Асбестовский отдел Росреестра по Свердловской области информирует
КРУПНАЯ РЕФОРМА
Принятие Федерального закона от 01.01.01 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет.
Закон принят в целях совершенствования порядка предоставления земельных участков и устранения проблемных вопросов, возникающих в области земельных отношений. Комплексные изменения были подготовлены с учетом многолетней практики применения положений действующего законодательства.
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ
Предоставление земельных участков осуществляется на торгах независимо от вида разрешенного использования, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОРЯДКА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Законом усовершенствован порядок образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, делая его максимально прозрачным и понятным, обеспечив равный доступ к земельным ресурсам для всех заинтересованных лиц.
ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ
Закон увязывает предоставление земельных участков с документами территориального планирования и градостроительного зонирования, в целях создания условий для развития муниципальных образований и субъектов Российской Федерации.
ПЛАНИРУЕМЫЙ РЕЗУЛЬТАТ
Все названные меры позволят снизить издержки при оформлении прав на земельные участки, увеличат доход от использования земельных участков, путем вовлечения их в гражданский оборот.
О дачных участках
Государство, решившись пустить в оборот огромное количество пустующих земель, которые находятся в федеральной, региональной и муниципальной собственности, будет в более простом порядке предоставлять их гражданам под массовую застройку как для садово-дачных нужд, так и под строительство собственного дома.
Введённые поправки в Земельный кодекс позволяют теперь оформить в свою собственность садовые земельные участки независимо от того, когда люди стали членами садового товарищества или кооператива, или те, что были куплены в 2000-е годы «без документов» по садовой книжке.
Иными словами, граждане, владеющие земельными участками на основании советских нормативных актов, избавятся от судебных процедур по их оформлению в собственность.
Таким же порядком может решаться и проблема заброшенных участков в садоводствах, когда кто-то когда-то получил участок, но потом ни этой землей, ни ее оформлением в собственность не занимался. Получить или даже купить такую землю желающих достаточно.
И если ранее порядок получения земли не был установлен, новый закон позволяет решить вопрос - вступайте в товарищество и заручайтесь поддержкой общего собрания. Таким образом, для оформления наделов, приведённых в качестве примера, нужно заручиться решением общего собрания садоводства и с ним обратиться в орган местного самоуправления.
О прирезках к участкам
Речь пойдёт о “самозахватах”, встречающихся сплошь и рядом.
Новый закон предоставил возможность и беспроблемного, но за плату, оформления так называемых прирезок к дачным и садовым участкам, участкам под жилыми домами.
Следует, тем не менее понимать, что эти куски не должны быть землёй общего пользования или, тем более, участком соседа.
Выкупить землю будет выгодно: цена на неё будет значительно ниже рыночной.
Чем объясняется? - Тем, что использовать её никаким другим образом уже нельзя, тем что, по факту, это давно используемые и огороженные земли.
Для многих это означает реальный шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которыми они пользуются в реалии. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот.
Как это сделать:
Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями - Администрация Асбестовского городского округа . Желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении.
Как купить землю у муниципалитета – аукцион или без него?
Землю нужного назначения теперь можно купить не только у других собственников или застройщиков, но и непосредственно у муниципалитета.
Администрация Асбестовского городского округа должна проанализировать наличие свободных земель и разместить информацию на своем сайте, что бы все желающие могли получить сведения о свободных участках.
Если участок подходит по своим параметрам, устраивает его предполагаемая стоимость, останется лишь подать заявку.
Далее местные власти делают в прессе и на своём сайте в интернете объявление о том, что, в соответствии с вашей заявкой, участок выставлен на продажу.
Если других желающих на этот участок не будет, участок предоставляется вам.
Если же появятся другие претенденты, проводятся торги.
Отказать в продаже участка, если он действительно свободен, администрация уже не имеет права.
Всё это касается и потенциальных садоводов-дачников, которые могут стать индивидуалами, без вступления в садовое или дачное товарищество. Они могут купить землю у местной администрации.
О стоимости земельных участков, покупаемых у муниципалитетов
Вопрос, волнующий всех, - будут ли участки дешевле, чем на рынке?
Новый закон гласит: единственному желающему участок продается не дороже кадастровой стоимости.
Если же участок всё-таки будет продан с торгов, то, понятно, стоимость может оказаться выше.
Такие меры, предусмотренные новым законом, могут серьёзно сбить рыночные цены на землю, поскольку на рынок попадут новые участки из госземель, да и свой рынок земель муниципалитеты планируют пополнять за счёт изъятия неиспользуемых участков.
Если участок не сформирован
В распространённых ситуациях, когда участок не сформирован и нет утвержденного проекта межевания территории, заявитель за свой счёт разрабатывает схему его расположения на кадастровом плане, которую власти должны согласовать в течение 30 дней. Это - прямая норма нового закона.
А далее, как уже было сказано выше, муниципалитет обязан объявить о готовящейся продаже и, при наличии хотя бы двух претендентов, провести торги. Начальной ценой будет кадастровая стоимость участка.
Граждане, которые претендуют на участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), будут тратиться на кадастровые работы уже после того, как власти проведут предварительную публикацию и убедятся в отсутствии других претендентов на участок.
Для юридических лиц такой риск существует, но он несопоставим с полной невозможностью подойти к торгам, как это происходит сегодня.
Порядок предоставления муниципальной земли
В этом вопросе предусмотрены весьма существенные перемены. Сейчас система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, непрозрачна, во многом противоречива.
Существующая ситуация известна многим:
- вопрос о том, выставлять свободный муниципальный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями, нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка, нет установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений, определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности. всё остальное - на усмотрение чиновников. потенциальные покупатели земли поставлены в положение просителей, вынужденных "договариваться" с местной властью.
Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения - они не должны превышать трех месяцев.
В новом законе чётко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физических лиц. Единственная поправка - если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий.
Акт выбора участка не нужен
Почему отпала отпала необходимость в подготовке и согласовании актов выборов участков? – Причин много. Основной же можно назвать завершение в 2014 году утверждений правил землепользования и застройки (ПЗЗ) по всей территории страны.
Теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не будет предметом переговоров. Это должно быть определено в градостроительном регламенте.
Согласовывать акт выбора участка, который дублирует градостроительную документацию, стало ненужной процедурой. Тем более, что именно с актом выбора сегодня связаны почти все неформальные отношения с органами власти при предоставлении участка.
При подготовке акта выбора орган власти по своему усмотрению решал, какой объект и с какими параметрами построить. В реалии же такая ситуация служила основой “переговорного процесса” между недобросовестными главами муниципальных образований и заявителями.
Соответственно, теперь, по новому закону, порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.
"Незавершенку" изымут по суду
В условиях, когда более 90% земель в стране находятся в публичной собственности, реализация инвестиционных проектов по созданию объектов капитального строительства, как правило, осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщикам на праве аренды. Срок аренды таких участков зачастую ограничен сроком строительства и не превышает пяти лет. Случаи, когда земельные участки для целей строительства предоставляются на долгий срок (до сорока девяти лет), достаточно редки, и даже в таких долгосрочных договорах аренды часто предусматривается обязанность арендатора осуществить строительство в срок, существенно меньший по сравнению со сроком аренды.
С тем чтобы как-то «закрепиться» на земельном участке, предоставленном для строительства, застройщики, приступившие к освоению участка, нередко уже на самом начальном этапе строительства регистрируют за собой право собственности на не завершенный строительством объект (свайное поле, фундамент и т. п.).
Наличие зарегистрированного права собственности на ОНС в какой-то степени защищало интересы застройщиков на случай прекращения договора аренды, чему способствовали законодательство, а также судебная практика как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции.
Так, например, пункт 21 статьи 3 Федерального закона -ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (в ред. Федерального закона -ФЗ) предоставлял собственнику ОНС, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, возможность оформить находящийся в публичной собственности земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Президиум ВАС РФ, не признавая за собственниками ОНС права на приватизацию занятых такими объектами земельных участков в порядке статьи 36 ЗК РФ, указывал на их право оформить такие участки в аренду для целей завершения строительства и на недопустимость необоснованного отказа в предоставлении участка в аренду или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ /08, /10).
Верховный Суд РФ к собственникам ОНС был еще более лоялен и признавал за ними право на приватизацию земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ, указывая, что при наличии зарегистрированного права собственности на ОНС, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется (Определение ВС РФ -В11-13).
С принятием Федерального закона -ФЗ правовое положение собственников ОНС, расположенных на арендованных земельных участках, серьезно осложняется.
Данным законом ГК РФ дополняется статьей 239.1, в соответствии с которой в случае прекращения действия договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка расположенные на таком земельном участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. При этом изъятие допускается как в отношении объектов, расположенных на участках, предоставленных в аренду по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и на участках, предоставленных без проведения торгов в целях завершения строительства (пункт 6 статьи 239.1).
Требование об изъятии сможет предъявить в суд орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение соответствующим земельным участком (пункт 2 статьи 239.1).
Вырученные от продажи денежные средства за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов подлежат передаче бывшему собственнику ОНС (пункт 5 статьи 239.1).
Если торги будут признаны несостоявшимися, ОНС в течение двух месяцев может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене (пункт 4 статьи 239.1).
На защиту интересов добросовестного арендатора направлены положения пункта 3 статьи 239.1, согласно которым требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Если в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, уполномоченный государственный или муниципальный орган не обратится в суд с требованием об изъятии ОНС, собственник такого объекта в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Закона -ФЗ) будет вправе однократно приобрести такой земельный участок в аренду для завершения строительства объекта без торгов на срок до трех лет (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). Те же правила будут применяться в случаях, когда решением суда в иске об изъятии ОНС будет отказано, а также в случаях, когда объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
С 1 марта вступили в силу положения о последствиях прекращения договора аренды земли, заключенного на аукционе.
С 1 марта 2015 года продление договоров аренды, заключенных по результатам аукциона, осуществляется исключительно на торгах. Исключение составляют участки, изначально предоставленные без торгов. Поскольку закон не содержит каких-либо переходных положений (за исключением договоров аренды для комплексного освоения территории) к договорам, заключенным до 1.03.2015 будут применяться новые правила о продлении по истечении их срока. Такие изменения, безусловно, не упростят жизнь бизнесу, особенно если речь идет о завершении строительства объекта. Выходом из такой ситуации может быть наличие оснований, препятствующих выставлению земельного участка на торги. К таким основаниям, к примеру, относится нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих гражданам или юридическим лицам.
