Ответы на основные вопросы жителей ЖК «Андерсен» перед общим собранием.
Перечень услуг УК, и за что отвечает управляющая компания
Текущий перечень услуг Управляющей компании обозначен в договоре, который заключается с жителями, и является исчерпывающим. Иное, не предусмотренное договором управления, без решения общего собрания жильцов комплекса УК осуществлять не может, поскольку не имеет на это ни юридического права, ни согласованного бюджета.
Важный момент – сбор обязательных коммунальных платежей, к которым относятся оплата за электричество, газ, воду и канализацию. Многие жители многоквартирных домов (и не только нашего ЖК) считают, что если коммунальные платежи собирает Управляющая компания, то ответственность за качество предоставляемых ресурсов лежит на УК. Это не верно.
Законодательством предусмотрено два варианта оплаты коммунальных платежей жителями: напрямую ресурсоснабжающим организациям и через Управляющую компанию. При этом УК запрещено брать с жителей дополнительную комиссию за перевод этих платежей, которые транзитом уходят через Управляющую компанию поставщикам услуг (затраты УК на банковское обслуживание за перевод платежей поставщикам услуг входят в состав расходов по управлению и включены в состав тарифа на содержание ЖК). На практике, любой ресурсоснабжающей организации выгоднее работать с УК, чем напрямую с большим количеством физических лиц. Поэтому процедура оформления оплаты коммунальных платежей непосредственно поставщикам услуг затруднена. Несмотря на это, мы призываем жителей заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг, поскольку задолженность даже одного жильца по оплате за электричество или газ может привести к отключению всего ЖК.
Почему мы предлагаем заключить новый договор?
Важно понимать, что действующий договор управления является типовым документом, предложенным Префектурой ТиНАО (более того, он является одной из первых версий, разработанных после присоединения территорий Ленинского района МО к г. Москве, и основывается на законодательстве Московской области) и не соответствует многим потребностям, которые возникают во время жизнедеятельности нашего жилого комплекса. Это касается, к примеру, решения вопросов c бродячими животными, решения проблем общего имущества, принадлежащего жителям. Также договор управления не учитывает специфику территории ЖК: наличие набережной, ограждающего забора, пропускной системы; наличие в долевой собственности жильцов больших земельных участков и коммуникаций, в том числе ливневых стоков, которые тоже нуждаются в обслуживании.
Ввиду недоработки многих важных моментов, связанных с функционированием именно нашего жилого комплекса, не все работы осуществляются с той периодичностью, которая необходима, а часть работ, которые выполняются, договором не предусмотрены. В частности, в ДУ отсутствует статья «Влажная уборка подъездов» для первой очереди, а по факту она производится.
На условиях, предусмотренных этим договором, ни одна управляющая компания не может выполнять обязательства перед жителями и соответствовать требованиям Мосжилинспекции.
1 апреля 2018 года заканчивается срок действия текущего договора. Управляющая компания заранее сообщает вам о прекращении своей деятельности по данному договору с указанного срока и на существующих условиях, и предлагает заключить новый договор, актуализировав расценки и перечень работ, выполняемых УК. В частности, включить в договор новые услуги, в том числе услугу по охране. Также, в текущей редакции договор управления не учитывает предоставления гражданам дополнительных сервисов, необходимых для обеспечения безопасного и комфортного проживания в ЖК, а именно, не учтен аварийный фонд, обеспечение пропускного режима, обслуживание подъездной дороги, поддержание надлежащего состояния ограждения территории и прочее.
Также предлагается упростить процедуру согласований и внесения различного рода изменений с помощью голосования по электронной почте, а не путем организации очных собраний жителей.
Почему предлагаемый новый тариф на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт составляет именно 49,05 руб./кв. метр?
Управляющая компания – это коммерческая организация, целью которой является зарабатывание прибыли путем организации жизнедеятельности жилого комплекса. Планируемая рентабельность бизнеса при предлагаемом тарифе составляет 10% от общей суммы платежей, за вычетом коммунальных (то есть транзитных).
При текущем тарифе чистый убыток УК составил 3 млн рублей за прошлый год по первой и второй очередям. При этом суммарная задолженности жителей ЖК на текущий момент равна около 17 млн рублей, включая коммунальные платежи! Отключения ЖК от коммуникаций, которые имели место в прошлом, происходили исключительно по вине должников, которые не считают нужным оплачивать коммунальные платежи.
Необходимость увеличения размера тарифа подтверждается конкретными примерами. Так, в предыдущем тарифе не заложена статья «текущий ремонт», т. е. в случае поломки двери или появления битого оконного стекла в МОПе, в действующем договоре не предусмотрено обязательство УК по замене и ремонту, а самое главное – нет бюджета и запланированных денег на решение этих проблем. В этом году в ходе урагана повредились кровли, и УК за свой счет пришлось их ремонтировать, однако эти работы также не предусмотрены договором и в тарифе не были заложены.
Есть и другие примеры. Так, расходы на техническое обслуживание и ремонт систем дымоудаления и противопожарной автоматики (Договор Трубочист) фактически составляют 5 миллионов 413 тысяч рублей. А в тарифе заложена сумма 4 миллиона 113 тысяч рублей. К сожалению, на рынке отсутствуют компании, которые готовы выполнять эти услуги и нести ответственность за их качество в рамках заложенного в тарифе бюджета.
То же касается и фонда оплаты труда дворников. По нормативу на наш ЖК необходимо 14 дворников с ежемесячной заработной платой в 17 642 руб. На практике, найти работников на такую ЗП невозможно.
Ознакомиться со сметой расходов УК в более подробной форме мы предлагаем старшим по дому (Совету дома) или инициативной группе.
Почему надо присутствовать на собрании?
Для того чтобы собрание было легитимным на нем должно присутствовать или проголосовать заочно более 50% жителей ЖК. При текущей численности собственников это более 700 человек. Поэтому было принято решение проводить отдельные собрания по каждому дому (см. график).
Сегодня в ЖК существуют 2-3 инициативные группы, которые хотят улучшить жизнь комплекса. К сожалению, ряд идей, высказываемых их представителями, не всегда отвечает желанию большинства. Но их активность, надо отдать должное, доходит до руководителей города. В частности, представителями инициативной группы высказываются предложения о том, чтобы убрать охрану, а дороги и принадлежащее жителям общее имущество, в частности, сети, объекты благоустройства, детские площадки – передать муниципалитету или городу, для того чтобы снизить тариф на обслуживание.
Данные решения не приведут к значительному изменению тарифов, зато ЖК «Андерсен» потеряет тот уровень комфортности и приватности, который сейчас существует. В частности, любой желающий сможет проехать на территорию на своем автомобиле и использовать всю инфраструктуру поселка в своих целях. С учетом того, сколько жилья строится в Новой Москве и как активно растет численность населения, вся набережная, парк и улицы будут заполнены «отдыхающими»; будет ухудшен уровень безопасности жителей; возрастет износ детских и спортивных площадок, а их ремонт будет производиться планово, когда у муниципалитета появятся на это деньги.
Решение за Вами.
Очевидно, что по уровню застройки, локации и организации территории ЖК «Андерсен» относится к комплексу бизнес-класса. Так давайте совместно его таким сделаем!
Что будет, если я не проголосую за новый договор управления?
Если более 50% собственников не проголосуют за перезаключение нового договора управления, то УК прекратит оказывать услуги. По закону, не позднее, чем за 2 месяц до окончания своей работы, УК должна предупредить об этом жителей. Мы делаем это сейчас, чтобы у вас оставалось время для принятия решения.
В случае если договоры не будут перезаключены, то решение всего комплекса вопросов по коммунальному обслуживанию и текущему ремонту ляжет на самих жителей. Далее жители самостоятельно (в составе более 50% собственников) должны будут выбрать и договориться с новой УК путем проведения общего собрания. Для справки, тарифы на обслуживание в жилых комплексах аналогичного класса составляют от 50 до 75 руб. за квадратный метр.
Следует учитывать, что существующая УК не обязана дожидаться результата выполнения всех этих процедур. Не надо также думать, что Администрация заменит УК и будет бесплатно выполнять ее функции. В результате будет демонтирован внешний забор, снят пункт охраны, разобраны элементы благоустройства на землях, не принадлежащих жителям (в частности, на береговой линии), не будут убираться улицы и общие помещения. Новой УК будет предложено либо выкупить, либо арендовать это имущество.
Для чего нужен Совет дома?
Управляющая компания не имеет возможности лично общаться с каждым жителем и индивидуально отвечать на вопросы, связанные с жизнедеятельностью ЖК, а также принимать или организовывать индивидуальные решения. Поэтому текущие вопросы и предложения для вынесения на общее собрание необходимо решать централизованно через Совет дома. Например, жители одного из домов решили установить дополнительное видеонаблюдение, для чего необходимо разместить оборудование на общей территории. Через участие Совета дома это решение можно сделать легитимным, например, для Мосжилинспекции.
Более того, в случае принятия нового Договора управления нет необходимости заключать его с каждым собственником. Достаточно предать полномочия Председателю Совета дома, который за вас осуществит соответствующие действия.
Положение о Совете дома также предлагается Вашему вниманию.
Примечание: В связи с разработкой юридической службой УК нового Договора управления, требующий особого внимания (учитывая особенности нашего ЖК), его проект будет выложен на сайте попозже, а также представлен и зачитан на собрание, безусловно учитывая мнения собственников по каждому пункту.
