Набережные Челны: оценка стоимости садовых участков методом распределения

Набережные Челны: оценка стоимости садовых участков методом распределения

Метод распределения к оценке рыночной стоимости земельного участка реализуется с использованием формулы:

где:

РСз – рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РСеон – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб.;

Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Условия применения метода распределения:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Таким образом, основной задачей при оценке рыночной стоимости земельного участка методом распределения является определение значения Дз (доли стоимости ЗУ в ЕОН). Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов.

Однако для таких типовых объектов, как дачи, данный метод дает приемлемые результаты, т. к.:

Застройка садовых участков довольно однородна: кирпичные или деревянные садовые домики, 1 этажные с мансардой. Как правило, имеется баня. Плотность застройки относительно однородна Участки под садоводство обеспечены инженерными сетями электро - и водоснабжения. Газоснабжение и канализация отсутствуют.

Доля стоимости земельного участка для ведения садоводства в стоимости единого объекта недвижимости – дачи

Исследование значения доли ЗУ в  ЕОН проводилось для садовых участков, расположенных в пригороде г. Набережные Челны, по состоянию на сентябрь 2015 г. В ходе исследования использовался сервер недвижимости г. Набережные Челны www. zakamned. ru. Файл в формате MS Excel, содержащий все проведенные расчеты и скрин-шоты страниц сайта zakamned. ru, можно скачать по ссылке.

В результате исследования определены средние значения доли стоимости садовых ЗУ в стоимости ЕОН – дач в пригороде г. Набережные Челны. Данные отсортированы по мере убывания удельной стоимости земельных участков.

Таблица 1

Наглядно расположение дач на карте представлено на следующем рисунке (номер на карте соответствует номеру группы садовых обществ в таблице). Дачи на карте, подписанные одной и той цифрой, имеют сопоставимый уровень цен. При этом чем выше уровень цен на ЗУ, тем значение цифры на карте меньше (1 – максимальные цены, 15 – минимальные цены)

Пример расчета рыночной стоимости садового участка

Допустим требуется оценить рыночную стоимость земельного участка для ведения садоводства в садовом обществе «Заря» площадью 600 кв. м.

1 этап. Расчет средней удельной цены предложения по аналогичным улучшенным земельным участкам

Согласно таблице 1, п.10, при оценке участка в с/о «Заря» аналоги с сопоставимым уровнем цен можно подобрать в садовых обществах «Гидростроитель», «Энергетик», «Бережок», «Силикатчик», «Любитель природы», «Виктория», «Ивушка», «Прикамье», «Алма», «Рассвет».

Средний уровень цен на застроенные земельные участки в этих обществах составляет 729 руб./кв. м. Подберем аналоги по продаже застроенных участков, площадью близких к оцениваемому (600 кв. м.), с незначительным отклонением от среднего уровня цен.

№ аналога	Тип объекта	Садовое общество	Дом	Эл.	Вода	Описание	Площадь ЗУ, кв. м.	Цена ЕОН, руб.	Уд. цена ЗУ, руб./кв. м.
1	дача	с/о Ивушка	+	+	+	кирп дом, баня в доме, дом 60 кв. м, все насажд., хор. сост	500	320 000	640
2	дача	с/о "Гидрострои"	+	+	+	дом 20 кв. м, баня, все насаждения	500	350 000	700
3	дача	с/о Ивушка	+	+	+	дом с мансар. кирп., баня, насажд, в собств., отл. соседи, уд. место	500	370 000	740
4	дача	Прикамье	+	+	+	2- хэт дом, кирпич, баня, отл сост, в собств	750	580 000	773
5	дача	Энергетик	+	+	+	2х эт. дом кирп. С мансардой. Баня 5х5, теплица, хоз блок.	550	430 000	782
Среднее значение	727

Среднее значение удельной цены предложения по аналогичным улучшенным земельным участкам составляет 727 руб./кв. м.

2 этап. Расчет удельной цены предложения оцениваемого незастроенного земельного участка.

Согласно таблице 1, п.10, доля стоимости земельного участка в ЕОН составляет 27%.

Т. е. удельная цена оцениваемого незастроенного земельного участка составляет:

727 * 27% = 196 руб./кв. м.

3 этап. Расчет рыночной стоимости оцениваемого незастроенного земельного участка.

Поскольку в расчетах используются цены предложений, к ним требуется применить дополнительную корректировку – скидку на торг. Для дач в пригороде Набережных Челнов наиболее типичное значение скидки на торг составляет 10-15%. Примем к расчету 15%-ное значение скидки.

УРС = 196 * (1 – 0,15) = 167 руб./кв. м.

Рыночная стоимость оцениваемого незастроенного садового участка:

РС = 167 * 600 = 100 200 руб.