Контрольное задание по курсу «Экономика недвижимости»

Контрольное задание по курсу «Экономика недвижимости»

Контрольная работа включает в себя  теоретический вопрос и практическое задание.

Варианты выбираются по последней цифре зачетной книжки:

последняя цифра зачетной книжки	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
Вариант реферата	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19
Вариант задания	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	1	2	3	4	5	6	7

Вариант	Тема теоретического вопроса
1	Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.
2	Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и основные принципы.
3	Социально-экономические особенности рынка недвижимости.
4	Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости,
5	Ипотечное кредитование как вид залогового права.
6	Рынок городского жилья.
7	Рынок загородного жилья.
8	Рынок нежилых помещений.
9	Рынок промышленной недвижимости.
10	Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности.
11	Доходный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности.
12	Рыночный подход к оценке стоимости недвижимости: основные принципы и особенности.
13	Риэлтерские фирмы: структура и функции.
14	Международные стандарты оценки недвижимости.
15	Налогообложение недвижимости в РФ: основная направленность
16	Страхование недвижимости в России и за рубежом (сравнение принципов).
17	Предприятие как имущественный комплекс.
18	Аренда объектов недвижимости.
19	Земельные участки - как важнейший объект недвижимости.

Вариант 1.

Задание 1.(5)

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

1	Агент.
2	Аналог
3	Аренда.
4	Валовой рентный мультипликатор

Задание 2.(5)

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, сле­дует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотеч­ного кредитования, барьеры для создания нормального инвестици­онного климата. Рынок недвижимости в зависимости от способа формирования,
а также от типа совершаемых сделок подразделяется на первичный и,
вторичный рынок. Самым развитым из сегментов рынка недвижимости является рынок жилья.

Задание 3.(10)

На основе данных оцените объект.

Объект	Цена продажи, у. е.	Годовая арендная плата, у. е.
Оцениваемый	20000
1	288000	24000
2	310500	27000
3	198000	18000
4	230000	23000
5	178500	17000

Задание 4.(10)

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недви­жимости и предоставил следующую информацию оценщику:

ежемесячный потенциальный валовой доход равен $8500; потери при сборе $300; текущие операционные расходы составляют 20% от действительного
валового дохода; налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть
действительного валового дохода.

Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент ка­питализации составляет 11%.

Вариант 2.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

4	Арендная  плата
6	Восстановительная стоимость.
7	Действительный валовой доход
8	Действующего предприятия стоимость.

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате: приватизации государственной собственности; совершения сделок; инвестирования; строительства. Что из нижеперечисленного можно отнести к правам собственности
(по Гражданскому кодексу): право владения; право распоряжения; право пользования; право страхования; право реконструкции; присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества. Основными методами финансирования недвижимости в РФ явля­ются: долевое участие в строительстве; выпуск ценных бумаг (облигаций), жилищные займы.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты
Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	250	250
Паровое отопление	Нет	есть	есть	Нет	есть
Погреб	Нет	нет	есть	нет	Есть
Цена продажи, $	30000	33000	40000	44000

Задание 4.

Торговый центр общей площадью 800 м2 стал терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает.

Уровень арендной платы упал на 12$ в месяц. Годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3,5.

Определить вид и сумму устаревания объекта.

Вариант 3.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

9	Договор купли-продажи.
10	Доходный подход к оценке
11	Жилая недвижимость
12	Заемщик.

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Традиционно принято разделять недвижимость на следующие типы: сданная в аренду; коммерческая недвижимость; индустриальная; загородная;         рекреационная.         Функциями жилищного рынка являются: строительство нового жилья;         эксплуатация жилого фонда;         формирование вторичного рынка жилья (приватизация). Принципами оценки стоимости пользователя недвижимого имущества являются: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Объект	Цена продажи, у. е.	Месячная арендная плата, у. е.
Оцениваемый	160
1	16200	130
2	17500	140
3	18900	150
4	18900	160
5	19300	170

Задание 4.

В здании общей площадью 10 000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12 / м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Какова будет величина:

а)        потенциального валового дохода;

б)        действительного валового дохода;

в)        чистого операционного дохода.

Вариант 4.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

13	Закладная.
14	Замещения стоимость.
15	Затратный подход к оценке
16	Здание

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Принципы, связанные с недвижимым имуществом: Остаточной продуктивности; Сбалансированности; Доходности. Принципы внешней рыночной среды – это: Соответствие; Зависимость; Конкуренция. Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости; физические; социальные; экономические; политические; юридические; административные. 

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты
Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	250	150	150	250	250
Паровое отопление	Есть	есть	есть	Нет	есть
Погреб	есть	нет	есть	нет	Есть
Цена продажи, $	30000	33000	40000	44000

Задание 4.

Склад 20Х60 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство новой магистрали, которая оттянула основной поток автомашин на 5 км от старой дороги.

Уровень арендной платы упал на 25 центов/м2 в год. Годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3,5.

Определить вид и сумму устаревания объекта.

Вариант 5.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

17	Земельный участок
18	Износ
19	Имущественное право.
20	Инвестиции.

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Объект	Цена продажи, у. е.	Месячная арендная плата, у. е.
Оцениваемый	160
1	17300	130
2	18900	140
3	22000	150
4	22000	160
5	21000	145

Задание 4.

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

месячная рента обычно составляет $300 за м2; текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%; площадь каждой секции 500 м2; здание состоит из трех секций; плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода; управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000; на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода; юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000; остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода; ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $90 000.

Определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Вариант 6.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

21	Инвестиционная стоимость.
22	Ипотека.
23	Кадастр.
24	Капитализация дохода

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Базовая формула доходного подхода . Базовая формула доходного подхода . Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты
Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	250	250
Паровое отопление	Есть	есть	есть	Нет	есть
Погреб	нет	нет	есть	нет	Есть
Цена продажи, $	30000	33000	40000	44000

Задание 4.

  Стоимость участка 25000 у. е., стоимость восстановления 185000 у. е.

Эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни задания 50 лет.

Определить стоимость продажи участка с улучшениями.

Вариант 7.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

25	Кодекс земельный.
26	Коммерческая недвижимость
27	Корректировки
28	Метод разбивки по компонентам

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, сле­дует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотеч­ного кредитования, барьеры для создания нормального инвестици­онного климата. Рынок недвижимости в зависимости от способа формирования,
а также от типа совершаемых сделок подразделяется на первичный и,
вторичный рынок. Самым развитым из сегментов рынка недвижимости является рынок жилья.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Объект	Цена продажи, у. е.	Месячная арендная плата, у. е.
Оцениваемый	160
1	19000	160
2	20000	170
3	21000	180
4	20000	175
5	18500	155

Задание 4.

В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы
выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

коммунальные платежи - 5000 долл. в месяц; налог на имущество - 18000 долл. в год; текущий ремонт - 2500 долл. за квартал; заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, -
5000 долл. в месяц; обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал; ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.

Кроме того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 75000 долл.

Каковы эксплуатационные расходы владельца?

Вариант 8 .

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

29	Метод сравнения продаж
30	Недвижимая собственность.
31	Недвижимость.
32	Общий коэффициент капитализации

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате: приватизации государственной собственности; совершения сделок; инвестирования; строительства. Что из нижеперечисленного можно отнести к правам собственности
(по Гражданскому кодексу): право владения; право распоряжения; право пользования; право страхования; право реконструкции; присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества. Основными методами финансирования недвижимости в РФ явля­ются: долевое участие в строительстве; выпуск ценных бумаг (облигаций), жилищные займы.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты
Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	250	300	300	250	250
Балкон	Есть	есть	нет	есть	Есть
Сад	нет	Есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	35000	30000	30000	28000

Задание 4.

  Стоимость продажи участка с улучшениями 200000 у. е., стоимость участка 17000 у. е.

Эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни задания 110 лет.

Определить стоимость восстановления.

Вариант 9.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

33	Операционные расходы
34	Отчет об оценке
35	Оценка.
36	Потенциальный валовой доход

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Традиционно принято разделять недвижимость на следующие типы: сданная в аренду; коммерческая недвижимость; индустриальная; загородная;         рекреационная.         Функциями жилищного рынка являются: строительство нового жилья;         эксплуатация жилого фонда;         формирование вторичного рынка жилья (приватизация). Принципами оценки стоимости пользователя недвижимого имущества являются: принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Объект	Цена продажи, у. е.	Месячная арендная плата, у. е.
Оцениваемый	160
1	19300	170
2	18000	180
3	18000	185
4	21000	190
5	22000	190

Задание 4.

Какова стоимость здания площадью 1500 м2 , сдаваемого в аренду
по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был извлечен
коэффициент капитализации в 15%, а простой помещений на данном рынке
составляет 15% (все расходы несет арендатор)?

Вариант 10.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

37	Потребительская стоимость.
38	Право собственности.
39	Регистрация недвижимости.
40	Рента.

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Принципы, связанные с недвижимым имуществом: Остаточной продуктивности; Сбалансированности; Доходности. Принципы внешней рыночной среды – это: Соответствие; Зависимость; Конкуренция. Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости; физические; социальные; экономические; политические; юридические; административные. 

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты
Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Сад	Есть	есть	есть	есть	Нет
Гараж	нет	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

Задание 4.

Стоимость продажи участка с улучшениями 98000 у. е., стоимость участка 25000 у. е., стоимость восстановления 90000 у. е.

Эффективный возраст улучшений 35 лет.

Определить срок экономической жизни задания.

Вариант 11.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

41	Риэлтер.
42	Рынок недвижимости.
43	Рыночная стоимость.
44	Сравнительный подход к оценке

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам. Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Объект	Цена продажи, у. е.	Месячная арендная плата, у. е.
Оцениваемый	160
1	15200	175
2	14300	150
3	16000	155
4	17300	170
5	16700	160

Задание 4.

Объект недвижимого имущества продан за 485000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 15000 долл., расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, - около 1200 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

Вариант 12.

Задание 1.

Для каждого из приведенных здесь понятий и терминов подберите со­ответствующее ему определение.

Определения

45	Срок физической жизни объекта недвижимости
46	Улучшения
47	Хронологический возраст объекта недвижимости
48	Чистый операционный доход

Задание 2.

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

Базовая формула доходного подхода . Базовая формула доходного подхода . Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений.

Задание 3.

На основе данных оцените объект.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты
Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	250	200	200	250	250
Баня	Есть	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, $	44000	40000	55000	50000

Задание 4.

Срок экономической жизни здания 100 лет.

Стоимость продажи 75000 у. е., стоимость участка 17000 у. е., стоимость восстановления 70000 у. е.

Определить эффективный возраст улучшений.