Оценка стоимости земли Практические задания

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГЕОСИСТЕМ И ТЕХНОЛОГИЙ»

(СГУГиТ)

, ,

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ

Практические задания

Новосибирск

2015

ТЕМА 4. Учет фактора времени в экономической оценке земель

1) Стоимость земельного участка, купленного за 5000 долл., ежегодно увеличивается на 7%. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастет стоимость земельного участка через 8 лет?

2) Рассчитайте текущую стоимость перепродажи земельного участка со строениями, если через 4 года предполагается продать его за 250 тыс. руб. Ставка дисконтирования 12 %.

3) Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?

4) Земельный участок с административным зданием стоимостью 300 млн. руб. куплен в рассрочку на 5 лет под 10% годовых. Какую равновеликую сумму необходимо в конце каждого года направлять на погашение долга?

5) Составьте график погашения ипотечного кредита в 9 млн. руб., предоставленного под залог земельного участка на три года под 13% годовых, если по условиям погашения:

заемщик в течение срока уплачивает только проценты, а основную сумму кредита погашает в конце третьего года одним платежом; сумма кредита возвращается ежегодно равными долями, а проценты уплачиваются каждый год с остатка основной суммы; кредит погашается ежегодно равными суммами (аннуитет).

ТЕМА 5. Сравнительный подход

1) Скорректируйте цену земельного участка-аналога по следующим данным:

- был продан 5 месяцев назад за 560 тыс. руб. (темпы роста цен 0,1 % в месяц);

- расположен в 5 минутах ходьбы от остановки, поэтому дороже объекта оценки на 10 %;

- не имеет инженерных коммуникаций, поэтому дешевле объекта оценки на 8 %.

2) Определите значение корректировок по элементам сравнения способом попарного сопоставления цен земельных участков-аналогов одинаковой площади.

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6
Цена продажи, тыс. руб.	600	510	480	650	550	580
Местоположение	центр	окраина	окраина	центр	окраина	центр
Транспортная доступность	метро, автобус	автобус	автобус	метро, автобус	метро, автобус	метро, автобус
Рельеф	холмистый	ровный	ровный	ровный	ровный	холмистый
Электричество	есть	есть	есть	есть	есть	нет
Водопровод	есть	есть	нет	есть	есть	есть

3) Определите стоимость земельного участка общей площадью 1400 м2. В результате внесения корректировок получены следующее данные по аналогам:

Аналоги	Скорректированная стоимость 1 м2, руб.	Количество внесенных корректировок
№ 1	1250	3
№ 2	1400	2
№ 3	1110	5

4) Анализ рынка земельных участков показал:

- темпы роста цен на типовые земельные участки составил 0,2 % в месяц;

- поправка на условия финансирования с привлечением кредита составляет 8 %;

- поправка на местоположение составляет 15 % между окраиной и центром; 10 % - между окраиной и районом средней отдаленности;

- поправка на физические характеристики составляет 5%;

- поправка на наличие инженерных коммуникаций составляет 7 % на электричество; 8 % - на водопровод; 10 % - на газ.

Определить стоимость земельного участка, имея следующие характеристики по объекту оценки и его аналогам:

Характеристики	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Дата продажи	-	3 мес. назад	2 мес. назад	5 мес. назад
Условия сделки	-	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Условия финансирования	-	собственные средства	привлечение заемных средств	собственные средства
Имущественные права	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Местоположение	средняя отдаленность	окраина	центр	средняя отдаленность
Физические характеристики	оптимальные	хуже	сопоставимые	сопоставимые
Инженерные коммуникации	электричество, водопровод	электричество, водопровод, газ	водопровод, газ	электричество, газ
Площадь, кв. м	800	650	700	850
Цена продажи, тыс. руб.	-	1250	900	1300

5) Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание. Общая площадь здания 985 кв. м. Время постройки – январь 1995 г. Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа отсутствуют. Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м. общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб. Анализ рынка показывается, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м. Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство. Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2015 г.

6) Скорректированные цены единых объектов недвижимости, аналогичных единому объекту недвижимости, включающему оцениваемый земельный участок, составили: аналог № 1 = 3800 тыс. руб.; аналог № 2 = 3650 тыс. руб.; аналог № 3 = 3900 тыс. руб. Оценщик присвоил следующие доли объектам-аналогам: аналог № 1 = 0,5; аналог № 2 = 0,3; аналог № 3 = 0,2. Полная восстановительная стоимость улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке, оценена в 5,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Величина износа 10 %. Общая площадь улучшений 520 кв. м. Определить стоимость земельного участка методом выделения.

7) В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. По трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются данные. Определить стоимость земельного участка методом распределения, если единый объект недвижимости был недавно продан за 200 000 руб. Характеристика объектов недвижимости:

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.
1	33011	183962
2	37836	199954
3	36294	189090

8) Известна следующая информация по объектам-аналогам:

Аналог № 1. Единый объект недвижимости был продан на рынке за 5,5 млн. руб. Стоимость земельного участка в его составе определена в 800 тыс. руб. Объект-аналог дороже объекта оценки на 3 % (общая поправка, определенная оценщиком).

Аналог № 2. Единый объект недвижимости был продан на рынке за 4,8 млн. руб. Стоимость земельного участка в его составе определена в 650 тыс. руб. Объект-аналог дешевле объекта оценки на 10 %.

Аналог № 3. Единый объект недвижимости был продан на рынке за 5 млн. руб. Стоимость земельного участка в его составе – 700 тыс. руб. Объект-аналог дешевле объекта оценки на 5 %.

Определить стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости методом распределения.

ТЕМА 6. Доходный подход

1) Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 руб. в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12 %. Определить стоимость земельного участка.

2) Доход собственника, получаемый с земельного участка, составляет в среднем 120 тыс. руб. в месяц. Срока его капитализации 10 лет. Определить стоимость земельного участка.

3) Владелец земельного участка  получает от его использования 50 тыс. руб. ежеквартально. При этом эксплуатационные расходы составляют 7% от дохода. Определите стоимость земельного участка, если ставка капитализации составляет 12%.

4) Земельный участок приносит ежегодный чистый доход 800 тыс. руб. Определите его стоимость, если известны следующие данные по аналогичным земельным участкам:

- 1 участок приносит ежегодный чистый доход 650 тыс. руб. и был продан за 5 900 тыс. руб.

- 2 участок приносит ежегодный чистый доход 810 тыс. руб. и был продан за 7 400 тыс. руб.

- 3участок приносит ежегодный чистый доход 750 тыс. руб. и был продан за 6 800 тыс. руб.

5) Земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом. Базовая ставка арендной платы составляет 12 руб./кв. м в год. Коэффициент вида деятельности арендатора = 3, коэффициент коммерческой деятельности местоположения участка = 2. Требуемая ставка доходности 20%. Определить стоимость земельного участка.

6) Чистый доход от продажи урожая с участка составил 45 тыс. руб. Срок капитализации земли примем равным 10 годам. Определите стоимость земельного участка.

7) Средняя стоимость сопоставимых участков сельскохозяйственных угодий составила 385 тыс. руб., а чистый доход в среднем составил 34 тыс. руб. Определите ставку капитализации для нового участка и его стоимость, если он приносит чистый доход в размере 48 тыс. руб.

8) Для покупки садового участка площадью 10 соток брали ссуду в сумме 200 тыс. руб. под 16 % годовых и использовали 80 тыс. руб. собственного капитала при ставке на собственные средства 11%. Определить общую ставку капитализации и предполагаемый чистый доход от участка.

9) Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга (прямолинейный возврат инвестиций). Оценивается земельный участок площадью 8985 кв. м. Расположен в г. Реутов около 3 км от МКАД к востоку от Москвы. Разработана документация на строительство двух зданий с учетом наиболее эффективного использования земельного участка:

1) отдельно стоящее 4этажное здание площадью 3853,2 кв. м.;

2) отдельно стоящее 3этажное здание площадью 5681,8 кв. м.

Срок экономической жизни зданий составляет 90 лет. Ставка арендной платы – 5800 руб. в год за кв. м. Потери от недозагрузки и неплатежей 10% от ПВД. Расходы условно постоянные (налог на имущество и др.) - 3591 тыс. руб. Расходы условно переменные — 2719 тыс. руб. Затраты на строительство зданий — 193 288 тыс. руб. Коэффициент капитализации для зданий — 19,11% Коэффициент капитализации для участка – 18%.

10) Определить стоимость земельного участка. Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу. Оценивается земельный участок площадью 0,2 га, предоставленный под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб. Срок экономической жизни 20 лет. Планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации аналогичных автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

- в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

- средневзвешенный доход от продажи 1 л бензина и ДТ составляет 1 руб. 20 коп.

- с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

11) Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания равен 80 лет, ставка дохода – 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10 %. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

12) Определите стоимость земельного участка с улучшениями.

Общая информация: площадь участка – 7000 кв. м.; общая площадь сооружений – 6300 кв. м.; полезная площадь сооружений – 65 %.

Расходы: проектно-планировочные работы – 4000 долл.; грунтовые и дорожные работы – 5 долл./кв. м.; электричество – 13000 долл.; водоснабжение и автономное теплоснабжение – 36000 долл.; канализация и дренаж – 50000 долл.; телефон – 7000 долл.; стоимость строительства – 100 долл./кв. м.

Доходы: ставка арендной платы - 10 долл./кв. м. в месяц; потери от недозагрузки – 5% от ПВД; операционные расходы – 20% от ДВД; требуемая ставка дохода – 30% в год; период владения – 4 года; поступления от перепродажи в конце периода владения – 700000 долл.

13) Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка 5000 долл. Схема продажи участков: в течение 1 года – 5 участков; в течение 2 года – 3 участка; в течение 3 года – 2 участка. Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12 %. При этом будут иметь место издержки:

Наименование издержек	Ед. изм. – долл.	Период расходов
Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование	8 300	первый год
Управление, охрана, контроль	600	ежегодно
Накладные расходы и прибыль подрядчика	1 000	первый год
Маркетинг	500	ежегодно
Текущие расходы (налоги, страхование)	800	ежегодно
Прибыль предпринимателя	2 000	ежегодно

ТЕМА 7. Затратный подход: особенности применения к оценке земельных участков

1) Определить полную восстановительную стоимость здания, если его первоначальная стоимость составляет 2,5 млн. руб., а индекс цен на строительную продукцию равен 1,8.

2) Определить экономический износ и стоимость здания, если в результате изменения внешней среды уровень арендной платы снизился на 80 тыс. руб. в год. Обычный валовый рентный мультипликатор для такого объекта равен 6. Полная восстановительная стоимость здания 3200 тыс. руб.

3) Определить стоимость земельного участка по следующим данным:

- рассчитанная методом сравнения продаж стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, составила 6000 тыс. руб.;

- ПВС здания, расположенного на земельном участке, составляет 5300 тыс. руб.;

- эффективный возраст здания равен 25 лет;

- срок экономической жизни здания – 90 лет.

4) На вакантном земельном участке правилами зонирования разрешено строительство: А – административного здания; В – офисного здания; С – торгового комплекса. Исходные данные:

А	В	С
Стоимость строительства, долл.	420 000	460 000	625 000
Срок эксплуатации, лет	50	50	50
Ставка дохода в год, %	12	12	12
Ставка капитализации для земли, %	10,2	10,2	10,2
Годовой истый операционный доход, долл.	70 000	85 000	110 000

Определите вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

5) Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования вакантного участка городской земли:

А – под жилищное строительство	В – под строительство торгового центра	С – под строительство офисного здания
Площадь возводимого здания, м2	650 000	700 000	600 000
Стоимость строительства, долл./м2	9	8	10
Годовой чистый операционный доход, долл.	1 600 000	1 700 000	1 400 000
Ставка капитализации для здания, %	14	15	13

Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту использования земли, если ставка капитализации для земли составляет 10 %.

ТЕМА 8. Особенности оценки стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты

1) Требуется оценить стоимость земельного участка (пашни) размером 100 га, расположенного в лесостепной зоне Орловской области. Коэффициент капитализации для земли равен 12%. Предпринимательский доход примем из расчета 1,35 к величине затрат. Для лесостепной зоны Орловской области рекомендованы два севооборота:

Севооборот № 1. Семипольный: 1) озимые; 2) картофель; 3) яровые зерновые; 4-5) многолетние травы; 6) озимые; 7) яровые зерновые.

Севооборот № 2. Пятипольный: 1) картофель; 2) капуста белокочанная; 3) овес; 4) кормовая свекла; 5) яровой ячмень.

Выписка из технологической карты

Выращиваемая культура	Урожайность, ц/га	Цена на рынке, руб./ц
озимая пшеница	45	600
побочная продукция на солому	30	50
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 16330 руб.
картофель	100	500
побочная продукция	-	-
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 35460 руб.
яровая пшеница	35	600
побочная продукция на солому	20	50
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 14088 руб.
семена	2	1000
побочная продукция	30	300
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 7533 руб.
капуста белокочанная	600	400
побочная продукция	-	-
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 167132 руб.
овес на зерно	40	600
побочная продукция на солому	30	50
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 13224 руб.
свекла	850	300
побочная продукция	-	-
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 95088 руб.
яровой ячмень	50	600
побочная продукция на солому	45	50
общие затраты по нормативам на 1 га составляют 14533 руб.

2) Оценивается пастбище Тамбовской области размером 100 га. Урожайность основной сельскохозяйственной культуры (многолетних трав) 120 ц/га. Побочной продукции нет. Средняя продуктивность коровы – 12,32 кг. Закупочная цена на молоко 6 руб./кг. Ставка капитализации 12%. Операционные расходы (затраты на содержание коров в течение пастбищного периода) по технологической карте – 12 200 руб./га. Продолжительность пастбищного периода на территории РФ ограничена по времени. Норматив средней продолжительности пастбищного периода для Тамбовской области в среднем – 180 дней в году. Годовая потребность в зеленых кормах на 1 условную голову для Тамбовской области при средней продуктивности коровы в год 4500 кг составляет 52,1 ц. к.е.

3) Требуется оценить искусственный сенокос размером 100 га, расположенный в Московской области. Продуктивность сенокосов по зеленой массе – 45 ц/га Затраты на улучшение сенокосов и заготовку сена по технологической карте – 2200 руб. в расчете на 1 га. Коэффициент капитализации 12%, предпринимательский доход составляет 35 % от затрат. Сенокосы используются для производства сена и скармливания его молочному скоту. Средний удой молока за последние 5 лет с 1 коровы в год по району составляет 3500 кг. Цена продажи молока – 10 руб. за 1 кг.

4) Требуется оценить сенокосы площадью 100 га. Рыночная цена овса – 620 руб./ц. Продуктивность сенокосов – 45 ц/га. Ставка капитализации – 0,12. Предпринимательский доход – 35% от затрат. Операционные расходы по технологическим картам (затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов) – 1250 руб./га.

ТЕМА 9. Оценка рыночной стоимости права аренды земельных участков

1) Методом сравнения продаж определить рыночную стоимость права аренды земельного участка по следующим данным:

Характеристики	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Величина арендной платы, руб.	-	390 000	400 000	360 000
Площадь, кв. м	650	700	580	620
Условия сделки	-	открытый рынок	открытый рынок	открытый рынок
Имущественные права	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Период времени, оставшийся до окончания договора аренды	-	6 мес.	3 мес.	12 мес.
Периодичность внесения арендной платы	ежемесячно	раз в полгода	ежемесячно	раз в квартал
Преимущественное право на заключение нового договора аренды	нет	есть	нет	нет
Местоположение	центр	окраина	центр	средняя отдаленность
Физические характеристики	оптимальные	сопоставимые	сопоставимые	сопоставимые
Инженерные коммуникации	электричество, водопровод	электричество	электричество, водопровод	водопровод

Анализ рынка земельных участков показал:

- поправка на период времени, оставшийся до окончания действия договора, составляет 0,1 % в месяц.

- поправка на преимущество заключения нового договора составляет 3 %;

- поправка на периодичность внесения арендной платы составляет 1 % (раз в квартал) и 2 % (раз в полгода);

- поправка на местоположение составляет 10 % для района средней отдаленности и 15 %– для окраины;

- поправка на инженерные коммуникации составляет 7 % на наличие водопровода и 8 % – на наличие электричества.

2) Определить рыночную стоимость годовой арендной платы земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Кадастровая стоимость участка составляет 755800 руб. Коэффициент, отражающий категорию пользования земельным участком – 0,015. Коэффициент, отражающий затраты на операционные расходы и расходы на управление – 1,111.

ТЕМА 10. Кадастровая оценка земель в целях налогообложения

Выполнить самостоятельно работу по вариантам (номер варианта совпадает с номером студента в алфавитном списке группы). Рассчитать налогооблагаемую базу и величину земельного налога.

№ п/п	Категория земель	Разрешенное использование	Местоположение	УПКС, руб./ кв. м	Площадь, кв. м
1	населенных пунктов	индивидуальная жилая застройка	г. Барабинск	2960,8	1000 + 10*№ варианта
2	населенных пунктов	садоводство, огородничество	р. п. Мошково	68,8	500 + 10 * № варианта
3	сельскохозяйственного назначения	пашня	Барабинский район	0,5424	5000 + 100 * № вариант
4	сельскохозяйственного назначения	для выращивания некоторых видов технических культур	Новосибирский район	0,2983	300 + № варианта