Дело №2-…/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. М 25 октября 2012 года
Орджоникидзевский районный суд г. М, В. области в составе:
председательствующего судьи
с участием прокурора
при секретаре
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В к К о признании сделки недействительной, встречное исковое заявление К к В, о взыскании денежных средств, выселении,
УСТАНОВИЛ:
В соответствии с уточненными исковыми требования В обратилась в суд с иском к К признании сделки купли-продажи недействительной, признании права собственности, отмене записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество, ссылаясь на то, что 29.11.2010 года между ней и К был заключен договор-займа на сумму 160000 руб. сроком на 4 месяца. В обеспечение исполнения по возврату заемных средств был заключен договор об ипотеке от 01.01.01 года, согласно которому предметом ипотеки являлись дом с земельным участком, расположенные по адресу: г. М. В апреле 2011 года К предложила заключить договор купли-продажи спорного дома, пояснив, что данная сделка будет произведена в счет гашения задолженности по договору займа и залога от 01.01.2001 года. 21 апреля 2011 года она подписала договор купли-продажи, будучи уверенной, что полностью погасила денежные обязательства перед ответчицей. Полагает, что данная сделка купли-продажи спорного дома от 01.01.01 года, заключенная между ней и ответчицей, по сути является соглашением между двумя сторонами по договору займа и залога. Таким образом, спорный договор купли-продажи является притворной сделкой, прикрывающей соглашение между сторонами по договору займа и залога, и является в силу притворности ничтожной сделкой. Фактически спорная сделка купли-продажи осуществлена в противоречии с требованиями закона, а именно положения ст.349 ГК РФ, а также п. п.1 п.2 ст.55 Закона об ипотеке. Просит признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: г. М недействительным, признать за ней право собственности на указанный жилой дом и земельный участок, отменить запись в государственном реестре прав на недвижимое имущество на имя К (т.2, л. д.156-157).
В в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие В с участием ее представителя.
Представитель В - О, действующая на основании нотариальной доверенности от 01.01.2001 года (т.1, л. д.17), поддержала заявленные требования в полном объеме по доводам и основаниям изложенным в иске.
К, не согласившись с заявленными требованиями, обратилась в суд с встречным иском о взыскании задолженности по договору займа и выселении, ссылаясь на то, что в период исполнения договора займа В нарушены условия погашения суммы займа и процентов по нему и по состоянию на 21 апреля 2011 года сумма долга ответчика по договору займа составила 256507 руб. 20 коп. На основании вышеуказанной задолженности и невозможностью ответчика исполнить обязательства, сторонами была достигнута договоренность о том, что земельный участок и дом продается в счет задолженности К на основании договора купли-продажи. Ценой недвижимости по доим :: купли-продажи сторонами была установлена цена, указанная в договоре залога и равная 160000 руб. По настоящее время В не исполнялись обязанности возврата денежных средств по договору займа в полном объеме, общая сумма задолженности составила 372383 руб. 16 коп.
После заключения договора купли-продажи на объекты недвижимости с В был заключен договор найма жилого дома сроком на два месяца с ежемесячной оплатой в размере 5000 руб. По состоянию на 13 июня 2012 года задолженность по найму жилой площади составила 85000 руб.
Просит взыскать с В задолженность по договору займа в размере 372383 руб. 16 коп., в том числе: 96507 руб. сумму займа, 164601 руб. проценты за пользование займом, 182517 руб. 85 коп. неустойку за просрочку внесения платежей; взыскать задолженность по договору найма в размере 85000 руб.; выселить из жилого помещения, расположенного по адресу: г. М В. (т.1, л. д.79-82).
Впоследствии К уточнила исковые требования в части взыскания суммы по договору займа, просила взыскать с В 96507 руб. 20 коп. сумму займа, 108799 руб. проценты за пользование займом, 100000 руб. неустойку за просрочку внесения платежей (т.1, л. д.191-196).
К. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Дело рассмотрено в отсутствие К с участием ее представителя.
Представитель К - У, действующий на основании нотариальной доверенности от 01.01.2001 (т.2, л. д.41), требования своего доверителя поддержал в полном объеме, исковые требования В не признал.
Ответчики В в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дели извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков В
Представитель ответчиков В - адвокат М коллегии адвокатов Ц, действующий на основании ордера (л. д.т.2, л. д.33-37), возражал против требований о выселении указанных лиц, ссылаясь на то, что зарегистрированы по адресу: г. М ответчики были с согласия собственника В.
Третьи лица - представитель Управления Росреестра по В области, Ю в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Согласно п. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
В силу ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка» либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В судебном заседании установлено.
29 ноября 2010 года К (Заимодавец)) и В (Заемщик) заключили договор займа, в соответствии с условиями которого, Заимодавец предоставила Заемщику денежные средства в размере 160000 руб. сроком на 4 месяца под 8% в месяц. Заемщик обязан погашать сумму займа в соответствии с графиком возврата платежей, который является неотъемлемой частью настоящего договора (т.1,л. д.7).
Согласно графику погашения займа, первые три месяца уплачиваются проценты по 12800 руб. ежемесячно, четвертый месяц уплачиваются проценты 12800 руб. и основная сумма долга 160000 руб., всего 211200 руб.
01 декабря 2010 года между В (Залогодатель) и К (Залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по договору займа, заключенному 29 ноября 2010 года, Залогодатель заложил Залогодержателю земельный участок, общей площадью Х кв. м и жилой дом, расположенные по адресу: г. М По соглашению сторон указанное имущество оценивается в размере 160000 руб. (т.1,л. д.9).
21.04.2011 года К обратилась в М отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии В области о том, что она получила денежные средства по договору займа: основная сумма 160000 руб., проценты 56968 руб. от В, претензий не имеет (т.2, л. д.132).
21.04.2011 года В (Продавец) и К (Покупатель) заключили договор купли-продажи по которому Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г. М за 160000 руб. (т. 1,л. д.22).
Согласно п. 15 договора купли-продажи данная сделка осуществлена в счет гашения задолженности по договору займа и залога от 01.01.01 года(т.1,л. д.22).
Из пояснений представителей В и К в судебном заседании следует, что деньги по договору купли-продажи в размере 160000 руб. продавцу не передавались, данная сумма была засчитана в счет погашения задолженности В по договору займа.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что указанная в договоре купли-продажи цена договора в оплату за дом и земельный участок истице не передавалась, истица продолжала проживать в указанно доме, неся бремя его содержания и все расходы за коммунальные услуги.
Следовательно, такая сделка направлена на удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без установленных законом оснований.
Согласно статье 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.
В силу статьи 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу положения п.1 ст.55 Закона удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в пункте 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, обращается только по решению суда.
Поскольку установленный названной нормой внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество сторонами не соблюден, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи прикрывает договор о залоге в обеспечение возврата займа с целью избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество.
Таким образом, соглашение В и К о внесудебном порядке обращения взыскания на спорный дом и земельный участок нарушает запрет на внесудебное обращение взыскания на предмет залога. Следовательно, данное соглашение в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющиеся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимною связь доказательств в их совокупности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а так же основания по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
По мнению суда все установленные судом обстоятельства свидетельствуют о притворности сделки, которая в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ должна была быть признана судом ничтожной.
Представитель К - У заявил о применении срока исковой давности к предъявленным требованиям (т1., л. д.29).
В силу п.1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному основанию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, следовательно, В срок исковой давности не пропущен, поскольку сделка была заключена 21 апреля 2011 года.
При данных обстоятельствах, суд находит правильным исковые требования В к К о признании сделки недействительной удовлетворить, исковые требования К к В о взыскании долга по договору найма, выселении, к В о выселении оставить без удовлетворения.
Исковые требования К к В о взыскании задолженности по договору-займа также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из расчета задолженности, представленного К следует, что В внесла по договору займа всего 616940 руб. (т.1.,л. д.168-190).
Поскольку договор купли-продажи признан судом недействительным, суд находит правильным из суммы 616940 руб. вычесть 160000 руб., которые 21 апреля 2011 года были зачислены в счет погашения долга В перед К по договору займа (т.1, л. д.169).
Таким образом, В всего в счет погашения задолженности по договору займа в период с 11.01.2011 года по 19.05 2012 года выплачено 456940 руб.
В соответствии с п. 1.4 договора займа проценты начисляются до дня возврата займа, следовательно, размер процентов за период с 29.11.2010 года по 19.05.2012 года составляет 225706 руб. 67 коп. (12800 руб. х 17 мес.=217600 руб. + 8106 руб. 67 коп. (проценты за 19 дней мая 2012 года)= 225706 руб. 67 коп.).
Из представленного К расчета следует, что по состоянию на 30.07.2012 года задолженность В по договору займа составляет: сумма основного долга —96507 руб. 20 коп., проценты за пользование — 108799 руб. 26 коп., задолженность по пени за неисполнение обязательств по возврату суммы займа — 275460 руб. 42 (т.1, л. д.190).
Представитель У пояснил в судебном заседании, что сумма пени по просроченным платежам снижена его доверителем до 100000 руб.
В соответствии с позицией, изложенной в п.11 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.98 г. № 13/14 при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной сумме долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой кредита.
Так, в соответствии с п,5.3 договора займа, если сумма произведенного заемщиком платежа будет недостаточна для исполнения его денежного обязательства полностью, заимодавец независимо от назначения платежа зачисляет полученную от заемщика сумму в следующем порядке: в первую очередь - начисленную неустойку, во вторую очередь - начисленные на займ проценты, в третью очередь - основную сумму займа.
В силу ст.319 Гражданского кодекса РФ сумма произведенного платежа недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
Соглашением сторон в договоре можно установить иную очередность против очередности установленной ст.319 Гражданского кодекса РФ, но только в части погашения долга, процентов и иных платежей, но не неустойки, которая в силу ст.329 Гражданского кодекса РФ является обеспечительным обязательством исполнения основного обязательства по договору.
Зачет К сумм, оплачиваемых В в погашение неустойки, при наличии долга по процентам и кредиту, противоречит ст.319,320 и 330 Гражданского кодекса РФ, лишая неустойку ее обеспечительного характера, препятствует исполнению основных обязательств (погашению долга и процентов за пользование) и искусственно увеличивает как задолженность заемщика, так и его ответственность по договору займа.
Следовательно, зачисление в счет неустойки денежных средств при недостаточности платежа для погашения текущей задолженности нарушает права В.
Как указывалось ранее, В в счет погашения задолженности по договору займа было выплачено 456940 руб.
Проценты за весь период составили 225706 руб. 67 коп., которые полностью погашаются внесенной В суммой.
Остаток суммы следует зачесть в соответствии со ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации в счет погашения основного долга - 160000 руб.
Суд считает, что на момент рассмотрения дела по существу, К получила от Впо договору займа все, на что вправе была рассчитывать, сумма процентов за пользование по состоянию на 19.05.201г. и основной долг В погашены.
Начисленная К неустойка за неисполнение обязательств по уплате суммы процентов и суммы основного долга предусмотрена условиями договора займа.
Неустойка в размере 100000 руб. за неисполнение обязательств по возврату процентов в сумме 225706 руб. 67 коп., за просрочку суммы займа в размере 160000 руб., а в общей сумме 385706 руб. 67 коп. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, так как задолженности по основному долгу и по уплате процентов не имеется.
В силу ст. ЗЗЗ Гражданского кодекса РФ суд считает возможным, при таких обстоятельствах, снизить неустойку за ненадлежащее исполнение обязательств до суммы 71233 руб. 33 коп.
Таким образом, поскольку задолженности у В перед К по договору займа не имеется, исковые требования последней не подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В представлены в качестве доказательства несения ею судебных расходов, связанных с рассмотрением дела - квитанция об уплате государственной пошлины в размере 4400 руб. (т.1,л. д.4), об оплате услуг представителя в размере 25000 руб. (т.2, л. д.136).
В соответствии со ст. 48 Конституции Российской Федерации каждом} гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Материалами дела подтверждается, что при рассмотрении указанного гражданского дела представитель составлял истцу исковое заявление, участвовал в судебных заседаниях. Требования истца удовлетворены.
С учетом изложенного, а так же требований разумности и справедливости суд считает разумной сумму 10 000 рублей.
Таким образом, судебные расходы в размере 14400 руб. подлежат взысканию с К в пользу В.
Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования В.
Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка общей площадью Х кв. м, расположенных по адресу: г. М между В и К от 01.01.2001 года недействительным.
Восстановить право собственности В на жилой дом и земельный участок, общей площадью Х кв. м, расположенные по адресу: г. М.
Прекратить право собственности К на жилой дом и земельный участок, общей площадью Х кв. м, расположенные по адресу: г. М.
Отменить государственную регистрацию права собственности М на жилой дом и земельный участок, общей площадью Х кв. м, расположенные по адресу: г. М.
В иске К к В, о взыскании денежных средств, выселении отказать.
Взыскать с К в пользу В судебные расходы в размере 14400 (четырнадцать тысяч четыреста) руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в
В областной суд в течение месяца со дня принятия решения
судом в окончательной форме путем подачи жалобы через
Орджоникидзевский районный суд г. М В области.
ПредседательствлтотдийГпддпись
Секретарь:
