Методика оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Медведева  О. Е.

Методика оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Настоящая Методика является изложением основных алгоритмов оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, адаптированных к отечественным условиям.

Методика может быть применен для определения рыночно стоимости  земельных участков сельскохозяйственного назначения (землевладений), в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями и, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Методика была подготовлена как альтернативный вариант  утвержденным Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения для целей оценки

1.1. Для целей оценки земель сельскохозяйственного назначения применяется следующая классификация земель сельскохозяйственного назначения внутри оцениваемого земельного участка:

- продуктивные земли (первая группа);

- непродуктивные земли (вторая группа);

- земли, занятые постройками (третья группа).

1.2. К продуктивным землям относятся

- пашни, в том числе орошаемые (поливные, условно-поливные), неорошаемые (богарные), улучшенные дренажными сооружениями и др.;

- сенокосы, в том числе, естественные, улучшенные, сеяные  с  севооборотами многолетних трав;

- пастбища, включая  оленьи, в том числе, естественные, улучшенные, высокопродуктивные культурные пастбища;

- залежи, не являющиеся неудобьями и иными непригодными для производства сельскохозяйственной продукции землями (земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, сильно эродированные, заболоченные земли и др.);

- земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими),

- земли,  замкнутыми водоемами, используемыми для производства товарной продукции,

- земли, занятые лесами и древесно-кустарниковой растительностью, которую можно использовать для получения товарной продукции.

1.3. Продуктивные земли в зависимости от своего качества могут быть дифференцированы по классам и бонитетам.

1.4. К непродуктивным землям относятся:

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,

- земли, занятые коммуникациями, а также линейными и иными сооружениями, не связанными с ведением сельскохозяйственного производства (трубопроводы, продуктопроводы, линии электропередач и т. д.);

- земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, внутрихозяйственные и межхозяйственные полезащитные лесные полосы;

- земли, занятые, замкнутыми водоемами,  не используемыми для производства товарной продукции;

- залежи, являющиеся неудобьями и иные непригодные для производства сельскохозяйственной продукции земли (земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, сильно эродированные, заболоченные земли,  свалки, овраги и  др.).

1.5. К землям, занятым постройками относятся:

- земли, занятые, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые иными сооружениями, используемыми в процессе сельскохозяйственного производства (навесы, поилки, сооружения мелиоративных систем, склады твердых минеральных удобрений, химических мелиорантов и др.)

2. Порядок определения рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке:

- сбор и анализ  данных для проведения государственной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения;

- группировка земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с оценочной классификацией, данной в п.2 внутри оцениваемого земельного участка;

- определение площади отдельных земельных участков (частей земельного участка, являющегося землевладением), отнесенных к каждой группе и подгруппе  внутри оцениваемого земельного участка;

- выбор наиболее подходящих методов оценки;

- проведение расчетов и определение удельного показателя рыночной стоимости земель для каждой оценочной группы и (или) подгруппы земель;

- определение рыночной стоимости земельного участка  в целом.

3. Сбор и состав  данных для проведения государственной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

3.1 Сбор данных о земельных участках сельскохозяйственного назначения осуществляется в границах субъекта Российской Федерации в разрезе муниципальных районов, отдельных землевладений  товаропроизводителей разных форм собственности и их групп, объединенных по  уровню оснащенности (интенсификации) производства, размеру землевладения, специализации хозяйства.

3.2 Данные должны содержать:

- кадастровый номер земельного участка;

- данные о местоположении/адрес;

- наименование собственника, землевладельца,  и (или) землепользователя  земельного участка;

- юридические права на земельный участок;

- общую площадь земельного участка и его частей, отражающих структуру землевладения в соответствии с проведенной оценочной классификацией;

- площади каждой из оценочных групп и/или подгрупп земель в границах оцениваемого земельного участка;

- количественные и качественные характеристики почв/угодий;

- правовые режимы использования земли и ограничения в использовании, установленные природоохранным, водным и иным законодательством, если установлены;

- ситуационный план;

- почвенная и оценочно-кадастровая карта земельного участка;

- топографическое описание;

- данные почвенных обследований;

- наиболее типичный севооборот;

- тип специализации и форма организации  сельскохозяйственного предприятия;

- перечень основных товарных культур в регионе;

- средние цены реализации основной  продукции сельхозпроизводства;

- структуру затрат на производство сельскохозяйственной продукции;

- себестоимость продукции животноводства и растениеводства;

- условия налогообложения;

- произведенные улучшения (дренаж, поливные установки и др.);

- иные необходимые для оценки данные.

       3.3. Кадастровый номер, наименование и общая площадь земельного участка определяются на основе данных Единого государственного реестра земель.

3.4. Площади каждой из оценочных групп и/или подгрупп земель в границах земельного участка определяются на основе имеющейся землеустроительной документации, данных почвенных обследований и материалов классификации земель.

3.5.Площади земель третьей группы также могут определяться по фактическим обмерам и (или) в соответствии со строительными нормами и правилами.

4. Определение рыночной стоимости земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения

4.1. Рыночная стоимость земельного участка определяется:

- как величина, рассчитанная методами доходного подхода;

- как адвалорная величина на основе данных о рыночной стоимости земли.

4.2. При отсутствии или неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения рыночной стоимостью признается стоимость при  существующем использовании – рыночная стоимость при существующем использовании (РССИ).

4.3. Удельный показатель рыночной стоимости определяется как рыночная стоимость единицы площади земельного участка. 

4.4. При применении методов  доходного подхода расчет рыночной стоимости

производится методом капитализации земельной ренты и методом дисконтирования денежных потоков.

4.5. Земельная рента  быть рассчитана двумя следующими способами:

-  как чистый доход от сдачи земли в аренду;

-  как чистый доход от использования земли для производства продукции, в том числе:

- от использования сельскохозяйственных угодий  для выращивания основных товарных культур, при их  чередовании в соответствии с наиболее типичным севооборотом, сложившимся в данной местности;

- от использования сельскохозяйственных угодий для производства животноводческой продукции;

- от использования  земель, занятых лесами и древесно-кустарниковой растительностью;

- от использования замкнутых водоемов.

4.6. Чистый операционный доход от использования земли для производства продукции рассчитывается  путем вычитания из величины валового дохода:

- величины издержек на производство продукции, включая возмещение капитала;

- дохода на капитал, используемый для производства сельскохозяйственной продукции;

- прибыли предпринимателя.

4.7. Основными статьями издержек, учитываемых при расчете чистого дохода, приходящегося на землю, являются:

- прямые производственные расходы;

- оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты труда;

- возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга;

- косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты);

- налоги;

- затраты на создание резервов оборотного капитала;

- иные  виды затрат.

4.8. Доход на вложенный капитал может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал, включая основные и оборотные фонды, и определяться на основе сложившихся на момент оценки норм отдачи на капитал (можно также использовать данные по процентным ставкам кредита). Если в расчетах используются данные о себестоимости продукции, включающей норму прибыли, то доход на капитал не вычитается.  Обычно данная величина учитывается в себестоимости продукции как нормативная или плановая прибыль.

4.8. Прибыль предпринимателя может оцениваться аналогично прибыли предпринимателя, рассчитываемой при оценке объектов недвижимости1.

4.9. Коэффициент капитализации  определяется следующими способами:

- делением величины земельной ренты, получаемой от  аналогичных по своему качеству земельных участков  на цену продажи этих участков;

- использованием ставки дисконтирования, равной норме доходности капитала сложившиеся на рынке финансовых ресурсов без учета нормы возмещения капитала.

4.10. В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать средние значения процентных ставок по кредитам ведущих коммерческих банков, предоставляемым сельскохозяйственным производителям на максимальные сроки. При отсутствии информации о кредитах, предоставляемых сельскохозяйственным производителям, используются  процентные ставки по кредитам, предоставляемым юридическим лицам на максимальные сроки.        Ставка дисконтирования определяется в номинальном выражении, так как расчет рыночной стоимости происходит в денежных единицах (ценах), включающих инфляционную составляющую.  Для определения ставки дисконтирования метод кумулятивного построения не применяется, так как дает высокую степень погрешности.

5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе (продуктивные земли)

5.1. Оценка пашни

5.1.2. Оценка пашни методом капитализации арендной платы за землю

Если земельные участки сдаются частными собственниками в аренду, то удельный показатель рыночной стоимости таких земельных участков определяется капитализацией чистого  дохода от сдачи земли в аренду. 

Чистый доход рассчитывается как арендная плата за аналогичные по качеству сельскохозяйственные угодья.

При расчете рыночной стоимости используются только данные о рыночных ставках арендной платы за землю, формируемые на вторичном рынке сельскохозяйственных угодий.

Ставки, арендной платы, установленные органами власти в расчетах не используются, как не соответствующие рыночным значениям (данные ставки могут быть выше и ниже рыночного уровня).

Также возможно использовать данные о ставках субаренды земли в  случае, если существует рынок субаренды земли, а землю  в аренду сдают органы власти, В этом случае  чистый доход будет рассчитан как разность между рыночной ставкой арендной платы за субаренду и ставкой арендной платы, выплачиваемой арендатором органам, сдающим землю в аренду.

Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.

При оценке пашни методом капитализации арендной платы выполняется следующая последовательность действий.

1. Собираются данные о размере рыночной арендной платы за аналогичные по качеству  сельскохозяйственные угодья, в том числе данные о рыночной плате за субаренду земли.

2. Определяется рыночная арендная плата  в расчете на единицу площади.

3. При использовании ставок субаренды определяются ставки арендной платы, установленные органами власти  для первичной аренды земли.

4. Определяется чистый доход от оцениваемого угодья в расчете на единицу площади.

5. Определяется коэффициент капитализации.

6. Определяется удельный показатель рыночной стоимости  части земельного участка, который может быть сдан в аренду, как отношение  рассчитанного чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.1.3. Оценка пашни методом  капитализации чистого о дохода, приходящегося на землю

Метод капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, заключается в определении чистого дохода от использования сельскохозяйственных угодий для выращивания основных товарных культур  и его последующей капитализации.

Чистый доход рассчитывается на единицу площади земельного участка.

Валовой доход определяется как произведение урожайности и рыночной цены сельскохозяйственной продукции.

Урожайность сельскохозяйственной продукции определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

Для целей расчета  средних значений урожайности можно проводить группировку хозяйств по уровню обеспеченности техникой, размерам хозяйств и формам организации. 

В качестве рыночных цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей товарной культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота.

Оптимальная структура посевных площадей, определяемая наиболее типичным севооборотом для данной местности,  является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве.

Валовой доход также может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур.

Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов.

При определении издержек используются данные о типичных  затратах на производство сельскохозяйственной продукции, сложившихся в регионе оценки.

При определении издержек можно использовать имеющиеся в хозяйствах и в территориальных органах Минсельхоза РФ данные о себестоимости продукции растениеводства с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

При оценке пашни методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, выполняется следующая последовательность действий.

1. Определяются основные товарные культуры и наиболее типичные для  региона оценки виды севооборотов.

2. Определяются цены сельскохозяйственной продукции.

3. Определяется средняя многолетняя урожайность основных товарных культур.

4. Определяются типичные издержки по  производству основных товарных культур.

5. Рассчитывается  дохода на капитал, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, и прибыль предпринимателя и чистый доход в расчете на единицу площади.

6. Определяется коэффициент капитализации.

7. Определяется удельный показатель рыночной стоимости  пашни как отношение  чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.2. Оценка сенокосов

Сенокосы оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю.

При расчете валового дохода от сенокосов следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе, а также сложившейся системы севооборотов для культурных сенокосов.

При оценке сенокосов  следует учитывать степень доступности сенокосов и возможности получения реального дохода от них при имеющемся уровне инфраструктурного обустройства хозяйства (наличия подъездных путей, техники и т. д.) и других особенностей.

Данную процедуру можно считать аналогом учета недозагрузки арендуемых площадей при оценке зданий коммерческого назначения.

При оценке сенокосов методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, выполняется следующая последовательность действий.

1. Определяются тип сенокоса и получаемая продукция.

2. Для сеяных сенокосов  с  севооборотами многолетних трав  определяются типичные виды севооборотов для  региона оценки.

3. Определяются цены сельскохозяйственной продукции.

4. Определяется средняя многолетняя продуктивность сенокосов.

5. Определяются типичные издержки по  производству продукции.

6. Рассчитывается  дохода на капитал, используемый для производства продукции, прибыль предпринимателя и чистый доход в расчете на единицу площади.

7. Определяется коэффициент капитализации.

8. Определяется удельный показатель рыночной стоимости  сенокоса как отношение  чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.3. Оценка пастбищ

Пастбища оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю.

При оценке пастбищ валовой доход определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на гектар, ограниченного допустимыми нагрузками на пастбища (нормами  выпаса ).

Выход основной животноводческой продукции  определяется как продуктивность скота, сложившаяся в животноводстве.

При оценке пастбищ методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, выполняется следующая последовательность действий.

1. Определяются тип пастбища и получаемая животноводческая продукция.

2. Определяются цены сельскохозяйственной продукции.

3. Определяется средняя многолетняя продуктивность пастбищ по выходу животноводческой продукции.

4. Определяются типичные издержки по  производству животноводческой продукции.

5. Рассчитывается  дохода на капитал, используемый для производства животноводческой продукции, прибыль предпринимателя и чистый доход в расчете на единицу площади пастбища.

6. Определяется коэффициент капитализации.

7. Определяется удельный показатель рыночной стоимости  пастбища как отношение  чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.4. Оценка многолетних насаждений

Для оценки многолетних насаждений наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков. Это связано с тем, что доходы от  многолетних насаждений формируются неравномерно (доход от урожая возникает только через определенный срок после создания плантации и поступает в течение продуктивного жизненного цикла, уменьшаясь в конце срока существования насаждений; существует неравномерность получения дохода по годам из-за  периодичности плодоношения; в конце периода плодоношения требуется обновление плантации и т. д.).

При определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции.

Затраты на получение продукции определяются всеми расхо­дами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Показатель чистой приведенной стоимости денежного потока от начала создания плантации (сада, ягодника, виноградника и др.)  до момента завершения промышленного плодоношения  будет характеризовать стоимость земли под многолетними насаждениями.

5.5. Оценка  земель, занятых лесами

Земли, занятые лесами и древесно-кустарниковой растительностью, которую можно использовать для получения товарной продукции, оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю.

Рыночная стоимость земли, занятой лесами, может быть определена методом капитализации арендной платы, если эти леса сдаются в аренду для осуществления рекреационной, туристической, охотничьей и иной деятельности, не связанной с заготовкой леса.

Валовой доход определяется как произведение годового объема товарной продукции, которую можно получить при лесозаготовке, на рыночную цену данной продукции.  Учитываемая в расчетах фактическая лесосека не может превышать расчетной лесосеки.

В качестве издержек  используются затраты на лесозаготовку. 

Рыночная стоимость земли, занятой лесами, имеющими товарное значение, также может быть определена в абсолютном выражении без капитализации как рыночная цена растущего товарного леса, за минусом издержек  по его заготовке, нормы дохода и прибыли предпринимателя.

5.6. Оценка  земель, занятых замкнутыми водоемами

Земли, занятые замкнутыми водоемами, используемыми для производства товарной продукции, оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода от реализации рыбы.

Чистый доход рассчитывается в соответствии с п. 4.5. на единицу площади  замкнутого водоема.

Валовой доход от реализации рыбы определяется как произведение продуктивности водоема (выход рыбы, которую можно реализовать) и рыночной цены получаемой продукции.

5.7. Оценка залежей

Залежи оцениваются методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем, но с учетом затрат на их восстановление, мелиорацию и иных  дополнительных затраты на доведение данных земель до уровня пашни. 

Для этого из величины капитализированного дохода  потребуется вычесть указанные затраты, если работы  по  улучшению угодий должны быть произведены перед их обработкой.

6. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе (непродуктивные земли)

Непродуктивные земли не оцениваются, так как не приносят дохода.

Удельным показателям рыночной стоимости непродуктивных земель присваивается нулевое значение.

7. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе (земли, занятые постройками)

Оценка стоимости земли в составе  участков, занятых постройками, может проводиться следующим образом:

       - если постройки не приносят доход, который можно подсчитать, и не являются самостоятельными объектами сделок, то земля  оценивается по стоимости,  расположенных рядом  с ними сельскохозяйственных угодий;

- если можно посчитать доход  от построек, например, они сдаются в аренду или могут быть проданы, то земля оценивается  любым методом выделения земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости (методом выделения, методом разнесения, методом остатка, методом предполагаемого использования или дисконтированных денежных потоков).

При наличии информации о сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена  по рыночной стоимости продаваемых незастроенных участков.

8. Определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в целом (земельного участка хозяйства)

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения в целом определяется путем суммирования удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения каждой группы, умноженных на площадь, занимаемой этой группой земель в границах земельного участка.

1 На практике  никто в настоящее время в сельском хозяйстве не рассчитывает данный показатель. Поэтому для упрощения расчетов и придания единообразия процедуре оценки кадастровой стоимости можно в тексте определить, что прибыль предпринимателя может быть установлена в размере 20 процентов от  полученной разницы между валовым доходом и себестоимостью продукции.