О законопроекте «О посреднической (агентской) деятельности
на рынке сделок с недвижимостью»
1. Крайне противоречиво понятие «посредническая (агентская) деятельность», которое использовано в законопроекте. В одних случаях законопроект исходит из того, что посредническая и агентская деятельность – тождественные понятия (см. название и ряд статей), в других случаях ведет речь о посреднической и агентской деятельности (см. ст. 3). Это противоречит Гражданскому кодексу РФ.
Агентская деятельность (деятельность, которая ведется на основании агентского договора) является посреднической лишь в той части, которая связана с применением к соответствующим отношениям правил о договорах поручения. В остальной части агентская деятельность не является посреднической. Упоминание в ст. 3 законопроекта договоров об оказании услуг как входящих в предмет регулирования делает понятие «посредническая (агентская) деятельность» еще более расплывчатым.
Отсюда следует вывод, что предмет законопроекта определен неправильно.
2. Статья 2 законопроекта не содержит никакой новой нормы права и должна быть исключена. То, что соответствующая деятельность может регулироваться международными договорами, законами и подзаконными актами, предусмотрено в Конституции РФ, Гражданском кодексе РФ, и не требует повторения.
3. Статья 3 законопроекта определяет посредническую (агентскую) деятельность как предпринимательскую. Действительно, часть лиц, которые занимаются такой деятельностью –предприниматели, но другая часть – обычные граждане. Будет ли это означать, что соответствующая деятельность запрещена для тех, кто не является предпринимателем. Ответа на этот вопрос в законопроекте нет, хотя вывод о таком запрете можно сделать исходя из того, что за занятие риэлтерской деятельностью без соблюдения процедур, предусмотренных законопроектом, устанавливается административная ответственность.
Если риэлтерская деятельность для тех, кто не является предпринимателем, будет запрещена – это серьезное ограничение для рынка недвижимости. Кстати, что будет тогда с государственными учреждениями и корпорациями, которые осуществляют такую деятельность, являясь некоммерческими организациями? Если не запрещена, то профессиональные стандарты и ограничения, вводимые законопроектом, в значительной мере потеряют смысл.
4. Предложенное в ст. 4 законопроекта разграничение на субъектов риэлтерской деятельности и субъектов профессиональной деятельности по оказанию услуг на рынке сделок с недвижимостью усложняет регулирование. Было бы более логично сосредоточиться на регулировании деятельности какого-то одной категории субъектов, особенно с учетом того, что одновременное регулирование пересекающихся категорий (риэлтер – индивидуальный предприниматель одновременно субъект профессиональной деятельности) приведет к увеличению числа противоречий.
5. Предусмотренные ст. 6 законопроекта требования к стажу работы риэлтора закрывают доступ в профессию широкому кругу лиц и являются необоснованными. Фактически все, кто занимался соответствующей деятельностью для вступления в действие законопроекта, не смогут доказать наличие стажа работы в качестве риэлтера. Установление как альтернативного условия требования о наличии квалификационного аттестата начнет работать лишь со временем и имеет практический смысл лишь для тех, у кого нет высшего юридического или экономического образования.
6. Предусмотренные ст. 8 законопроекта функции федерального органа по регулированию риэлтерской деятельности являются чрезмерными и ущемляют права саморегулируемых организации. Это будет приводить к тому, что деятельность многих риэлтеров уйдет в тень, тем более что нечеткий предмет регулирования законопроекта дает для этого большие возможности.
7. Крайне неудачно определение в ст. 9 законопроекта договора об оказании риэлтерских услуг. Прежде всего, неясно, к какому договорному типу он относится. Это договор об оказании услуг или договор поручения? Судя по определению – договор об оказании услуг, судя по п. 4 ст. 9 законопроекта – договор поручения. Это приведет на практике к большим сложностям.
8. Предусмотренные ст. 10 законопроекта ограничения для СМИ, публикующих объявления по продаже недвижимости, (в частности, требование о необходимости предъявлять при публикации объявлений правоустанавливающие документы) выходят за рамки законопроекта и фактически разрушают сложившуюся систему продаж недвижимости в Интернете. Это резко увеличит транзакционные издержки покупателей и продавцов недвижимости, а с точки зрения защиты их прав ничего не даст. Правоустанавливающие документы из ЕГРН может получить любой, если захочет совершить сделку.
Отнесение к риэлтерской деятельности СМИ, получающих вознаграждение за публикацию объявлений о продаже недвижимости, приведет к монополизации рынка в руках риэлтеров и еще больше увеличит издержки граждан. Фактически это означает, что гражданам запретят продавать недвижимость иначе, чем через риэлтеров.
9. Из ст. 11 законопроекта следует, что субъектом профессиональной деятельности на рынке недвижимости может стать лишь тот, кто имеет высшее или среднее специальное образование в области риэлтерской деятельности. Обычного юридического или экономического образования недостаточно. Это чрезмерное ограничение, особенно с учетом того, что в целях законопроекта у нас еще специально никого не готовили. И нужно учесть, что потом предусмотрена сдача квалификационного экзамена, фактически, на знание правил законопроекта. Это не бог весть какая наука, поэтому вполне можно обойтись краткосрочными (месячными) курсами повышения квалификации для лиц с высшим образованием, с получением квалификационного аттестата, а аккредитовывать для этих целей нужно вузы высокого уровня.
10. Чрезмерным является установление обязанности риэлтера возмещать убытки не только своим контрагентам, но и третьим лицам. Если широко трактовать эту обязанность, то риэлтер обязан отвечать за любые случаи изъятия недвижимости у покупателя. С учетом того, что такие случаи у нас имеют массовый характер и риэлтеры за них никогда не отвечали, финансовое бремя такой ответственности будет неподъемным. Какова, например, должна быть сейчас страховая премия за страхование права собственности на объект недвижимости? Очевидно, не менее 10 % от стоимости объекта недвижимости. И сколько в связи с этим придется вносить риэлтерам в компенсационный фонд? Огромные суммы, которые при этом почти не связаны с его функциями…
Либо ответственность риэлтеров будет номинальной (законодатель закроет глаза на то, что страхование или взносы риэлтеров не обеспечивают и 1 % возможных убытков), либо ее нужно ограничить (на практике так и получится, поскольку убытки риэлтер обязан возмещать только при нарушении им своих обязанностей по договору, а обязанности можно сформулировать достаточно узко). Если проанализировать риэлтерские договоры, то ответственность по ним сейчас ограничивается суммой вознаграждения риэлтера. Но выплату таких сумм бессмысленно страховать или собирать для их покрытия взносы в компенсационный фонд. Следовательно, исчезает какой-либо финансовый смысл в существовании саморегулируемых организаций риэлтеров.
11. В соответствии со ст. 16 законопроекта предусмотрено, что правила профессиональной деятельности риэлтеров утверждают и уполномоченный федеральный орган, и институциональное объединение саморегулируемых организаций, и сами эти организации. Соотношение этих правил друг с другом, их объемы и степень детализации не определены, что приведет к чрезмерной зарегулированности риэлтерской деятельности. Имеет ли смысл такая многоступенчатая система правил (стандартов) и как она повлияет на цену риэлтерских услуг для граждан, непонятно.
12. Технические по сути нормы о создании СРО риэлтеров не анализировались.
13. Итоговый вывод по результатам анализа законопроекта состоит в следующем.
Никакого смысла в принятии законопроекта нет.
Основные понятия, сформулированные законопроектом, расплывчаты и противоречивы, они не соответствуют Гражданского кодексу РФ.
Организационный механизм, который создается для регулирования деятельности риэлтеров, является чрезмерно громоздким и слишком затратным. И при этом не способен обеспечить возмещение подавляющего большинства потерь граждан по сделкам с недвижимостью. Существование такого механизма приведет к монополизму риэлтеров и серьезно увеличит стоимость риэлтерских услуг, что неоправданно.
Соблюдение риэлтерами профессиональных стандартов можно было бы обеспечить путем принятия поправок к Закону РФ «О защите прав потребителей», где прямо предусмотреть конкретные требования к соответствующим договорам.
А. Иванов, 26 августа 2016 г., Антиб, Франция.
