Характеристика земельного фонда (стр. 8 )

  Земельно-оценочный район должен включать достаточно большое количество единиц наблюдения, необходимых для статистической обработки. Если в отношении числа объектов (хозяйств) можно твердо сказать, что их численность везде возросла в несколько раз, то в отношении достоверности и возможности сбора некоторых видов информации необходимой для оценочных расчетов, имеются большие сомнения, так как частные структуры не ведут учет в таких объемах, как государственные предприятия. Видимо, необходимы другие методические приемы получения информации, а также другие методики оценки земли. 

  Почвенный покров объектов оценки земель включает в свой состав десятки почвенных разновидностей, поэтому в целях упрощения работы сбор информации и ее обработка производятся по агропроизводственным группам почв. При группировке земель естественных кормовых угодий используется в практике оценки “Общесоюзная классификация сенокосов и пастбищ”, разработанная Госагропромом СССР в 1987году для целей обобщения материалов геоботанических обследований, проведения землеустройства, государственного учета земель и земельного кадастра.

  Отметим, что при плановой экономике оценка земель (земельных участков) носила прикладной характер, ее результаты (экономической оценки сельскохозяйственных угодий) применялись в основном в целях дифференциации закупочных цен, научного обоснования доводимых государственных планов и заданий, для сравнительного анализа хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий и их подразделений.

  Оценка земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости проводилась в незначительных объемах, по упрощенным методикам. Тем более, что земельные участки не имели статуса недвижимости, и их оценка проводилась также как земель сельскохозяйственного назначения. Государственная собственность на землю, основные средства производства, значительную часть жилого фонда и объектов общественного назначения, делала не имеющим содержания понятие “недвижимость” и, тем более, ее оценку. В рыночной экономике принципиально иной механизм распределения и перераспределения ресурсов; он предполагает изначально товарную форму всех или значительной части объектов, объединенных понятием “недвижимость”

  В республике, в настоящее время, происходят необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, вместе с этими объектами переходят в частную собственность и земельные участки, начинается постепенный  переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материально-вещественной основой, фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства при рыночной экономике.

  Хотя эти процессы еще незначительны, рынок с его механизмами определения ценности и формирования цены начинает влиять на перераспределение прав собственности на недвижимость и движение ресурсов в сфере производства и потребления. Поэтому становится важным знание методов оценки недвижимости, выработанных мировой практикой. Наиболее полно эти методы изложены в научном издании Международной ассоциации государственных служащих по оценке собственности под общей редакцией доктора ккерта “Организация оценки и налогообложения собственности”, вышедшей на русском языке в 1993 году.

  Изложим основные позиции. Цена объекта недвижимости устанавливается в частном отношении продавца и покупателя. В общем виде при оценке объекта обе стороны руководствуются совокупностью факторов, влияющих на цену. Учет и оценка факторов, влияющих на уровень цены, представляет собой прикладной экономический анализ. Экономическая оценка объекта недвижимости проводится в два этапа.

  На первом этапе, необходимо провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке земли. В результате, получают заключение о наилучшем и самом выгодном варианте использования оцениваемого объекта недвижимости в конкретный период времени при данных юридических, финансовых и прочих ограничениях и общем характере потребительских предпочтений. Наилучший вариант использования оцениваемого объекта недвижимости должен давать самый высокий совокупный чистый доход за принятый промежуток времени. После выбора варианта использования недвижимости проводится второй этап оценки. 

  В общем виде, можно отметить, что западная экономическая практика выработала и использует три основных подхода к оценке объектов недвижимости:

сравнения продаж, затратный и капитализации дохода (то же можно отнести к оценке земли).

  Метод сравнения продаж использует цены продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, по существенным характеристикам, как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую конкретная собственность продана, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменялись, то аналогичный по своим характеристикам объект может быть оценен на том же уровне.

  Поскольку нет абсолютно одинаковых по своим характеристикам объектов недвижимости, то в цену продаж вносятся коррективы, определяемые отличием отдельных параметров оцениваемого объекта, от принятого за базу. К примеру, можно через поправочные коэффициенты корректировать влияние на цену земельного участка различий в конфигурации, месторасположении, рельефе, удаленности и т. п. Однако в республике, применение этого, наиболее отвечающего рынку метода, затруднено из-за отсутствия большого статистически достоверного объема информации о продажах и ценах на участки.

  Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости сложной структуры и не типовых. Он основан на принципе замены. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на возведение здания либо сооружения требуемых характеристик. Покупатель недвижимости стоит перед выбором приобретения земельного участка с существующими зданиями или строительства на аналогичном участке новых, с необходимыми функциональными характеристиками. Этот метод вполне применим при оценке земельных участков для строительства зданий, сооружений для объектов промышленности, жилых зданий, объектов торговли и т. п.

  Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в стоимость на момент оценки. Предполагается, что покупатель недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. При этом необходимо учитывать, что цена объекта будет зависеть от степени прибыльности вложений капитала в то или иную сферу. Так рост доходности инвестиций, несвязанных с недвижимостью, либо рост ставки процента уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость. 

  В основе метода лежит простое соотношение: цена объекта недвижимости равна отношению дохода, полученного от ее эксплуатации, к ставке капитализации:  Цзу = Д / Р, где Цзу - цена объекта (земельного участка);

  Д - доход от эксплуатации объекта; Р - ставка капитализации (равна ставкам инвесторов на помещение капитала с той же степенью риска в аналогичной отрасли); Специалисты отмечают существенный недостаток метода прямой капитализации - это недостаточная точность оценки объектов, поэтому применяется достаточно редко. Метод капитализации дохода используется для оценки тех объектов недвижимости, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например сдаваемые в аренду жилые дома, здания и т. п.

  Принципы рыночной оценки земли. Точная оценка стоимости земли является основой, критическим элементом эффективной системы налогообложения, и гарантирует, что каждый землевладелец заплатит свою справедливую долю налогов. Точная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частном секторе.

  Для целей оценки и достижения ее точности, необходима действенная система государственного земельного кадастра, позволяющая ежегодно идентифицировать, описывать, и оценивать всю земельную собственность и все сооружения, находящиеся на ней. Эти задачи требуют, во-первых, наличия полного набора кадастровых карт, точно определяющих границы и площади земельных участков, а во-вторых, тщательной инвентаризации данных о земельных участках, включая расположение, принадлежность, классификацию и целевое использование, размер, форму и другие характеристики. Оценщик анализирует рынок собственности и ежегодно оценивает налогооблагаемую стоимость каждого земельного участка.

  Рыночная и потребительная стоимость. Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта собственности на открытом рынке в условиях честной конкуренции. Потребительная стоимость отражает стоимость объекта, предназначенного для конкретного использования. Не для всех объектов собственности рыночная стоимость равна потребительной. Например, рыночная стоимость фермы, расположенной недалеко от города, может намного превышать ее потребительную стоимость. Во многих государствах принято правило, по которому земли несельскохозяйственного использования оцениваются для целей налогообложения по их рыночной стоимости, а сельскохозяйственные угодья - по потребительной.

  Спрос и предложение являются основой в теории оценки земли. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, является обычно величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса,  обусловленными, например, плотностью населения, темпами экономического роста уровнем жизни населения, ставкой процента и т. д.

  К примеру, развитие транспортной сети сильно влияет на развитие городов и на цены на земельные участки. Расширение сети дорог и развитие транспорта увеличивает спрос на удаленные от центра земельные участки, это приводит к фактическому росту предложения городских земель. Разница в ценах между центральными и периферийными участками земли сокращается.