ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ НАСЕЛЕНИЯ
Что такое формы и способы управления многоквартирным домом и какие они бывают?
Непосредственная форма управления многоквартирным домом
Данная форма предполагает, что граждане самостоятельно принимают решения о порядке обслуживания общих помещений, проведении текущих и капитальных ремонтов. Самые важные (о реконструкции, о формировании фонда на капитальный ремонт или получения на эти цели кредита) принимаются только на общем собрании собственников жилья. Оперативные решения доверяются Совету многоквартирного дома. Образование Совета обязательно, если в доме более 4-х квартир.
Совет готовит общие собрания собственников, контролирует исполнение решений (например, работу подрядчиков), готовит отчеты о проделанной работе. Председателю Совета многоквартирного дома выдаются доверенности от собственников жилья, на основании которых он заключает договоры с подрядчиками или управляющими организациями. Наделить его полномочиями можно также посредством принятия соответствующего решения на общем собрании. Председатель и все члены Совета должны быть собственниками жилья в управляемом доме.
Если в доме не больше 12 квартир, все решения принимаются и документы подписываются самими собственниками. Если же квартир больше, они могут передать полномочия управляющей организации.
Управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – самостоятельное юридическое лицо. Можно создать одно ТСЖ на дом или на несколько жилых многоквартирных зданий, даже целый квартал (опытным путем установлено, что чем больше зданий, тем эффективнее и дешевле работа ТСЖ для собственников). Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.
Основные решения при избрании способа управления ТСЖ принимаются общим собранием его членов, непосредственно управляет многоквартирным домом правление ТСЖ с председателем. ТСЖ может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передать все работы подрядным организациям.
Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, договоры аренды помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности. У ТСЖ есть собственные средства: это деньги, поступающие от взносов его членов или субсидий государства.
Управление с помощью потребительского кооператива
Еще одной формой управления является жилищный кооператив. Это самостоятельное юридическое лицо, членами которого должны являться все собственники квартир в доме. Схема управления аналогична принятой для ТСЖ. Но есть несколько интересных отличий. Например, правление ЖСК или ЖК может своим решением запретить собственникам вселение временных жильцов.
Кроме того, бывает отличие по системе голосования на общих собраниях. Жилищный кооператив может придерживаться общепринятой в жилищном праве системы подсчета голосов пропорционально занимаемой площади, но может и пользоваться системой «один человек=один голос». Законодательство не установило конкретных правил по данному вопросу в отношении ЖСК, поэтому он решается в Уставе каждого кооператива.
Обе формы – ТСЖ и ЖК – привлекательны льготной системой налогообложения.
Управление посредством заключения договора с управляющей организацией
В этом случае собственники квартир подписывают договор с управляющим или управляющей организацией – и перекладывают все заботы о доме на плечи профессионалов.
Управляющая организация может заключать договор с каждым хозяином квартиры или один общий – с ТСЖ или ЖК, подписанный его председателем. До передачи покупателям квартир в новом доме договор с управляющей организацией заключает застройщик. Если же обитатели дома не решили, как будут им управлять, в течение года– то управляющую компанию выберет на конкурсной основе местная администрация. Администрация же выбирает управляющую организацию для дома, только что введенного в эксплуатацию. Собственники будут обязаны подписать с такой фирмой договор.
Договор управления можно заключать лишь в пределах срока установленного Жилищным кодексом. Для застройщика максимальный срок равен 3 месяцам, для договора по инициативе местной администрации установлены пределы от 1 до 3-х лет, для самих собственников квартир – от 1 года до 5 лет. Таким образом, сменить управляющую компанию, если она должным образом выполняет свои обязанности, можно не чаще, чем 1 раз в год.
Январём 2015
