www. globalteka. ru® Заказать диплом, курсовую, диссертацию
В бой идут одни старики
\\ Бизнес.-2003.-№47.-C.43.-44.
На рынке ипотечного кредитования десяток банков контролируют более 70% рынка. И эти лидеры пока не собираются отдавать свою долю.
УДАРНЫМИ ТЕМПАМИ
Украинская национальная ипотечная ассоциация для своих членов сделала любопытное исследование рынка ипотеки, материалы которого стали доступны БИЗНЕСу. Даже с учетом того, что Закон "Об ипотеке" пока не работает, статистика по этому рынку впечатляет — ежемесячный его рост составляет примерно 5%. Если в 2002 г. общая сумма банковских кредитов, обеспеченных ипотекой, составляла 2476 млн. грн, (увеличилась на 72,5%), то за первое полугодие 2003 г. ипотечный портфель банковской системы страны достиг 3385 млн. грн. (увеличение на 40%). Главная причина развития ипотечного финансирования в том, что коммерческие банки пытаются диверсифицировать свои активы. Многие банки умышленно идут на удлинение сроков кредитов даже в ущерб доходности.
ИПОТЕЧНЫЕ РАСКЛАДЫ
Ипотека до сих пор многим не по зубам. В 2003 г. очень узкая группа заняла доминирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. По разным оценкам, банки "Аваль", "Надра", "Аркада", "Финансы и Кредит", Ощадбанк, Укрэксимбанк, Правэкс-банк Проминвестбанк, ПриватБанк, Укрсоцбанк, Райффайзенбанк-Украина контролируют от 50% до 80% рынка. Причин того, что рынок ипотечного кредитования отличает существенная концентрация, несколько. Во-первых, как следует из доклада Ипотечной ассоциации, "рыночным преимуществом пользуются банки, которые имеют разветвленную сеть филиалов". Во-вторых, банки "не идут" в этот сегмент кредитования ввиду отсутствия "длинных" пассивов. С одной стороны, банки не хотят допускать значительного разрыва средних сроков пассивов и активов, потому что боятся потерять ликвидность. А с другой — есть пруденциальные требования Нацбанка, которые нарушать просто не выгодно. Пойти на разрыв сроков между пассивами и активами пока могут только крупные банки, у которых велик запас ликвидности. Рынок ипотеки остается рынком для избранных. Кроме того, олигополия "банков-ипотечников" вполне может быть разрушена в ближайшее время. Не секрет, что многие банки в 2003 г. увеличили свою капитализацию и депозитную базу. В результате они чаще стали сталкиваться с проблемой эффективного и прибыльного "пристраивания" своих ресурсов.
УСТУПИ СЛАБОМУ
Хотя десяток самых мощных операторов рынка ипотечного кредитования по-прежнему контролируют более половины рынка, в конкурентную борьбу с ипотечными монстрами уже "влазят" новички. Если в начале года доля крупнейших десяти банков на рынке составляла 64%, то во второй половине 2003 г она сократилась до 54%. Это, по убеждению специалистов Ипотечной ассоциации, свидетельствует о появлении на рынке новых операторов, которые агрессивно осваивают рынок. Крупные банки пока уступают только рынок коммерческой ипотеки (кредиты под залог нежилых помещений). На "фронте" залогового жилья пока без перемен.
Тут банки работают по двум основным направлениям — выдача кредитов на строительство жилья (кредитование паевого строительства) и кредитование покупки готового жилья. Новой фишкой сезона считается кредитование ремонта готового жилья.
БОЛЕВЫЕ ТОЧКИ
Пока место на рынке ипотеки удалось застолбить не всем. Из 180 банков, которые зарегистрированы в реестре НБУ, ипотекой, по большому счету, занимаются не более 50. Статистика за последние 18 месяцев показывает, что ипотечные кредиты в портфеле банков занимают в среднем всего 6,2%. Это, по большому счету, мизер, и тому есть объяснение. Фактором, сдерживающим развитие данного бизнеса, остается дороговизна ипотечных кредитов. Высокие риски заставляют банки закладывать повышенные ставки в кредитные договоры. Повышенные риски, по мнению банков, связаны прежде всего с отсутствием нужного законодательства. Банкиры, например, жалуются на постоянно возникающие судебные сложности при отчуждении жилья, которое является предметом залога. Они утверждают, что если "длинные" пассивы у банков так и не появятся, то начавшаяся позитивная динамика развития рынка ипотеки может не сохраниться прежде всего потому, что коммерческие банки столкнутся с проблемой ограниченных возможностей кредитования долгосрочных проектов. Улучшить ликвидность при достижении "критической массы" "длинных" активов сможет только введение рефинансирования под обеспечение "длинных" активов банков. Такое рефинансирование может успешно происходить через механизм ипотечных ценных бумаг. Это означает, что в случае непринятия Закона "Об ипотечных ценных бумагах" в 2004 г. на рынке может наступить депрессия. Хотя большинство банкиров все же смотрят в будущее более оптимистично, ведь в 2004 г. вступает в силу Закон "Об ипотеке", в котором впервые будет разрешена передача в ипотеку земель сельскохозяйственного назначения и объектов незавершенного строительства. Этим документом будет также регламентирована внесудебная процедура обращения взыскания на предмет ипотеки, которая позволит кредитору эффективно удовлетворять свои требования. В Законе явно превалирует попытка укрепить на законодательном уровне процедуру выселения жильцов из жилого помещения, на которое обращено взыскание по ипотечному договору. Ни у кого нет сомнений, что после Нового года, когда будут приняты еще два закона ("О регистрации прав на недвижимое имущество" и "Об ипотечных ценных бумагах"), банки станут работать локтями на рынке ипотеки еще активнее. Потому что ипотечное кредитование станет еще более прибыльным и безопасным, чем сейчас. Структура рынка может поменяться и по другим причинам. Например, в связи с возможным приходом на рынок нового мощного ипотечного игрока, созданного на деньги Western NIS Enteiprise Fund, — ипотечного банка американского происхождения.
