Задача 2

       

Задача 2.

Склад 40м. х 50м. имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, кото­рое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень аренд­ной платы упал на 100 руб. / м2 в год но сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равня­ется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменени­ем окружающей среды?

Решение:

S = 40 * 50 = 2000м2 – площадь склада.

ДПВД = S * ДA = 2 000 * 100 = 200000руб. – величина снижения ПВД.

ЭУ = ДПВД * GRM = 200 000 * 5 = 1000000руб. - сумма экономического устаревания.

Задача 3.

Для покупки участка земли банк выдал кредит на сумму 500 тыс. руб. на 2 года. В договоре отмечено, что заемщик через 2 года должен вернуть 700 тыс. руб. Рассчитать величину процентной ставки.

Решение:

Ставка наращения простых процентов:

i = (700/500 – 1)/2 = 0,2 или 20%

Ставка наращения сложных процентов:

i = 0,18 или 18%

Задача 4.

       Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство складского помещения. Строительство типового складского помещения требует 12 млн. руб., прогнозируемый доход 5,5 млн. руб. Ставка капитализации для складского помещения 32%, для земли – 20%.

Решение:

1) Определим часть прогнозируемого дохода, относящуюся к складскому помещению:

Iсп. = Vсп. * Rсп. = 12 * 0,32 = 3,84 млн. руб.

2) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

Iзем. = Iобщ. – Iсп. = 5,5 – 3,84 = 1,66млн. руб.

3) Определим стоимость земельного участка путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Vзем. = Iзем./Rзем. = 1,66/0,20 = 8,3млн. руб.

Задача 8.

Инвестор рассчитывает перепродать комплекс оборудования  через 3 года за 2 млн. руб. Рассчитать минимальную сумму, которую предложит продавец сейчас, если инвестор хочет получить на вложенный капитал 12% годового дохода.

Решение:

В общем виде текущую стоимость любого финансового актива можно представить равенством:

P = 2000000/(1 + 0,12)3 = 1423560,5руб.

Задача 12.

Определить стоимость земельного участка для постройки офисного центра, если строительство типового офисного помещения требует 8 млн. руб. Прогнозируемый доход 3 млн. руб. Ставка капитализации для здания 22%, для земли – 10%.

Решение:

Определим часть прогнозируемого дохода, относящегося к офисному помещению:

Iоп. = Vоп. * Rоп. = 8 * 0,22 = 1,76млн. руб.

Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

Iзем. = Iобщ. – Iоп. = 3 – 1,76 = 1,24млн. руб.

Определим стоимость земельного участка путем капитализации части дохода, относящегося к земле:

Vзем. = Iзем./Iзем. = 1,24/0,10 = 12,4млн. руб.

  Задача 16

  Определить коэффициент капитализации, если имеется следующая информация по объекту недвижимости:

Цена продажи объекта – 5800 тыс. руб.

Потенциальный валовой доход – 1000 тыс. руб.

Действительный валовой доход – 600 тыс. руб.

Операционные расходы – 150 тыс. руб.

Амортизационные отчисления – 50 тыс. руб.

Решение:

ЧОД = ДВД – ОР = 600 – (150 – 50) = 500тыс. руб.

R = ЧОД / V = 500/5800 = 0,086 или 8,6% - коэффициент капитализации.

  Задача 18

  Достаточно ли положить на счет 4 500 000 рублей для приобретения через 5 лет квартиры стоимостью 8 000 000 рублей, если банковский процент составляет 9% в год?

Решение:

При начислении процентов ежегодно будущая стоимость вложенных средств будет определяться по формуле сложных процентов:

FV = PV * (1 + i)n = 4500000 * (1 + 0,09)5 = 6923807,8руб. - этой суммы не достаточно для приобретения квартиры.

PV = FV/(1 + i)n = 8000000/(1 + 0,09)5 = 5199451,09руб. – сумма, требуемая для накопления.