Жилищное право () (стр. 28 )

3. Договор найма специализированного жилого помещения

3.1. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме (ч. 7 ст. 100 ЖК). Согласно ст. 162 ГК несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности сделки. Однако в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение того, что такая сделка была совершена и что она не была заключена на определенных условиях. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК).
Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилого помещения; заключение договора найма.
Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 ст. 100 ЖК).
Статья 100 ЖК определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:
- по договору найма служебного жилого помещения (ст. 93 и 104 ЖК); по договору найма жилого помещения в общежитии (ст. 94 и 105 ЖК); по договору найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95 и 106 ЖК);
- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 и 107 ЖК);
- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. 97 и 108 ЖК).
Эти положения Жилищного кодекса применяются ко всем видам специализированного жилья, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК).
3.2. Обратимся к актам, регламентирующим вопросы предоставления и пользования жилыми помещениями в домах социального обслуживания и из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев. Условия проживания граждан в стационарных учреждениях социального обслуживания, взаимные права и обязанности (в том числе и в жилищных отношениях) определяются договором о стационарном обслуживании граждан.
Положением о Министерстве здравоохранения и социального развития предусмотрено принятие актов о порядке заключения, изменения, расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов в домах-интернатах, входящих в состав собственности Российской Федерации; формы примерного договора о стационарном обслуживании, заключаемого между учреждением социального обслуживания и их законными представителями.
Порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания, являющихся собственностью субъекта РФ, определяются законодательством Российской Федерации.
Следует также отметить, что права граждан пожилого возраста и инвалидов, проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания, определены, в частности, Законом о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов.
Согласно ст. 108 ЖК вопросы предоставления жилых помещений из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, регламентируются федеральными законами. Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета. Жилые помещения этих фондов являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.
Изложенные позиции законодательства свидетельствуют о том, что предлагаемые Кодексом договоры найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания и найма жилого помещения из фондов временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, должны носить «подчиненный» характер, попадая в зависимость от регулируемых соответствующим законодательством отношений по социальному обслуживанию граждан, по обустройству беженцев и вынужденных переселенцев.
3.3. Предмет договора найма — жилое помещение (см. ст. 16 ЖК). По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (ст. 104 ЖК).
Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:
- в общежитии — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 ЖК);
- в маневренном фонде — из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК);
- беженцам и вынужденным переселенцам — по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда для временного поселения; п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).

4. Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения

4.1. Статья 100 ЖК предусматривает, что к пользованию жилыми помещениями в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ч. 2-4 ст. 31 ЖК.
4.2. Наниматель специализированного жилого помещения пользуется им в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ст. 17 ЖК).
4.3. Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:
- пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и проч.;
- на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
- в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
- на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК.
Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.
Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо вышеобозначенных, имеет право на:
- организованный отдых и культурное обслуживание;
- пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;
- пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;
- прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;
- сохранность личных вещей и ценностей и т. п. (см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
4.4. Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования им при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК). Под переходом права собственности в этом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности (ч. 2 ст. 92 ЖК), в случаях правопреемства (ст. 58 ГК). Иное не согласуется со ст. 92 ЖК, согласно которой специализированное жилое помещение не подлежит отчуждению (ч. 3).
Следует также отметить, что согласно ст. 92 ЖК в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
4.5. Наниматель специализированного жилого помещения обязан:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом (ст. 17 ЖК);
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить текущий ремонт жилья;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67, ч. 5 ст. 100 ЖК).
Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (ст. 153 ЖК). Несвоевременность оплаты влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК.
Согласно ст. 156 ЖК порядок определения размера платы за жилье для граждан, проживающих в жилых помещениях из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, устанавливается собственниками указанных помещений.
Статья 100 ЖК предусматривает применение к специализированному жилью правил, предусмотренных и ч. 4 ст. 67 ЖК, которая определяет, что наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 3 этой статьи несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
Следовательно, наниматель специализированного жилого помещения, в частности, обязан: в заранее согласованное время допускать в жилое помещение представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).
4.6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100). Статья 100 ЖК предусматривает применение к пользованию специализированным жилым помещением правил ст. 69 ЖК («Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»), за исключением служебного жилого помещения, к пользованию которым применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК («Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении»).
Правила ст. 69 ЖК применяются к пользованию жилым помещением в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение.
В домах социального обслуживания указанные правила могут применяться случае совместного проживания супругов в изолированном помещении (см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
4.7. Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 7 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК) он вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК).
Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК, применяемой и к специализированному жилью (ч. 5 ст. 100 ЖК), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т. д. — см. ч. 3 ст. 65 ЖК. Администрация стационарного учреждения социального обслуживания обязана: соблюдать права человека и гражданина; обеспечить неприкосновенность личности и безопасность проживающих в учреждении; выделять супругам из числа проживающих в стационарном учреждении социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов изолированное жилое помещение для совместного проживания и проч. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
Администрация вправе обратиться в суд по вопросу перевода граждан, проживающих в учреждении и постоянно нарушающих установленный порядок проживания, в специальные стационарные учреждения.