КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ
Санкт-Петербургское государственное бюджетное
образовательное учреждение среднего профессионального образования
«Промышленно-экономический колледж»
Заочное отделение
Специальность «21.02.05 Земельно-имущественные отношения»
КОНТРОЛЬНАЯ работа № 2
по междисциплинарному курсу
Оценка недвижимого имущества
студента группы 52604
зачетная книжка № ___-___
ФИО студента Моховой Натальи Александровны
Адрес Санкт-Петербург, пр. Наставников, корп.1, кв.36
E-mail: *****@***ru
телефон: +7-921-563-46-48
2016 год
Задача 1.
Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 2800 тыс. руб. Потери от недоиспользования – 5%. Рассчитать сумму эффективного валового дохода.
Решение:
Сначала найдем сумму потери от недоиспользования:
Ответ: 2660 тыс. руб.
Задача 2.
Склад 40м х 50м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 100 руб. / м2 в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.
Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?
Решение:
Найдем площадь склада:
.
Ответ: Сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды, равна 1 млн руб.
Задача 3.
Для покупки участка земли банк выдал кредит на сумму 500 тыс. руб. на 2 года. В договоре отмечено, что заемщик через 2 года должен вернуть 700 тыс. руб. Рассчитать величину процентной ставки.
Решение:
Рассмотрим нахождение простой процентной ставки, для этого необходимо воспользоваться формулой для нахождения наращенной суммы с использованием простых процентов, а из нее выразить величину процентной ставки:
.
Выразим процентную ставку:
,
где i – процентная ставка,
S – сумма, которую заемщик должен вернуть,
P – сумма полученного кредита,
n – срок кредита.
Подставим исходные данные и получим:
Ответ: Величина процентной ставки равна 20%.
Задача 4.
Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство складского помещения. Строительство типового складского помещения требует 12 млн. руб., прогнозируемый доход 5,5 млн. руб. Ставка капитализации для складского помещения 32%, для земли – 20%.
Решение:
Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:
,
где R – ставка капитализации,
ЧОД – чистый операционный доход от складского помещения.
Чистый операционный доход от складского помещения составит:
Чистый операционный доход от земельного участка определяется как разница между прогнозируемым доходом и чистым операционным доходом от складского помещения.
Тогда чистый операционный доход от земли составит:
Найдем текущую стоимость земли:
Ответ: Стоимость земельного участка равна 8,3 млн. руб.
Задача 5.
Рассчитать коэффициент капитализации (ипотечную постоянную) методом Ринга при следующих исходных данных. Норма дохода на инвестиции 10% годовых. Срок полезной эксплуатации объекта (технологической линии) 10 лет.
Решение:
Метод Ринга или метод прямолинейного возврата капитала используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления на 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни, т. е., она представляет величину, обратную сроку службы актива.
Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 10%, т. к. за 10 лет будет списано 100% актива (100/10=10). В этом случае коэффициент капитализации составит 20% (10+10).
Ответ: Коэффициент капитализации равен 20%.
Задача 6.
Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 680 500 руб. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?
Решение:
Нынешнюю рыночную стоимость дома найдем с помощью формулы сложных процентов:
,
где FV – будущая сумма капитала,
PV – текущая сумма капитала,
i – процентная ставка,
n – количество периодов, лет
Ответ: Нынешняя рыночная стоимость этого дома равна 741745 рублей.
Задача 7.
Агентство недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещения под офис за 42 000 руб. в месяц на 3 года с условием повышения арендной платы:
2-й год на - 10% 3-й год на - 12%Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договора, оно должно получить 5% комиссионных за первый год; 4% - за 2-й год, 4% за 3-й год.
Решение:
(42000*12)*0,05=504000*0,05=25200 рублей; 42000*0,1=4200,42000+4200=46200,
(46200*12)*0,04=22176;
42000*0,12=5040,42000+5040=47040,
(47040*12)*0,04=22579,2;
25200+22176+22579,2=69955,2Ответ: Общая сумма, заработанная агентством за три года равна 69955,2 рублей.
Задача 8.
Инвестор рассчитывает перепродать комплекс оборудования через 3 года за 2 млн. руб. Рассчитать минимальную сумму, которую предложит продавец сейчас, если инвестор хочет получить на вложенный капитал 12% годового дохода.
Решение:
Расчет текущей стоимости капитала проводят по формуле:
,
где FV – будущая сумма капитала,
PV – текущая сумма капитала,
i – процентная ставка,
n – количество периодов, лет.
Ответ: Минимальная сумма, которую должен предложить продавец равна 1 420 000 рублей.
Задача 9.
ПВД и ЧОД от объекта недвижимости равны соответственно 4300 тыс. руб. и 1500 тыс. руб. Коэффициент капитализации составляет 25%. Определить цену продажи.
Решение:
Определим цену продажи по формуле:
,
где V – стоимость оцениваемого объекта,
Y – ЧОД,
R – коэффициент капитализации.
Ответ: Цена продажи объекта равна 6000 тыс. руб.
Задача 10.
Оценить стоимость торгового комплекса площадью 600 м2, которое нуждается в текущем ремонте. В качестве аналога выбран торговый комплекс площадью 750 м2, в котором был сделан текущий и ремонт, после которого цена продажи составила 4100 тыс. руб. Имеются дополнительные данные по парным продажам:
№ п/п | Площадь, м2 | Состояние объекта | Цена продажи, тыс. руб. |
1 | 700 | Проведен текущий ремонт | 3800 |
2 | 620 | Требуется текущий ремонт | 2780 |
Решение:
При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косметическим ремонтом:
где 
– поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 
),
– цена объекта 1, 
– цена объекта 2, 
– площадь объекта 1, 
– площадь объекта 2.
Ответ: Стоимость торгового комплекса площадью 600 м2 равна 3 870 тыс. рублей.
Задача 11.
Определить стоимость земельного участка, если проектные затраты на сооружение объекта составляют 50 млн. руб., продолжительность полезной жизни 40 лет, ЧОД 937 млн. руб., ставка дохода на инвестиции 15%, ставка капитализации для земли 22%.
Решение:
Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации объекта в течении 40 лет:Кзд = r + Kв = r + 1/n,
где Кзд – коэффициент капитализации для объекта;
r – ставка дохода;
Кв – ставка возмещения (возврата) капитала;
n – срок эксплуатации здания.
1/n=1/40 =0,025=2,5%.
Кзд. = 15% + 2,5% = 17,5%.
Определим часть дохода, относящуюся к зданию:ЧОДзд = Сзд * Кзд,
где ЧОДзд – чистый операционный доход, относящийся к объекту;
Сзд – стоимость объекта;
Кзд – коэффициент капитализации для объекта.
ЧОДзд = 50 000 000*0,175 = 8750000 руб. или 8,75 млн руб.
Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:ЧОДзем = ЧОДобщ – ЧОД зд,
где ЧОДзем – чистый операционный доход от земли;
ЧОДобщ – общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;
ЧОДзд – доход, относящийся к объекту.
ЧОДзем = 937 млн руб. –8,75 млн руб.= 928,25 млн руб.
Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:Сзем = ЧОДзем/Кзем,
где Сзем – стоимость земли;
ЧОДзем – доход от земли;
Кзем – коэффициент капитализации для земли.
Сзем = 928,25/0,22 = 4219,32 тыс. руб.
Ответ: Стоимость земельного участка равна 4219,32 тыс. руб.
Задача 12.
Определить стоимость земельного участка для постройки офисного центра, если строительство типового офисного помещения требует 8 млн. руб. Прогнозируемый доход 3 млн. руб. Ставка капитализации для здания 22%, для земли – 10%.
Решение:
Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:
,
где R – ставка капитализации,
ЧОД – чистый операционный доход от складского помещения.
Чистый операционный доход от складского помещения составит:
Чистый операционный доход от земельного участка определяется как разница между прогнозируемым доходом и чистым операционным доходом от складского помещения.
Тогда чистый операционный доход от земли составит:
Найдем текущую стоимость земли:
Ответ: Стоимость земельного участка равна 12,4 млн. руб.
Задача 13.
Оценить стоимость производственного здания с учетом фактора износа 26% на основе данных о проданных аналогах.
№п/п | Износ,% | Цена продажи, тыс. руб. |
1 | 33 | 2700 |
2 | 29 | 2890 |
3 | 21 | 3500 |
Решение:
Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле:
,
где V – вероятная стоимость оцениваемого объекта,
– цена продажи аналога,
– поправка на износ.
На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет проводится по формуле:
,
где 
– поправка на износ,
– износ объекта,
– износ аналога.
Вероятная стоимость производственного здания рассчитывается следующим образом:
,
где n – количество аналогов.
Ответ: Стоимость производственного здания с учетом фактора износа 26% на основе данных о проданных аналогах равен 3088,5 тыс. руб.
Задача 14
Нормативный срок службы объекта оценки 20 лет, восстановительная стоимость 380 тыс. руб. На основе проведенной экспертизы установлено, что оставшийся срок его службы 4 года. Определить физический износ объекта оценки и его остаточную стоимость.
Решение:
Найдем эффективный возраст объекта по формуле:
где 
– нормативный срок,
– оставшийся срок службы.
Ответ: Физический износ объекта равен 80%, остаточная стоимость равна 74 тыс. руб.
Задача 15
Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:
Площадь здания, м2 | 816,7 |
Площадь участка (застроенная), м2 | 432,0 |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 816,7 |
Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год | 1433 |
Коэффициент недоиспользования | 8% |
Коэффициент неуплаты | 2% |
Коэффициент капитализации для здания | 17,65 |
Коэффициент капитализации для земли | 12,0 |
Стоимость строительства, руб. | 4 633 977 |
Потенциальный валовой доход (3х4) | 1 170 331,1 |
Потери от недоиспользования (10х5) | 93 626,49 |
Потери от неуплаты (10х6) | 23 406,62 |
Действительный валовой доход (10-11-12) | 1 053 298 |
Операционные расходы | |
- налог на землю определить по ставке (7,61 руб./м2 в год) | 3287,52 |
- налог на имущество | 9 000 |
- расходы на управление – 6% от ДВД | 63 197,88 |
- эксплуатация и ремонт – 5% от ДВД | 52 664,9 |
- прочие расходы – 3% от ДВД | 31 598,94 |
Итого операционные расходы | 159 749,24 |
Чистый операционный доход (13-19) | 893 548,76 |
Чистый операционный доход, относящийся к зданию (9х7) | 817 896,94 |
Чистый операционный доход, относящийся к земле (20-21) | 75 651,82 |
Расчетная стоимость земли (21-19) | 658 147,7 |
Задача 16
Определить коэффициент капитализации, если имеется следующая информация по объекту недвижимости:
Цена продажи объекта – 5800 тыс. руб.
Потенциальный валовой доход – 1000 тыс. руб.
Действительный валовой доход – 600 тыс. руб.
Операционные расходы – 150 тыс. руб.
Амортизационные отчисления – 50 тыс. руб.
Решение:
Найдем ЧОД по формуле:
,
где V – стоимость оцениваемого объекта,
Y – ЧОД,
R – коэффициент капитализации.
Ответ: Коэффициент капитализации равен 7,76%.
Задача 17
Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:
- строительство многоквартирного дома; разбивка на участки под строительство коттеджей; размещение на участке склада стройматериалов; организация на участке уличной торговли.
Необходимо выбрать вариант наилучшего использования этого земельного участка исходя из следующей имеющейся информации:
- многоквартирный дом на 65 квартир, цена квартиры – 12 000 д. е. Затраты на строительство – 580 000 д. е.; раздел на участки под жилищную застройку: 5000 д. е. за участок при количестве возможных участков – 25. Оплата юридических и инженерных услуг за разбивку участков – 25 000 д. е. склад площадью 9500 м2. Чистый доход от продажи – 30 д. е. за м2. 60 000 д. е. дополнительно тратится на строительство забора; организация розничной торговли: может быть получено 1100 д. е. за фронтальный метр.
Решение:
Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимости участка). Для каждого варианта рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД), который представляет собой разность действительного валового дохода (ДВД) и операционных расходов (ОР):
1. ДВД = 65*12 000 = 780 000; ЧОД = 780 000 – 580 000 = 200 000 д. е.
2. ДВД = 25* 5 000 = 125 000; ЧОД = 125 000 – 25 000 = 100 000 д. е.
3. ДВД = 9500*30 = 285 000; ЧОД = 285 000 – 60 000 = 225 000 д. е.
4. При расчете дохода от розничной торговли будем считать, что стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости, т. е. допустим, что земельный участок в данном случае имеет 200 фронтальных метров, тогда доход будет равен: 200*1100 = 220 000 д. е.
Максимум дохода дает третий вариант, т. е. размещение на участке склада строительных материалов.
Вывод: Таким образом, вариантом наиболее эффективного использования данного земельного участка является размещение на участке склада строительных материалов.
Задача 18
Достаточно ли положить на счет 4 500 000 рублей для приобретения через 5 лет квартиры стоимостью 8 000 000 рублей, если банковский процент составляет 9% в год?
Решение:
Расчет будущей стоимости текущего капитала проводят по формуле:
,
где FV – будущая сумма капитала,
PV – текущая сумма капитала,
i – процентная ставка,
n – количество периодов, лет.
Вывод: Положить на счет 4 500 000 рублей для приобретения через 5 лет квартиры под 9% годовых - будет недостаточным для покупки квартиры стоимостью 8 000 000 рублей, т. к. через 5 лет сумма вклада составит 6 923 700 рублей.
