2.1.3. Кадастровая оценка городской земельной недвижимости
Среди основных методических принципов определения кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях ограниченной рыночной информации в соответствии с Методикой ГКОЗП выделяется процесс совмещения результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования.
Математический аппарат, применяемый в Методике, - факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения (СПО).
Способ основных компонентов дает возможность количественно оценить параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта.
Основополагающим принципом кластеризации положена предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).
Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель:
- земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;
- земли под домами индивидуальной жилой застройкой;
- земли дачных и садоводческих объединений граждан;
- земли гаражей и автостоянок;
- земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;
- земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;
- земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;
- земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;
- земли под военными объектами;
- земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;
- земли сельскохозяйственного использования;
- земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);
- земли под обособленными водными объектами;
- прочие земли поселений.1
В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.
В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:
P = Sзем. уч. * (Pпосi + Pсделкиi) * Кцi,
где:
Sзем. уч. - площадь земельного участка (кв. м);
Pпосi - линейная функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв. м;
Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв. м;
Кцi - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;
i - номер кластера2.
По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении - центре кластера распространяется на те поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.
При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае осуществляется приведение цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом:
Рсделкиn = Sn * P1 * Пхi, n, (2)
где:
Рсделкиn - цена n-ой сделки по объекту недвижимости (земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями));
Sn - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке;
Р1 - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/кв. м.;
Пхi, n - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.3
Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.
При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуществляется следующим образом:
Робъекта = bk-1ПКкач. k,n, (3)
где:
Робъекта - стоимость единицы площади объекта сделки - квартиры (руб./кв. м);
ПКкач. k,n - совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки, так и местоположение земельного участка, в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент).
Ккач. k,n - значение коэффициента качества для k-го признака одного из свойств n-го объекта сделки (например: при свойстве "материал стен" Ккач. для признака "панельные стены" равен 0,5, а для признака "кирпичные стены" - 0,3 и т. п.).4
Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (Ккач. k,n) равны единице признается типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р1) является базовой для поселения в целом.
СПО позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом "извлечения" рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.
Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по следующей формуле:
Piц = Рi* · Кцi, (4)
где:
Pi* - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Кцi - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок. 5
Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (Кiц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:
Кцi = Qцi / Q*i, (5)
где:
Q*i - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;
Qцi - показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости6.
Методические рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.
Первое - разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её.
Второе - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных значений данных факторов.
Третье - установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.
Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.
Пятое - оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.
Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).
Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки). Такой инструмент оценки по-прежнему особенно ценится за свою массовость и возможность распространения на обширные территории.
1 , , Терехова бизнеса. 2-е изд.- СПб.: Питер,2008 г. – с.233
2 , Федотова недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 – с.32
3 Там же – с. 37
4 , Федотова недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 – с. 41
5 , Федотова недвижимости: Учебник. -2-е изд.- М.:ФиС,2008 – с. 46
6 Там же – с. 50
