ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, ВЕЩНЫЕ И ДРУГИЕ ПРАВА
НА ЗЕМЛЮ ……………5
Понятие и содержание права собственности на землю…………………5 Особенности и виды вещных прав на землю…………………………….8 Иные права на пользование землей……………………………………...151.4 Система земельного законодательства в России. Соотношение норм федерального законодательства и норм законодательства субъектов Российской Федерации при отводе земельных участков……………………..19
2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ…………………27
2.1 Возникновение прав на землю из актов государственных органов или органов местного самоуправления……………………………………………..27
2.2 Возникновение прав на землю в соответствии с договорами или иными сделками……………………………………………………………………….....35
2.3 Возникновение прав на землю в соответствии приобретательной давностью…..……………………………………………………………………39
2.4 Возникновение прав на землю в соответствии с иными основаниями….43
3. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ …………..46
3.1 Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта……………….46
3.2 Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства из публичной собственности на торгах…………………..63
3.3 Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством………………………………………………………………….74
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В условиях рыночной экономики в Российской Федерации изменилась система оснований возникновения прав на земельные участки. С появлением частной собственности на землю вполне обоснован активный интерес к изучению правового регулирования отношений по возникновению прав на земельные участки граждан и юридических лиц. В то же время нельзя не отметить, что нормативно обновлены основания и порядок возникновения права собственности на землю публичных образований, в том числе Российской Федерации
В федератиювноэм гоэсударстве оэсоэбоэе значениюе июмеет воэпроэс оэ субъектах публиючноэй соэбственноэстию на землю ию оэсноэваниюях воэзниюкноэвениюя июх прав. В Роэссиюйскоэй Федерациюию поэсле распада соэюзноэгоэ гоэсударства оэпределенноэе время стоэяла проэблема поэиюска правоэвых решениюй оэ приюнадлежноэстию землию, нахоэдящейся в пределах гоэсударства. В иютоэге доэмиюниюрующей стала разделиютельная тенденциюя в распределениюию прав ию оэбязанноэстей каждоэгоэ уроэвня публиючноэй властию, закрепленная в виюде разграниючениюя гоэсударственноэй соэбственноэстию на землю. В тоэ же время воэпроэсы оэпределениюя четкиюх приюнциюпоэв июлию криютериюев, а также поэрядка разграниючениюя гоэсударственноэй соэбственноэстию на землю оэстаются оэткрытымию.
Целью июсследоэваниюя является июзучениюе теоэретиюческиюх оэсноэв прав на земельный участоэк и практическое возникновение права на землю.
Для доэстиюжениюя целию неоэбхоэдиюмоэ оэсуществлениюе следующиюх задач:
- июсследоэвать теоретические основы праваэ соэбственноэстию, вещные ию другиюе права на землю;
- дать основания возникновения прав на землю;
- выделить правовые проблемы права на землю и пути их решения.
Оэбъектоэм июсследоэваниюя является земельноэе правоэ.
Предметоэм июсследоэваниюя являются оэтноэшениюя поэ воэзниюкноэвениюю права соэбственноэстию Роэссиюйскоэй Федерациюию прию разграниючениюию гоэсударственноэй соэбственноэстию на землю ию поэ оэсноэваниюям, предусмоэтренным гражданскиюм закоэноэдательствоэм, теоэретиюческиюе ию ноэрматиювноэ-правоэвые оэсноэвы данных проэцессоэв.
Соэстоэяниюе июсследоэваниюя темы. Июсследоэваниюя в оэбластию прав на земельные участкию проэвоэдиюлиюсь в трудах такиюх виюдных ученых, как , , Ию. А. Июкоэниюцкая, Оэ. Ию. Крассоэв, , ию др.
Метоэдоэлоэгиюческоэй оэсноэвоэй рабоэты являются оэбщенаучные метоэды. июсследоэваниюя, такиюе как аналиюз, сиюнтез, оэбоэбщениюе. Кроэме тоэгоэ, приюменялиюсь специюальные метоэды сравниютельноэ-правоэвоэй, сравниютельноэ-июстоэриюческиюй ию фоэрмальноэ-лоэгиюческиюй.
Теоэретиюческоэй оэсноэвоэй июсследоэваниюя поэслужиюлию научные труды оэтечественных ученых-юриюстоэв. Прию рабоэте былию июзучены труды ученых в оэбластию земельноэгоэ права , , Крассоэва Оэ. Ию. Коэниюцкоэй Ию. А., ию др.
ВКР соэстоэиют июз двух глав, введениюя, заключениюя ию спиюска лиютературы.
Заключение
Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы:
1) значение категории объектов гражданских правоотношений заключается в установлении определенного гражданско-правового режима не для каких-то благ (объектов материального мира), а для людей, совершающих по поводу этих благ определенные юридически значимые действия. Поэтому более точно считать объектом гражданских правоотношений (объектом гражданских прав) правовой режим определенных благ (а не сами блага), различая непосредственный (поведение) и опосредованный (материальные и нематериальные блага) объекты правоотношения;
2) земельный участок может выступать объектом гражданских, земельных, налоговых, экологических, градостроительных и иных правоотношений. В каждом конкретном случае в сферу правового регулирования попадает тот или иной элемент правового режима земельного участка. В случае, когда земельный участок является объектом гражданских правоотношений, он выступает как объект недвижимости, попадая в частноправовую сферу действия норм гражданского права. Усложнение правового регулирования земельных отношений не позволяет провести четкую грань и "развести по разные стороны баррикад" нормы земельного и гражданского права;
3) в сферу действия норм гражданского права попадают общие правила и требования совершения сделок с земельным участком; вопросы их регистрации и т. д. В сфере действия норм земельного права - вопросы публично-правового порядка (включая землеустройство), ограничения прав на землю, процедуры предоставления земельных участков и т. д. "Водораздел" между гражданско-правовым и земельно-правовым регулированием земельных отношений проходит не только по линии "частное право - публичное право", но и внутри частноправового регулирования. Такой вывод основан на том, что диспозитивный метод присутствует не только в гражданском праве, но и во всех отраслях российского права (хотя и в разной степени), не исключая и земельное право. Внутри же частноправовой сферы общественных отношений нормами гражданского права регулируется "общий каркас" отношений собственности и оборота земель; нормы земельного права наполняют эти цивилистические конструкции конкретным содержанием;
4) в качестве объекта гражданских правоотношений может выступать только земельный участок; упоминаемые в ст. 36 Конституции России, ст. 129 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ такие объекты, как "земля" и "часть земельного участка", в качестве объекта гражданских прав выступать не могут;
5) земельный участок как объект гражданских правоотношений может выступать в трех принципиально разных качествах:
- как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);
- как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в гражданском праве новой категории - единого объекта недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, которые связаны с ним "единой судьбой", что означает взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга;
- земельный участок может являться составной частью отдельного объекта гражданских прав - имущественного комплекса, включающего в том числе и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Сам же имущественный комплекс не является ни сложной, ни недвижимой вещью;
6) гражданско-правовые основания приобретения права частной собственности на земельные участки - это предусмотренные гражданским и земельным законодательством юридические факты (фактические составы), с наступлением которых нормы права связывают возмездное приобретение или переоформление прав на земельные участки физических и юридических лиц и соответствующее их прекращение у публично-правовых образований;
7) гражданско-правовые начала в правоотношениях предоставления и переоформления в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, проявляются в проведении торгов для предоставления земельного участка для строительства, а также в осуществлении выкупа земельного участка, занятого приватизированными объектами недвижимости. Применительно к отдельным категориям земель процедуры предоставления земель для строительства и для целей, не связанных со строительством, имеют свою цивилистическую специфику. Общий же порядок проведения торгов предусмотрен гражданским законодательством;
8) общественные отношения в сфере приобретения в частную собственность земельных участков из состава государственных или муниципальных земель могут быть классифицированы:
- по субъектному составу (с одной стороны - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования; с другой стороны - физические лица (включая индивидуальных предпринимателей, иностранцев и апатридов) и юридические лица);
- по объекту (земельные участки из состава населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, а также частично субкатегорий земель промышленности и земель рекреационного назначения);
- по процедурам - предоставление впервые в собственность на торгах (для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства - на торгах даже в аренду); определенную специфику в рамках общей процедуры имеет выкуп в собственность земельного участка в составе имущественного комплекса, аренда земельного участка с природными ресурсами (леса, воды);
9) выделяются следующие этапы эволюции правового регулирования приобретения земельных участков в частную собственность из собственности публичной:
1-й этап (1 января 1991 г. - 1 января 1995 г.). Начинается с момента появления в России частной собственности на землю и вовлечения земельных участков в гражданский оборот вплоть до вступления в силу ГК РФ;
2-й этап (1 января 1995 г. - 30 октября 2001 г.). ГК РФ содержит ряд правовых конструкций, регулирующих осуществление сделок с недвижимостью, однако глава 17 ГК РФ не вступила в силу. Это период бессистемного регулирования земельных отношений субъектами Российской Федерации вплоть до принятия ЗК РФ;
3-й этап (30 октября 2001 г. - январь 2005 года). Происходит постепенное отлаживание рыночных процедур оборота земельных участков, в том числе в сфере их предоставления из публичной собственности в частную;
4-й этап (январь 2005 года - по сей день). С принятием Градостроительного кодекса РФ и внесением изменений в ЗК РФ и в Закон о введении в действие ЗК РФ усилилась прозрачность предоставления земельных участков из публичной собственности в частную, а также дифференциация выкупной цены под объектами недвижимости для различных категорий субъектов земельных отношений;
10) следует различать правовые категории "земельный оборот", "оборотоспособность земельных участков" и "ограничения прав на землю". Кроме того, является недопустимым смешение экономических и юридических категорий, таких, как "земельный рынок" и "гражданский оборот", отображающих две стороны бытия данного явления - внутреннюю (экономическое содержание) и внешнюю (правовая форма);
11) начиная с апреля 2008 года в российском праве появляется новая правовая категория, которую мы предлагаем именовать неорезервированием. Данная категория является разновидностью ограничений оборотоспособности земельных участков. Ее появление связано со вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности" и предполагает установление федеральным органам исполнительной власти запретов на отчуждение федеральных земель в городах и пригородных зонах вплоть до 1 января 2010 г. в целях формирования резерва земель, главным образом для индивидуального жилищного строительства.
Неорезервирование и резервирование земельных участков имеют ряд схожих и отличных черт. Сходство проявляется в том, что в рамках обеих процедур происходит ограничение прав публичного собственника по распоряжению принадлежащими ему земельными участками; обе процедуры не являются бессрочными. Их отличия в том, что резервирование как юридическая процедура введена федеральным законом (ЗК РФ), а неорезервирование - подзаконным актом (Постановлением Правительства); резервирование земель предполагается для таких публичных нужд, как оборона и безопасность, строительство водохранилищ и т. д. (ст. 70.1 ЗК РФ); неорезервирование - для жилищного (в том числе индивидуального) строительства, т. е. для частных нужд; зарезервированы могут быть участки любой формы собственности; под неорезервирование подпадают только федеральные земли;
12) земельное законодательство предусматривает две классические и одну особую процедуры предоставления земельных участков для строительства. Классические процедуры изложены в ст. 30 ЗК РФ и распространяются на большую часть территории России: предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта (на торгах). Особая процедура имеет локальную территориальную сферу действия и связана с подготовкой в городе Сочи Олимпийских игр. Ее суть заключается в том, что Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование "без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов". В связи с этим п. 1 ст. 30 ЗК РФ необходимо дополнить указанием на фактическое существование третьей процедуры предоставления участков для строительства;
13) процедура предварительного согласования места размещения объекта, являясь весьма закрытой и коррупционной, порождает в силу этого общественную напряженность и обусловливает поиск дальнейших механизмов повышения информационной открытости органов местного самоуправления в сфере предоставления участков для строительства в частную собственность или в аренду. Формирование таких механизмов и, в случае закрепления на федеральном уровне, эффективность их применения будут во многом зависеть от позиции должностных лиц органов местного самоуправления, непосредственно "приближенных к населению". Это обусловливает необходимость развития института общественного контроля за органами публичной власти;
14) существующая неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а также нормотворчество муниципальных образований. Однако для унификации правоприменения следует дополнить ст. 30 ЗК РФ п. 5.1 следующего содержания:
5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении";
15) после 1 января 2010 г. сфера действия процедуры предварительного согласования места размещения объекта принципиально сократится. Однако по ней по-прежнему будут предоставляться земельные участки для строительства публичных объектов (например, АЭС), предусмотренных в схемах территориального планирования Российской Федерации (субъектов Российской Федерации). Процедура сохранится и при предоставлении земельных участков для строительства, расположенных в границах территорий общего пользования или занятых линейными объектами (т. е. участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется), либо из состава земель лесного фонда или расположенных в границах особых экономических зон (т. е. земель, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются). Для строительства большинства обычных объектов недвижимости земельные участки будут предоставляться на торгах в собственность или в аренду;
16) исследование процедуры торгов по продаже земельных участков для строительства показывает, что по отношению к общей процедуре проведения торгов по ГК РФ правовое регулирование земельных торгов содержит ряд специальных правил: земельный участок императивно предоставляется по итогам открытых аукционов только для жилищного строительства и комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Для всех остальных видов строительства законодатель оставляет органам публичной власти возможность выбора: проводить торги в любой форме (открытый или закрытый аукцион, конкурс) либо предоставлять участки в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта;
17) по итогам конкурса или аукциона земельные участки могут быть переданы только в собственность либо в аренду. Возможность или обязательность проведения посредством торгов иных сделок с земельными участками ГК РФ и ЗК РФ не предусматривают. Выставляемые на торги земельные участки по своему целевому назначению и разрешенному использованию могут быть предназначены как для предпринимательских (строительство магазина), так и для потребительских (индивидуальное жилищное строительство) целей;
18) новейшей тенденцией гражданско-правового регулирования процедуры земельных торгов является расширение сферы их применения, а также установление определенного сочетания императивных и диспозитивных норм, регламентирующих такие торги. Если с 1 октября 2005 г. открытые аукционы стали обязательны для предоставления земельного участка для жилищного строительства, то впоследствии органам местного самоуправления диспозитивно разрешили предоставлять земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства и по договору о развитии застроенной территории (причем оба последних варианта оставлены на их усмотрение);
19) комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства - это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из государственных или муниципальных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории;
20) нуждается в дальнейшем исследовании юридическая природа договора о развитии застроенных территорий, обладающая рядом признаков договора строительного подряда, но имеющая и ряд существенных отличий;
21) в российском земельном законодательстве, научной доктрине и правоприменительной практике отсутствует четкое понимание перечня "целей, не связанных со строительством", равно как и единой концепции их гражданско-правового режима. В предлагаемом нами рамочном документе перечисляются виды целей, не связанных со строительством, применительно к существующим категориям земель, определяются особенности гражданско-правового режима участков в каждой категории;
22) предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, производится в собственность, в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование и в безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков в собственность для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться исключительно по итогам торгов; предоставление в аренду - производиться на торгах лишь в случаях, когда земельный участок предоставляется для предпринимательских целей. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, тротуарами, автомобильным дорогами, скверами, водоемами и другими объектами, не подлежат передаче в собственность физическим и юридическим лицам;
23) под предпринимательскими целями предлагается считать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, размещение некапитальных временных строений (киосков, павильонов и т. д.), размещение автостоянок, рекламных щитов, летних кафе, открытых рынков, временных складских объектов и т. д., использование которых направлено на извлечение прибыли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;
24) под непредпринимательскими целями, не связанными со строительством, в отношении граждан следует считать ведение огородничества, пчеловодства, животноводства, личного подсобного хозяйства, размещения некапитальных гаражей. Под этими же целями в отношении юридических лиц мы предлагаем считать проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий, организацию мест массового отдыха, озеленения и благоустройства;
25) в земельном законодательстве терминологически различаются процедуры выкупа земельных участков (для государственных или муниципальных нужд) и продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в публичной собственности, под зданиями, строениями, сооружениями, объектами незавершенного строительства. Обе процедуры опосредуют возмездный переход земельных участков в частную собственность из публичной либо наоборот и имеют различное наименование, являясь частным случаем договора купли-продажи недвижимости;
26) продажа участка гражданам и юридическим лицам - собственникам объектов недвижимости носит общий характер для всех категорий земель. Особенностью данного вида правоотношений является наличие специального субъекта (органа государственной власти или органа местного самоуправления); особой процедуры (принятие административного акта, а уже затем заключение договора); принудительный характер (по срокам выкупа и по цене);
2) современные проблемы в сфере покупки земельных участков под объектами недвижимости классифицируются в две группы. В первую входят правоприменительные проблемы, носящие локальный и технический характер, в том числе вопросы, связанные с документальным подтверждением права собственности на объект недвижимости (или его часть), а также вопросы качества градостроительной документации "низового" уровня.
Во вторую группу входят только правовые проблемы, в том числе:
- необходимо правовое уточнение размера земельного участка, подлежащего выкупу по льготной цене в порядке ст. 36 ЗК РФ. Нами разделяется позиция о необходимости расширения юридического значения акта инвентаризации земельного участка и выдаваемой на его основе справки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на основании которых происходит начисление земельного налога (в зависимости от указанной там площади). Площадь, с которой землепользователь уплачивает земельный налог, и есть фактически им используемая в смысле ст. 36 ЗК РФ;
- нормативное закрепление экологического фактора в Законе о приватизации 2001 года способствовало бы более полной реализации основополагающего принципа земельного права, определяющего приоритет охраны земли как природного объекта перед ее использованием как недвижимости;
- предусмотренная п. 5 ст. 36 ЗК РФ процедура совместного обращения граждан - сособственников зданий (помещений), находящихся на неделимом земельном участке, затрудняет решение вопроса о выкупе участка или заключении договора аренды в случае расхождения их желания, и потому данная норма нуждается в изменении.
Предлагается ее следующая редакция:
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. В случае, если данные лица не могут прийти к единому соглашению о переоформлении земельного участка в собственность или в аренду, земельный участок передается им в аренду с правом последующего выкупа".
Список литературы:
Официальные документы и нормативные акты:
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 01.01.2001 N 6-ФКЗ, от 01.01.2001 N 7-ФКЗ)//www. consultant. ru; Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.01.2001) (с изм. и доп., вступающими в силу с 06.09.2013)//www. consultant. ru; Гражданский кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 51-ФЗ (ред. от 01.01.2001) //www. consultant. ru; Лесной кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 200-ФЗ (ред. от 01.01.2001) //www. consultant. ru; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 190-ФЗ (ред. от 01.01.2001) //www. consultant. ru; Жилищный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 188-ФЗ (ред. от 01.01.2001) //www. consultant. ru; Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 01.01.2001 N 195-ФЗ (ред. от 01.01.2001, с изм. от 01.01.2001) //www. consultant. ru; Федеральный закон от 01.01.2001 N 257-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" //www. consultant. ru; Федеральный закон от 01.01.2001 N 101-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" //www. consultant. ru; Федеральный закон от 01.01.2001 N 443-ФЗ "О федеральной информационной адресной системе и о внесении изменений в Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" //www. consultant. ru; Федеральный закон от 01.01.2001 N 310-ФЗ (ред. от 01.01.2001) "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" //www. consultant. ru;Материалы судебной практики:
Литература, монографии, учебники:
