УДК 33.334
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ СТРАТЕГИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ
Кафедра общей и региональной экономики
ФГБОУ ВПО «Кемеровский государственный университет»
*****@***com
На современном этапе развития экономики все больше возникает потребность в обосновании решений по управлению объектами недвижимости с разным уровнем дохода и риска, а также разработке системы мер по максимизации экономического эффекта от управления недвижимым имуществом. Данные обстоятельства обуславливают высокую потребность в динамичном развитии системы управления недвижимостью. Правильные постановка цели и выбор технологии управления способны предопределить успешность инвестирования в конкретный объект недвижимости: повысить эффективность использования объектов недвижимости; снизить накладные расходы; способствовать извлечению косвенных доходов; снизить количество случаев нецелевого использования недвижимости; наиболее полно вовлечь в хозяйственный оборот все объекты недвижимости и их элементы, в том числе незавершенного строительства; снизить эффект неопределенности и изменчивости внешней среды функционирования имущественного комплекса.
Правильность выбора цели и соответствующей ей технологии стратегического управления недвижимостью во многом зависят от верного понимания природы недвижимости как объекта стратегического управления.
С одной стороны, недвижимость представляет собой зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей.
Как объект права недвижимость включает как экономическую подсистему, объединяющую землю и объекты движимого и недвижимого имущества технико-технологического, финансового, трудового и информационно-обеспечивающего назначения, так и социальную подсистему, объединяющую объекты социально-бытового, культурного, спортивно-оздоровительного, образовательного назначения [2].
Представление об этой составляющей недвижимости важно в большей степени для управления объектами собственности, в том числе через установление прав собственности, определение налогооблагаемой базы и создание условий для свободного оборота имущественного комплекса и пр.
С другой стороны, недвижимость - это материальный актив, стоимостный эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.
Недвижимость как товар - это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Неисчеспаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в недвижимость по сравнению с другими видами финансовых активов, а относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками.
Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения.
Еще экономическими особенностями недвижимости как актива являются: слабая зависимость его доходности от доходности других активов; неравномерность денежных потоков; необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или/и развития объекта, что существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива; низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Также особенностями недвижимости как актива является дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования [3].
Указанные особенности недвижимости оказывают значительное влияние на выбор технологии управления и постановки цели управления.
Уяснение выше обозначенной двойственной природы недвижимости: как экономической и юридической категорий - имеет не столько теоретическое, сколько практическое значение, главным образом для принятия стратегических решений по управлению недвижимостью.
Состав недвижимости как объекта управления может быть весьма разнообразным и в общем случае зависит от целей и целевой ориентации предпринимательской деятельности. Наиболее общие функциональные структурные элементы отражают состояние и динамику техническо-технологических, производственных, трудовых, финансовых, управленческих процессов, процессов взаимодействия с внешним окружением и социально-психологических процессов и явлений.
Анализ структуры недвижимости как объекта управления целесообразно проводить, исходя из влияния отдельных элементов на состояние и динамику изменений имущественного комплекса. При этом ее состав может включать важные для организации эффективного стратегического управления элементы: ресурсоформирующие и ресурсопотребляющие элементы; элементы компенсирующего, стабилизирующего, развивающего имущественный комплекс действия (результата); элементы функционирования и развития имущественного комплекса; элементы стратегического, тактического, оперативного действия и др.
Управленческий аспект тесно связан не с объектами недвижимости как таковыми, а с целями функционирования недвижимости и имущественного комплекса, в состав которого она входит, и результатами их деятельности.
Уяснение управленческого аспекта (составляющей) имущественного комплекса требуется для управления экономической эффективностью недвижимости при включении его в процесс предпринимательской деятельности (через оценку рисков и возможностей, выявление кризисных тенденций, ситуаций и кризисов и управление ними и другое).
Исходя из изложенного сущность недвижимости как объекта стратегического управления может быть раскрыта через призму исключительно всех трех аспектов: юридического, экономического, управленческого, правильное понимание и установление которых способно обеспечить долговременное устойчивое развитие и рост стоимости недвижимости.
Каждому из наиболее важных (приоритетных) направлений деятельности и поставленной цели управления соответствует определенная стратегия, как правило, охватывающая отдельные элементы имущественного комплекса, отдельные аспекты недвижимости.
В числе основных направлений стратегического управления недвижимостью выделяют Property Management, Facility Management и Asset Management [1].
Asset Management представляет собой управление активами собственника и включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании.
Property Management предполагает управление объектом недвижимости с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода и состоит из административно-правового управления объектом; ведения юридического и финансового документооборота; сдачи объекта в аренду; организации отношений с существующими арендаторами; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов и прочее.
На сегодняшний день наиболее распространенным видом управленческих услуг является Facility Management – обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости, который собственники передают на аутсорсинг, также называемый в качестве технологий управления недвижимостью.
Еще одни из популярных направлений стратегического управления недвижимостью – сервейинг, включающий все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта, и форсайт, который исходит из вариантов возможного будущего, которые могут наступить при выполнении определенных условий: правильного определения сценариев развития; достижения консенсуса по выбору того или иного желательного сценария; предпринятых мер по его реализации.
Изучение направлений стратегического управления недвижимостью и его методов служат основой для определения оптимальной стратегии управления недвижимостью в соответствие с ее типом и поставленной целью, а также обеспечения долговременного устойчивого развития и роста стоимости недвижимости.
Литература
, Понаморева и систематизация методов управления объектами коммерческой недвижимости:// Режим доступа: http://ivdon. ru/magazine/archive/n3y2012/1010 , , Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / , , . - СПб.: Лань, 2009.3. Озеров и менеджмент недвижимости.-СПб.:Издательство «МКС», 2003
Научный руководитель – , д. с.н., профессор
