"Налоговая политика и практика", 2011, N 8
ПРОБЛЕМЫ КЛАССИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ
КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Зарождение, формирование и становление института массовой (в российском контексте - кадастровой) оценки недвижимости происходило в тех странах, где вводился налог на недвижимость и в качестве налоговой базы была выбрана стоимость последней.
По международному стандарту массовая оценка означает "процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования" [1]. Похожее определение содержится и в федеральном стандарте: "Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке" [2]. Из определений следует, что обязательным элементом массовой оценки является группировка, иначе классификация объектов. Рассмотрим классификацию объектов недвижимости в целях кадастровой оценки и налогообложения недвижимости.
Как группируются объекты
Цель классификации (группировки) - переход от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки исходя из их функционального назначения, которое и определяет различие в рыночной и кадастровой стоимости. Как правило, классификация соответствует сегментации рынка недвижимости; основные классы объектов оценки - квартиры, индивидуальные жилые дома, гаражи, сады, объекты торгового и промышленного назначения и т. д. [3, с. 19].
При этом каждому классу объектов соответствуют определенный метод оценки и своя ставка налога.
К преимуществам метода массовой (кадастровой) оценки можно отнести низкие затраты на ее проведение в пересчете на один объект налогообложения. Именно поэтому данный метод был взят за основу при определении кадастровой стоимости земельных участков для целей введения земельного налога в России.
Структура налоговой базы в разрезе категорий земель выглядит следующим образом: 82,2% приходится на земли населенных пунктов (1,2% общей площади РФ); 9,2% - на земли сельскохозяйственного назначения (25% общей площади РФ); 4,5% - на земли лесного фонда (68,9% общей площади РФ) [4, с. 112].
В качестве примера рассмотрим классификацию наиболее значимой для налогообложения категории земель "Земли населенных пунктов".
Для целей кадастровой оценки классификация земельных участков в составе указанной категории земель была впервые введена в 2002 г. и изменена в 2007 и 2011 гг. Неизменными остались цели и принципы классификации - функциональное назначение объектов и соответствие классов методам оценки.
Когда используется индивидуальная оценка
На практике не всегда получается прибегнуть к методу массовой оценки: из-за недостаточности информации о рыночной стоимости объектов нельзя использовать метод построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости. Тогда согласно методическим рекомендациям должен применяться метод индивидуальной оценки. Он характеризуется значительными затратами в пересчете на один объект налогообложения.
Так, при определении кадастровой стоимости земельных участков категории земель "Земли населенных пунктов" в 2007 - 2008 гг. в индивидуальном порядке оценивались земельные участки гостиниц, рекреаций, электростанций, вокзалов [5, с. 61 - 62]. Статистические данные о количестве указанных объектов в разрезе классов представлены в табл. 1.
Таблица 1
Количество земельных участков
в разрезе классов по субъектам Федерации
Субъект Федерации | Количество земельных участков | ||||
общее | гостиниц | рекреаций | электростанций | вокзалов | |
719 615 | 50 | 166 | 29 | 75 | |
348 003 | 37 | 68 | 7 | 17 | |
Республика Татарстан | 720 265 | 81 | 66 | 0 | 36 |
245 479 | 60 | 82 | 6 | 21 | |
295 315 | 45 | 44 | 14 | 27 | |
252 594 | 36 | 29 | 55 | 23 | |
306 946 | 51 | 136 | 15 | 45 | |
887 505 | 82 | 299 | 24 | 59 |
Сравнение суммы налога и затрат
на определение налоговой базы
Исследуем соотношение максимально возможной суммы налога в условиях действующего законодательства и затрат на определение налоговой базы для тех классов объектов, кадастровая стоимость которых определяется индивидуально.
Максимально возможная сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости объекта налогообложения и максимально возможной для данного класса объектов ставки налога (табл. 2, гр. 7).
Таблица 2
Соотношение величины налоговой базы
и затрат на ее определение
┌─────────────┬─────────────┬───────────┬──────────┬────────┬────────────────────────┬────────┬────────────────────────┐
│ Субъект │ Вид │ Значение │ УПКСЗ, │Площадь,│ Сумма налога, руб. │Затраты,│ Превышение затрат над │
│ Федерации │использования│ УПКСЗ <*> │ руб/кв. м│ кв. м │ │ руб. │ суммой налога, раз │
│ │ земельного │ │ │ ├───────────┬────────────┤ ├───────────┬────────────┤
│ │ участка │ │ │ │минимальная│максимальная│ │минимальной│максимальной│
│ │ │ │ │ │ (гр. 4 x │ (гр. 4 x │ │ (гр. 8 : │ (гр. 8 : │
│ │ │ │ │ │ гр. 5 x │ гр. 5 x │ │ гр. 6) │ гр. 7) │
│ │ │ │ │ │ 0,3%) │ 1,5%) │ │ │ │
├─────────────┼─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼───────────┼────────────┼────────┼───────────┼────────────┤
│ 1 │ 2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │ 9 │ 10 │
├─────────────┼─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼───────────┼────────────┼────────┼───────────┼────────────┤
│Республика │Гостиницы │Среднее │ 1 310 │ 2 950 │ 11 594 │ 57 968 │ 55 000 │ 4,74 │ 0,95 │
│Татарстан │ │Минимальное│ 282 │ 1 915 │ 1 620 │ 8 100 │ 55 000 │ 33,95 │ 6,79 │
├─────────────┼─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼───────────┼────────────┼────────┼───────────┼────────────┤
│Кемеровская │Гостиницы │Среднее │ 2 455 │ 4 360 │ 32 111 │ 160 557 │ 55 000 │ 1,71 │ 0,34 │
│область │ │Минимальное│ 479 │ 1 331 │ 1 913 │ 9 563 │ 55 000 │ 28,76 │ 5,75 │
├─────────────┼─────────────┼───────────┼──────────┼────────┼───────────┼────────────┼────────┼───────────┼────────────┤
│Вологодская │Вокзалы │Среднее │ 1 054 │ 13 931 │ 44 050 │ 220 249 │ 55 000 │ 1,25 │ 0,25 │
│область │ │Минимальное│ 75 │ 4 650 │ 1 046 │ 5 231 │ 55 000 │ 52,57 │ 10,51 │
└─────────────┴─────────────┴───────────┴──────────┴────────┴───────────┴────────────┴────────┴───────────┴────────────┘
--------------------------------
<*> УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель.
Затраты на определение налоговой базы (табл. 2, гр. 8) складываются из затрат на определение кадастровой стоимости <1> и затрат на проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости <2>, что является обязательным требованием законодательства [6, ст. 24.16].
--------------------------------
<1> Работы по определению рыночной стоимости (индивидуальная оценка объекта) оцениваются в сумме свыше 30 000 руб. URL: http://www. profocenka. nn. ru/tariff. htm; http://www. finaudit. nnov. ru/detail/tarif/full_price. php; http://ocenka. auditinform. ru/aupages-tarifs. html, http:/'/www. russcon8.ru/7-php.
<2> Стоимость прохождения экспертизы отчета (индивидуальная экспертиза) превышает 25 000 руб. URL: http://www. kadastr-ocenkanp. ru/expertise/tariffs_examination/index. php; http://www. nkso. ru/exsovet4.html; http://smao. ru/ru/service/index. html.
Как видно, чем меньшее число объектов по сравнению с их общим количеством оценивается, тем существеннее превышение затрат над максимально возможной суммой налога (см. табл. 2, гр. 10). То есть доходы от налога будут значительно меньше затрат на его определение, что противоречит принципу экономности налогообложения.
Возникает вопрос: насколько обоснованно выделение немногочисленных классов объектов недвижимости, требующих значительных затрат на определение налоговой базы? Ответ на него актуален не только для рассмотренных классов земельных участков, но и для объектов недвижимости - зданий, сооружений, помещений, - неразрывно связанных с этими земельными участками из-за предстоящего введения налога на недвижимость. Ведь земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, как правило, имеют одинаковое функциональное назначение, использование, которое является основой классификации объектов недвижимости в целях кадастровой оценки и налогообложения.
* * *
Обобщив вышеизложенное, можно сформулировать предложения по совершенствованию классификации объектов недвижимости для кадастровой оценки и налогообложения:
- необходимо проанализировать экономическую эффективность и социальную значимость классификации объектов недвижимости;
- целесообразно оценить обоснованность выделения малочисленных классов объектов недвижимости и применения наиболее затратных методов определения кадастровой стоимости;
- нужно рассмотреть возможность объединения малочисленных классов объектов недвижимости с более общими классами объектов недвижимости, схожими по функциональному назначению, на основании аналогичности принципа формирования доходности;
- следует обеспечить преемственность классификации земельных участков и неразрывно связанных с ними зданий, сооружений, помещений в процессе введения налога на недвижимость.
Литература
1. Стандарт по массовой оценке стоимости недвижимого имущества. Standard on mass appraisal of real property / Международное общество налоговых оценщиков (МОНО). URL: http://www. iaao. org.
2. Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N 4), утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 окт. 2010 г. N 508. Документ опубликован не был.
3. Пылаева анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости объектов недвижимости в налогообложении // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. N 12.
4. Мишустин -технологические основы администрирования имущественных налогов: Моногр. М.: Изд-во Юнити-Дана, 2007.
5. , , Пылаева и кадастровая оценка недвижимости: Моногр. Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ, 2011.
6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп.).
К. э. н.,
научный руководитель
АНО "Институт развития территорий",
координатор проекта
Международного банка
реконструкции и развития
"Разработка и тестирование
системы кадастровой (массовой)
оценки недвижимости
в Российской Федерации"
Подписано в печать
20.07.2011
