| ||||||||||
|
|
|
ЕКАТЕРИНБУРГ — В будущем году рынок недвижимости уральской столицы должен вступить на качественно новый уровень развития. В офисном и торговом сегментах аналитики прогнозируют начало насыщения и конкуренции между объектами. Неудачные или устаревшие торговые и бизнес-центры будут закрыты или перепрофилированы. В сфере жилого строительства эксперты предрекают серьезное увеличение объемов нового предложения, особенно за счет крупных проектов комплексной застройки.
“В 2007 г. инвесторам целесообразнее обратить внимание на другие форматы, так как рынок торговых центров в Екатеринбурге будет насыщен”, — считает председатель комитета по товарному рынку администрации . С ней не согласен управляющий партнер London consulting & management company (LCMC) Дмитрий Золин. По его мнению, этот рынок не будет насыщен до конца 2008 г. В настоящее время LCMC занимается разработкой концепции нового ТРЦ “Магнит” совместно с девелопером проекта, компанией “Олипс” (срок ввода в эксплуатацию — конец 2008 г.). Точку зрения LCMC разделяют в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL). Консультант отдела стратегического консалтинга JLL Оксана Янковская говорит, что к качественным торговым центрам можно отнести пока только “Мегу” и “Гринвич”. В следующем году, по ее оценке, к ним прибавится “Рок-н-Молл” (девелопер — DVI Group). “В стадии проектирования находятся еще несколько достойных объектов, как, например, "Седьмое небо" (девелопер — местная компания "Тэн"). Они придут на смену большинству магазинов старого формата”, — прогнозирует Янковская. “Спрос на качественные торговые объекты со стороны арендаторов продолжает доминировать над предложением. В ближайшие два-три года можно прогнозировать качественное насыщение рынка. Но до перенасыщения Екатеринбургу еще очень далеко”, — резюмирует генеральный директор ГК “Оборонснабсбыт” Игорь Суханов. В LCMC прогнозируют, что доходность инвестиций в сегмент торговых центров в Екатеринбурге останется на уровне 20% годовых. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в городе строится более 1,1 млн кв. м офисных площадей более чем в 60 крупных объектах, которые будут сданы в 2007-2008 гг. В 2006 г., по данным LCMC, доходность вложений в строительство бизнес-центра в Екатеринбурге составляла 17-22% годовых. Такой же, по мнению Игоря Суханова, она останется и в 2007 г. Цены продаж офисных помещений тоже сохранят свои темпы роста — примерно на 60-80% в год. Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков нынешний рост цен на офисную недвижимость считает рекордным и прогнозирует замедление его темпов. “Скорее всего, в 2007 г. спрос и предложение сместятся в сторону аренды, — говорит он. — Девелоперы начинают понимать неразумность продаж офисов "мелкой нарезкой" на стадии строительства. А среди компаний проходит мода на собственный офис, владельцы бизнеса начинают понимать, что иногда выгоднее снимать помещение”. В сегменте жилой недвижимости в первые три — шесть месяцев 2007 г. аналитики УПН пророчат замедление темпов роста цен и даже их некоторую коррекцию вниз. “С ноября 2006 г. предложение на рынке растет примерно на 10% в месяц, эта тенденция сохранится и в 2007 г. Это повлияет на цены”, — аргументируют в УПН. На какие конкретно объекты должны снизиться цены, аналитики сказать затрудняются. Число ипотечных кредитов, особенно на покупку вторичного жилья, будет увеличиваться, говорит начальник управления ипотечного кредитования ОАО “СКБ-банк” Анна Самуилова. Она считает, что динамика последних лет (за 2004-2006 гг. количество сделок по ипотеке увеличилось вдвое) сохранится и в следующем году. Тем не менее ипотека вряд ли сможет скорректировать цены на недвижимость, разве что незначительно. “Доступность ипотечных кредитов увеличивает платежеспособность населения, но разрыв между ней и стоимостью недвижимости слишком велик”, — констатирует она. На первичном рынке, по словам Самуиловой, новостроек, на которые банки согласны выдать заемщикам ипотечный кредит, очень мало. В СК “Метеорит” говорят, что банки разрабатывают новые схемы кредитования новостроек. По словам директора компании Андрея Климанова, классическую ипотеку на первичном рынке на самом деле можно было получить лишь в случае, если застройщик работал по закону о долевом строительстве. Но в Екатеринбурге большинство новостроек возводится по другой схеме — при помощи жилищно-строительных кооперативов. Ипотека для таких объектов была невозможна до тех пор, пока банки не начали вводить систему так называемой аккредитации застройщиков. “Например, Газпромбанк, проведя аккредитацию "Метеорита", выдает покупателям квартир в строящихся нами домах кредиты без залога”, — приводит пример Климанов. Он говорит, что эта тенденция сохранится и в следующем году. Предложение на первичном рынке в 2007 г. должно увеличиться. В “Ренова-Стройгруп” предполагают, что в будущем году они начнут продажи в “Академическом” (микрорайон на юго-западе Екатеринбурга, рассчитанный на ввод 4,5 млн кв. м жилья. — “Ведомости”). “Компания приступит к строительству в следующем году и рассматривает различные варианты реализации объектов, в том числе и на стадии строительства”, — рассказали в “Ренова-Стройгруп”. Общей тенденцией в сфере как коммерческой, так и жилой недвижимости становится стремление застройщиков уйти от схем финансирования частными инвесторами на стадии строительства. В СКБ-банке предполагают, что будут расти объемы проектного финансирования застройщиков. Генеральный директор “Атомстройкомплекса” Валерий Ананьев отмечает интерес к другим финансовым инструментам: облигациям под строительство жилья и паевым инвестиционным фондам, которые вкладывают средства в недвижимость. Например, компания “Олипс”, реализовавшая в 2006 г. вексельную программу на 170 млн руб., в 2007 г. планирует провести облигационный заем. “Мы пока привлекаем средства частных инвесторов, но осознаем, что это становится невыгодно, — говорит коммерческий директор компании Евгений Мельников. — Например, в сданном в конце октября ЖК "Солнечный замок" все квартиры были распроданы еще на стадии строительства. Строили мы больше года, за это время цены на жилье выросли в полтора раза. Привлечение средств финансовых рынков позволит нам серьезно увеличить прибыльность проектов, отказавшись от денег дольщиков”.
Постоянный адрес материала: http://www. vedomosti. ru/newspaper/article. shtml?2006/12/19/117867
|
добавить отзыв
