупными инвесторами, ведущими в настоящее время масштабную реконструкцию и строительство в данном квартале. Крупнейший собственник на территории бывшего завода – Инвест» (ему принадлежит 12 000 кв. м. из 50 000 кв. м.) реконструирует два и построит одно здание в рамках проекта по созданию делового квартала на данной территории. Другой крупный владелец недвижимости - «-СПб» - завершил в текущем году реконструкцию здания по Б. Сампсониевскому пр., д. 60 под БЦ «Эриксонъ» и в настоящее время планирует приступить к строительству крытого многоэтажного паркинга во дворе бизнес-центра. До конца года в квартале должны быть сданы БЦ «Гренадерский» (класс «В», общ. площадь 8000 кв. м.) и БЦ «Телеком» (класс «В», общ. площадь 12 000 кв. м.). С вводом «Австрийского бизнес-центра», сроки сдачи которого постоянно переносятся, в «полку» бизнес-центров класса «В» на Выборгской стороне прибудет еще 30 000 кв. м. площадей.
Однако целые кварталы заводских территорий, зажатые между Сампсоневским и Выборгской набережной, продолжают влачить жалкое существование в объятиях «красных директоров» или мелких собственников, не имеющих инвестиций. Технико-экономические характеристики и класс объектов на этом берегу Большой Невки, а следовательно, и арендные ставки и «уровень престижности» в ближайшие годы здесь останутся выше, чем на другом берегу. Шанс Выборгской стороны повысить статус в приходе «крупноформатных инвесторов». Тогда редевелопменту отдельных зданий «среди чумы» заводских трущоб придет на смену комплексное развитие территорий, включая новое строительство; первые приметы этого подхода на карте города – проекты «Район 700», ПСБ-Инвест-групп и «Набережная Европы».
Екатеринбург - Сити
.
Проект Генерального плана Екатеринбурга, особое внимание уделяющий развитию системы общественных центров, предусматривает наличие взаимосвязанных объектов, выполняющих функции социального назначения. Ядром системы таких центров станет территория многофункционального использования в пределах малого транспортного кольца (в границах улиц: Челюскинцев, Московская, Фурманова, Восточная и прилегающих к нему территорий. В соответствии с Генпланом в данной зоне будут сконцентрированы основные объекты административно-деловой, культурно-информационной и торговой зоны.
В квартале, ограниченном улицами: 9-го Января, Октябрьской революции, Челюскинцев, планируется строительство делового комплекса «Екатеринбург-Сити», который будет включать в себя деловые и культурно-развлекательные центры, а также высотные офисные здания. Общая стоимость проекта составит порядка $400 млн. Общая площадь делового квартала составит около 500 000 кв. м. Площадь, на которой будут возведены здания, составит 8 гектаров. В рамках проекта планируется построить пять высотных зданий. Два здания высотой в 35 этажей будут принадлежать Уральской горно-металлургической компании и «Евразхолдингу». Еще два здания высотой в 45 этажей будут представлять собой деловой центр. Комплекс будет состоять из двух блоков: основного, где разместится выставочно-развлекательный комплекс с двусветным атриумом и зимним садом, предприятия общественного питания, а также административные помещения. Помимо этого, предусмотрено строительство подземного паркинга на 350 мест. Основной трехэтажный блок будет соседствовать с гостиничным комплексом, где на уровне 6-10-ого этажей планируется разместить еще один атриум. Застройка будет реализована по принципу ступенчатости с общим понижением к реке. Чтобы массив не закрывал панораму городского пруда, а также для обеспечения максимальной пешеходной доступности с ул. 9-го Января, планируется на уровне первого этажа сделать сквозной проем. Строительство всего комплекса будет длиться 7-10 лет. В настоящий момент уже началось строительство гостиничного комплекса. Строительные работы курируют французская строительная компания «Bouygues Batiment International» и Уральская горно-металлургическая компания. 20-этажный гостиничный комплекс системы «Hyatt», рассчитанный на 300 номеров, будет иметь форму паруса; в нем предусмотрены современные лифты и эскалаторы, бары, рестораны, концертные и конференц-залы.
Челябинск-Сити?
Если говорить о текущей офисной географии Челябинска, то наибольшее количество бизнес-центров приходится на Центральный район Челябинска: 17 бизнес-центров, несколько меньше в Советском районе – 9 бизнес-центров, в Калининском и Курчатовском районах - 4 и 2 бизнес-центра соответственно, в Ленинском и Металлургическом районах качественные офисные помещения представлены лишь в одном бизнес-центре. В Тракторозаводском районе, качественные бизнес-центры отсутствуют.
Как мы уже писали, на долю Центрального района приходится 40% всех офисных площадей в бизнес-центрах города, примерно аналогичная доля у Советского района (37%). Значительно меньшая офисная площадь в бизнес-центрах Калининского и Курчатовского районов – 9% и 8% соответственно. Прочие районы освоены слабо.
К сложившейся в Челябинске общественно - деловой зоне можно отнести исторический центр города, в котором сосредоточена большая часть предлагаемых офисных площадей в бизнес-центрах. Внутри исторического центра большая часть бизнес-центров тяготеет к пр. Ленина и к микрорайонам, в которых расположены ведомственные здания и здания Администрации города Челябинска (южная часть исторического центра – пл. Революции, ул. Карла Либкнехта, ул. Цвиллинга).
Вне исторического центра города бизнес-центры сконцентрированы вдоль высокопроездных магистралей, таких как: пр. Победы, пр. Комсомольский, ул. Российская.
Парадокс в том, что большая часть офисных зданий в самом центре, на пр. Ленина, представлены зданиями бывших НИИ, которые по технико-экономическим характеристикам зданий и уровню сервиса можно отнести лишь к классу С. Общее число офисных центров данной категории составляет 27 шт. Сегмент рынка бизнес-центров класса «В» представлен в значительно скромнее: общее количество офисных центров равно 5, к классу «А» относится всего 2 бизнес-центра (БЦ «Мизар» и ТОЦ «Аркаим-Плаза»). Общий объем предложения в сегменте бизнес-центров класса «А» составляет 16 500 кв. м, класса «В» - 13 702 кв. м, в сегменте класса «С» - 243 932 кв. м. В общем объеме рынка по количеству площадей на долю бизнес-центров класса «А» приходится 6%, на долю класса «В» приходится порядка 5%, на долю бизнес-центров класса «С» - 89%. Таким образом, доля высококачественных площадей классов «А» и «В» составляет всего 11% от общего объема предложения на рынке. Несмотря на то, что количество бизнес-центров класса «В» превышает количество бизнес-центров класса «А», их доли на рынке по общим офисным площадям примерно одинаковы, что объясняется более масштабными проектами класса «А».
Очевидно, что в районе Пл. Революции и пр. Ленина нет территориальных резервов для развития новых офисных проектов. Втиснутый между зданиями БЦ «Мизар», а также встраиваемое на противоположной стороне пр. Ленина офисное здание и находящийся далее «Дом Спиридонова» как пионеры местного офисного рынка несут множество недостатков. Дальнейшее развитие центральной общественно-деловой зоны возможно за счет сноса или глубокой реконструкции зданий бывших НИИ вдоль пр. Ленина. Более перспективным для создания делового Сити Челябинска видится район ул. Труда, Победы, Свободы, Российской, Карла Маркса, набережной реки Миасс. Здесь строятся или уже построены современные офисные центры: «Аркаим Плаза», «Славянский», «Павловский». Здесь неплохая транспортная инфраструктура, которая улучшена введением нового моста через Миасс, а в перспективе может в значительной мере быть разгружена от общественного транспорта с введением челябинского метро. Кроме того, наличие незастроенных лакун или ветхой малоэтажной застройки также создает резервы для развития этой территории в качестве общественно-деловой зоны. Непосредственная близость к торгово-рекреационной зоне ул. Кирова также благоприятна для развития делового Сити. Конечно, уникальный панорамный обзор, открывающийся на территорию с противоположного берега Миасса, потребует концептуальной проработки архитектурных решений и взаимодействия инвесторов в этом плане. Однако практическое отсутствие в городе исторических высотных доминант (типа собора Св. Павла в Лондоне, или Исаакиевского собора в Санкт-Петербурге) позволяет более либерально подходить к регламентированию высотности будущих бизнес-центров. В то же время, необходимо будет комплексно решать вопросы инженерной инфраструктуры, дополнительных энергетических мощностей, а также парковок, дефицит которых в районе ощущается уже сегодня. Управлять проектом могло бы акционерное общество со смешанным частно-государственным капиталом, наподобие АРТ по развитию района Доклэнд в Лондоне или УК «Москва-Сити».Создание челябинского Сити, пусть не такого глобального, как в Москве или Лондоне вполне мотивировано общеэкономической динамикой региона, все большим интересом сопутствующих металлургии бизнесов к его освоению, а размещение представительств московских и иностранных компаний требует качественных офисных площадей, дефицит которых в Челябинске очевиден.
Сергей Федоров
Деловой журнал «Южноуральская недвижимость»
