Управление многоквартирными домами. Создание Советов многоквартирных домов (стр. 4 )

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Как было отмечено в Апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 01.01.2001 по делу N 33-4823, "совет собственников МКД не является органом управления в смысле ст. 161 ЖК РФ в отличие от ТСЖ и УК, а его деятельность по управлению МКД, начислению оплаты за содержание дома, за текущий и капитальный ремонт не основана на законе. Такой способ управления МКД, как непосредственное управление советом собственников МКД, ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ не допускает".

6. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, количество которых также не ограничено. Они являются коллегиальными совещательными органами управления (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ). Очевидно, что порядок их создания должен быть предусмотрен в соответствующих положениях о совете МКД.

7. По общему правилу совет дома избирается сроком на 2 года, однако общим собранием может быть установлен как более короткий, так и более длительный срок, а, например, в случае принятия решения о создании в доме ТСЖ полномочия совета прекращаются досрочно.

УДОСТОВЕРЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА ДОМА

Без доверенности председатель вправе осуществлять большинство организационно-распорядительных и контрольных полномочий, перечисленных в ст. 161.1 ЖК РФ.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, избираемый из числа лиц данного совета председатель может заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном управлении). При этом по договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета дома такие полномочия.

Исключительно на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, председатель выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме, при этом ЖК РФ относит к таким делам только дела, связанные с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Однако при обращении в суд и непредставлении доверенности на представление интересов избранный председатель совета МКД действует только от своего имени и поэтому не имеет полномочий от всех собственников помещений (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 01.01.2001 по делу N 33-6850/2013).

Что касается порядка оформления доверенности, выдаваемой председателю совета МКД, хотелось бы отметить следующее.

Ввиду отсутствия регламентации такого порядка в ЖК РФ, руководитель клуба "Управдом" А. Демченко сделал запрос в Минрегион России с просьбой пояснить, как именно должна быть оформлена такая доверенность.

Из ответа за подписью директора департамента ЖК следует, что доверенность должна быть оформлена в соответствии со ст. 185 ГК РФ <6>. Однако до сих пор непонятно, необходима одна доверенность, подписанная всеми собственниками (и как это технически оформлять), или все-таки нужна доверенность от каждого собственника.

--------------------------------

<6> Официальный сайт клуба собственников жилья "УПРАВДОМ" (г. Новосибирск). Доступ через http://clubupravdom. ru/news/sovet_mnogokvartirnogo_doma_dolzhen_poluchit_pismennye_doverennosti/2011-08-31-250#.Um-A5Np_ERA().

Полномочия председателя могут быть конкретизированы и в тексте самой доверенности.

Например, в решении Арбитражного суда Саратовской области от 01.01.2001 по делу N А57-5190/2013 было указано, что "председатель совета дома наделена полномочиями следующих действий от имени собственников помещений МКД:

- вступать в переговоры относительно условий договоров на обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД до принятия общим собранием собственников решения о заключении этого договора;

- заключать на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, с правом подписания от лица собственников договоры на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенному договору на обслуживание и текущий ремонт имущества МКД, подписывать акты приемки-передачи коммунальных услуг по обслуживанию и текущему ремонту имущества, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимний период, актов осмотра МКД и других документов, касающихся обслуживания и ремонта дома".

ОПЛАТА ТРУДА ПРЕДСЕДАТЕЛЯ СОВЕТА

По поводу оплаты труда председателя совета МК отмечает, что "четкое разграничение правовой природы совета МКД и ТСЖ делает обоснованным отсутствие в ЖК РФ указаний на оплату труда председателя совета МКД. В этой связи единственным механизмом сбора средств на оплату труда председателя совета МКД может быть включение соответствующего пункта в договор управления таким домом, на основании которого управляющая организация станет начислять вознаграждение председателю. Однако такой механизм порождает настолько очевидный конфликт интересов, что его невозможно рассматривать как одобряемый" <7>.

--------------------------------

<7> овет многоквартирного дома // Жилищное право. 2011. N 11.

Действительно, на практике такая оплата чаще всего выражается в благодарности собственников и освобождении председателя от оплаты ЖКУ (частично или полностью), в связи с чем приведу один пример из судебной практики.

Практика. Председатель совета МКД обратилась с иском о взыскании с ООО "УК "Мегаполис" вознаграждения за выполнение обязанностей председателя и указала, что на основании решения внеочередного собрания жильцов МКД она является председателем совета дома, которым ей установлено вознаграждение в размере <...> рублей, подлежащее выплате из статьи "Содержание и текущий ремонт". Однако ответчик выплату вознаграждения ей не производил.

Решением мирового судьи от 01.01.2001 исковые требования были удовлетворены, и, не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой.

По итогам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции отменил решение мирового судьи и указал, что ни действующим жилищным законодательством, ни договором управления МКД с ответчиком не предусмотрена выплата вознаграждения председателю совета дома.

Апелляционная инстанция также указала, что суд первой инстанции неверно исходил из того, что, поскольку решение о выплате вознаграждения председателю совета дома принято на общем собрании собственников дома, оно является обязательным для исполнения в том числе и управляющей компанией, на счет которой поступают денежные средства от жильцов данного дома за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. При этом перечень работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенный Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 491, не содержит такого вида расходов, как вознаграждение председателю совета дома.

Помимо этого, мировым судьей не дана правовая оценка расчету тарифа на содержание и ремонт МКД, согласно которому расходы на выплату вознаграждения председателю совета в названном тарифе также не учтены.

Кроме того, из пояснений сторон следует, что истец как председатель совета дома каких-либо услуг ООО "УК "Мегаполис" не оказывала, договор с ней как с председателем совета дома не заключался, а факт заключения договора между истцом как старостой дома и ответчиком на возмездное оказание услуг правового значения не имеет, поскольку староста жилого дома и председатель совета МКД имеют различный правовой статус и правовые обязанности (Апелляционное определение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 01.01.2001 по делу N 11-14/2013).

ЗЛОУПОТРЕБЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЯМИ СОВЕТА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В судебной практике есть примеры злоупотребления предоставленными полномочиями со стороны совета МКД. В частности, интерес представляет дело о защите деловой репутации муниципального предприятия.

Практика. МУ РЭП N 32 обратилось в суд с иском к совету МКД о защите деловой репутации, поскольку ответчиком в почтовых ящиках жильцов были размещены письменные объявления, озаглавленные как "Информационное сообщение совета многоквартирного дома в отношении МУ РЭП N 32", содержание которых, по мнению истца, не соответствует действительности и порочит его деловую репутацию.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены, на ответчика была возложена обязанность опровергнуть распространенные сведения путем направления собственникам квартир сообщения о недостоверности изложенных сведений.

Трое членов совета обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой было указано на то, что в обращении к жителям МКД просто излагалось личное мнение о работе истца.

Судебная коллегия по гражданским делам согласилась с выводами суда первой инстанции и указала следующее.

Утверждение о нарушениях истцом положений Федерального закона от 01.01.2001 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" порочит деловую репутацию истца, поскольку деятельность МУ РЭП N 32, у которого был заключен договор на управление, содержание и ремонт МКД с собственниками, полностью соответствует требованиям данного Закона, а также Устава предприятия.

Суд обоснованно пришел к выводу о том, что утверждение ответчика, что "МУ РЭП в одностороннем порядке завысило тарифы по содержанию и ремонту дома на общую сумму по дому <...> рублей" является не соответствующим действительности, поскольку изменение размера платы за жилое помещение произошло на основании решения, принятого общим собранием собственников о заключении дополнительного соглашения, что подтверждается протоколом общего собрания и соответствует требованиям п. 7 ст. 156 ЖК РФ.

По поводу сообщения ответчика о том, что "объемы электроэнергии для мест общего пользования по счетам, предъявленным собственникам, в разы превышают фактические - по показаниям приборов учета", суд указал, что данное утверждение является несостоятельным, так как учет потребления электроэнергии в квартирах производится индивидуальными приборами учета электроэнергии, а данные о расходе электроэнергии по ним собственники передают в соответствии с заключенными прямыми договорами, поэтому плата за потребление электрической энергии в счетах-квитанциях МУ РЭП N 32 не отражается.

По поводу указания в объявлении о том, что "объемы потребляемой тепловой энергии всего дома по счетам больше на <...> процентов в месяц, чем по прибору учета", суд апелляционной инстанции указал, что этим ответчик утверждает о неправильности начисления платы за тепловую энергию и завышении ее объемов, однако в МКД установлены и введены в эксплуатацию общие домовые приборы учета потребления тепловой энергии. Начисление размера платы за отопление производилось истцом, исходя из расходов, определенных по показаниям общедомового (коллективного) прибора учета в соответствии с действовавшими Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Указание в объявлении на то, что "за результативную работу в интересах руководства управляющей организации госпожа <...> была премирована услугой в виде хорошего ремонта квартиры" также не нашло своего подтверждения, так как истец доказал, что ремонт в квартире производился в <...> г. по заявке собственника на основании заключенного договора подряда между выполнявшей в тот период обязанности УК и подрядной организацией. Никаких ремонтных работ в ее жилом помещении истцом не производилось.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что распространенные ответчиком сведения полностью не соответствуют действительности, порочат деловую репутацию истца, вводят в заблуждение собственников жилых помещений о недобросовестном исполнении своих обязанностей управляющей организацией с целью снизить ее авторитет среди жителей дома, подорвать доверие к ней (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 01.01.2001 по делу N 33-13658/13).

На основании изложенного можно прийти к следующим выводам.

На наш взгляд, Федеральный закон от 01.01.2001 N 123-ФЗ был принят после осознания законодателем того, что общее собрание собственников помещений МКД - это очень громоздкий и неповоротливый орган управления МКД, особенно когда в таком доме большое количество собственников.

Тем не менее отсутствие в ЖК РФ подробной регламентации деятельности совета МКД (порядка оформления доверенностей от собственников, вопросов уплаты вознаграждения председателю совета и других) приводит на практике к многочисленным проблемам.

В особенности это касается комиссий в совете МКД. Так, в п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ упоминается только об одной из них - комиссии по оценке проектов договоров. Однако в отличие от ревизионных комиссий, создаваемых в ТСЖ или кооперативах, в случае выбора управления управляющей компанией (которая, как правило, является коммерческой организацией) отсутствует возможность какого-либо контроля за ее финансовой деятельностью.

В связи с этим, помимо вышеперечисленного, целесообразно предусмотреть в ЖК РФ обязательное создание в структуре совета МКД ревизионной комиссии, осуществляющей контроль деятельности УК.