Методические рекомендации по созданию и функционированию совета многоквартирного дома (стр. 4 )

       2.3. Полномочия председателя Совета многоквартирного дома

Председатель совета многоквартирного дома обладает следующими полномочиями:

Без доверенности:

До принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров содержания и ремонта общего имущества. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты вышеуказанных переговоров. Направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией условий договора управления.

На основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим законодательством:

Заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры содержания и ремонта общего имущества. При этом по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц. Осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг. (части 6,7,8 статьи 1611 Жилищного кодекса РФ).

2.4. Оформление доверенности председателя Совета многоквартирного дома

       В соответствии со ст. 185 Гражданского Кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

       Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выдать председателю Совета многоквартирного дома доверенность:

на право подписания от имени Собственника договора управления многоквартирным домом; на осуществление контроля за выполнением работ/оказанием услуг по заключенным договорам управления, в том числе на право подписания различных актов.

       Доверенность должна быть оформлена в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны:

       1) сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные);

       2) дата выдачи доверенность (прописью);

       3) срок действия доверенности (прописью). При этом срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (ст. 186 ГК РФ);

       4) подпись лица, выдавшего доверенность.

       Данная доверенность не требует обязательного нотариального удостоверения и ее можно удостоверить также:

организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Примечание. Существует практика, когда в многоквартирных домах собственникам помещений предлагается выдать доверенность на имя председателя Совета или иное уполномоченное лицо (т. н. «уполномоченный представитель») с правом совершения всех действий, связанных с управлением многоквартирными домами, в том числе голосования на общем собрании по всем вопросам повестки дня включая такие важнейшие вопросы как:

выбор способа управления МКД, управляющей компании; установление размера платы за содержание и ремонт общего имущества; принятие решение о финансировании или расходовании средств на капитальный ремонт; утверждение отчетов о деятельности УК; решения вопросов о распоряжении общим имуществом и др.

       Полагаем, что это крайне негативная практика, поскольку в данном случае не только полностью устраняется участие собственника по всех вопросов управления своим домом, но и существует риск нарушения его имущественных прав (например, при отчуждении общего имущества, необоснованном повышении платы за услуги, завышении объемов работ и т. п.).

2.5. Организационное и финансовое обеспечение деятельности совета многоквартирного дома

       Законом не предусмотрена обязательность разработки и утверждения собственниками устава или положения о совете многоквартирного дома. Однако на практике для удобства собственники могут утвердить Положение о совете многоквартирного дома.

       При организации работы Совета также может встать вопрос о финансировании его мероприятий. Например, о компенсации расходов на канцелярские принадлежности, копирование документов для проведения общего собрания, телефонные переговоры и так далее, в том числе о выплате вознаграждения председателю.                

       Если обратиться к нормам закона, то Жилищным Кодексом предусматривается безвозмездность работы Совета (на общественных, добровольных началах), и не предусмотрена возможность компенсации членам или председателю Совета хотя бы понесенных расходов, не говоря уже о вознаграждении (ведь члены Совета такие же собственники и делают что-то полезное ради своего дома).

       Таким образом, любая помощь и вознаграждение председателю совета возможны только на добровольных началах. Для этих целей председатель совета может создать, например, общественную кассу, открыть специальный счет в банке.

2.6. Комиссии собственников помещений многоквартирного дома

       Нарду с положениями о Совете многоквартирного дома,  частями 11,12 статьи 1611 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность создания в доме из числа собственников помещений комиссий, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом. Цель таких комиссий - подготовка предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом. Например, ревизионная комиссия (для проверки отчета управляющей организации), техническая комиссия (для контроля качества выполненных работ) и т. д. 

       Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

       

2.7. Отличие совета многоквартирного дома от органов территориального общественного самоуправления (домового комитета)

       Во многих домах города Кемерово уже на протяжении нескольких лет функционируют выборные органы территориального общественного управления (ТОС) – домовые комитеты, старшие по подъездам, домам. Создавались данные органы в рамках Федерального закона 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Постановления Кемеровского городского Совета народных депутатов «О Положении «О территориальном общественном самоуправлении в городе Кемерово».

       После вступления в силу положений Жилищного Кодекса о Советах МКХ, у многих жителей возникли вопросы, как согласуется деятельность существующих органов ТОС с деятельностью Советов, являются ли они взаимозаменяемыми и т. д.

Совет многоквартирного дома	Органы ТОС (домовой комитет)
Правовая основа
ст. 161.1 ЖК РФ	ст. 27 Федерального закона 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Постановление Кемеровского городского Совета народных депутатов «О Положении «О территориальном общественном самоуправлении в городе Кемерово».
Цель создания
Оперативное управление многоквартирным домом	Самоорганизация граждан по месту их жительства для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения
Обязательство создания
Обязателен в домах, в которых не созданы ТСЖ, ЖК, ЖСК, и при этом число квартир в которых более 4-х	Создаются по желанию граждан
Правовой статус
Не является юридическим лицом. Регистрация не требуется.	В соответствии с уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно-правовой форме некоммерческой организации. Устав ТОС регистрируется в территориальном управлении администрации по месту создания
Границы, в рамках которых функционирует
Создается только в рамках одного многоквартирного жилого дома. Создание в одном доме нескольких советов, либо 1 совета на несколько домов недопустимо.	Может создаваться в пределах следующих территорий проживания: подъезд многоквартирного жилого дома, многоквартирный жилой дом, общежитие, группа жилых домов, жилой микрорайон, улица в районе застройки частного сектора, иных территорий проживания граждан.
Порядок создания
На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Правом голоса обладают только собственники помещений в доме. Число голосов каждого собственника пропорционально доли в общем имуществе.	На учредительных собраниях или конференциях граждан, проживающих на соответствующей территории. Правом голоса обладают граждане, постоянно или преимущественно проживающие на соответствующей территории и достигшие шестнадцатилетнего возраста. 1 человек = 1 голос.
Полномочия
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему ЖК РФ; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; 6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.	В соответствии с Положением О территориальном общественном самоуправлении в городе Кемерово: 1. Привлечение жильцов а к осуществлению мероприятий по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. 2. Общественный контроль за соблюдением жителями правил пользования жилыми и вспомогательными помещениями, содержания животных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных, эксплуатационных и иных норм и правил. 3. Общественный контроль за качеством выполнения капитального ремонта общего имущества жилого дома, качеством предоставления коммунальных услуг, качеством уборки территории, своевременностью вывоза с придомовой, уличной территории мусора. 4. Участие в обеспечении чистоты и порядка на придомовой, уличной территории, в содержании и развитии объектов благоустройства, в том числе: а) участие в обеспечении сохранности объектов благоустройства; б) организация детских, спортивных площадок, площадок для выгула домашних животных; в) организация аллей, клумб, газонов; г) организация охраны территории дома, улицы. 5. Поддержание хороших, добрососедских отношений между жителями. 6. Работа с детьми, подростками и молодежью по месту жительства. 7. Участие в смотрах-конкурсах на лучший подъезд, двор и т. п. 8. Проведение совместно с участковым инспектором мероприятий по обеспечению на территории правопорядка, профилактике правонарушений, наркомании и токсикомании. 9. Привлечение жильцов к участию в проведении субботников, других мероприятий по благоустройству 10. Оказание помощи жителям, относящимся к социально незащищенным категориям населения (престарелым, инвалидам, малообеспеченным, одиноким, а также многодетным семьям) и иным жителям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. 11. Содействие организациям, гражданам и общественным объединениям в проведении акций милосердия и благотворительности. 12. Организация досуга жителей, проведение культурных, спортивных и других мероприятий

Таким образом, полномочия органов ТОС в соответствии с кемеровской моделью пересекаются с полномочиями совета многоквартирного дома. Но: