| Адрес: Республика Дагестан, с 2277 км ПК 9 по 2278 км ПК 2+85 ст. Махачкала I - Сортировочная Состав объекта:
Классификация объекта: земельный участок Наиболее эффективное использование объекта: организация производственной базы с устройством навесов и ограждения из сборно-разборных металлоконструкций, без права капитального строительства. Обременения: не зарегистрированы. |
Фотографии объекта
Общий вид объекта |
|
|
|
|
|
|
Ближайшее окружение |
|
|
|
|
|
|
Местоположение объекта на карте города
Часть земельного участка, подлежащего оценке, расположена в полосе отвода железной дороги по адресу: Республика Дагестан, с 2277 км ПК 9 по 2278 ПК 2+85
ст. Махачкала - Сортировочная. Удалённость от города 5 км.
Объект ограничен с севера – железнодорожным полотном и автодорогой с мостом, с юга – подъездной дорогой, с запада и востока – полосой отвода железной дороги.
Ближайшее окружение объекта – около 1 км п. Красноармейск (поселок сельского типа в Кировском районе города Махачкалы), заболоченный пустырь, складские площадки. Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Подъезд осуществляется по грунтовой дороге, а также существует возможность подъезда ж/д транспорта. Доступность объекта автомобильным транспортом – без ограничений: круглосуточно, круглогодично. На расстоянии около 500м расположен выезд на шоссе Убекинское, пересекающее федеральную трассу «Кавказ». Доступность объекта общественным транспортом хорошая – остановка на расстоянии около 500м. Условия для парковки вблизи объекта характеризуются как хорошие. Условия для организации погрузочно-разгрузочных работ хорошие – расстояние от ж. д. пути 15 м. Социальная инфраструктура достаточно развита: на расстоянии около 1 км жилой микрорайон – п. Красноармейск.
Характеристики объекта
Часть земельного участка (1) площадью 1 925 кв. м полосы отвода железной дороги.
Наименование параметра | Значение/ описание |
Адрес | Республика Дагестан, г. Махачкала |
Собственник | Собственник земельного участка, общей площадью Согласно договору аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности г., участок передан в аренду на – 49 лет (с 01.01.2006 г. по 31.12.2054 г.) |
Кадастровый номер земельного участка | 05:40:00 00 22:0001 |
Категория земель | Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного назначения |
Разрешенное использование | Под объекты транспорта железнодорожного |
Фактическое использование | По назначению |
Общая площадь земельного участка, кв. м | 2 460 000,0 |
Кадастровая стоимость, руб. | 986 066 4001 |
Удельный показатель кадастровой стоимости, руб. за 1 кв. м | 400,84 |
Величина арендных обязательств за участок в год | 7 974 рубля 2 |
Балансовая стоимость (остаточная стоимость), руб. | Нет данных |
Форма земельного участка | Неправильная изрезанная |
Краткий обзор рынка
Анализ рынка коммерческой недвижимости Республики Дагестан в целом, и
г. Махачкала в частности, позволяет охарактеризовать его как мало активный.
В настоящее время в Республике Дагестан преобладает жилая недвижимость (80%). Относительно Республики Дагестан, бесспорным лидером по уровню цен на объекты недвижимости является г. Махачкала. Прочие города республики отличаются более низкими ценами.
Для Махачкалы характерен большой разброс цен на любой тип недвижимости – стоимость квадратного метра на окраинах может отличаться в десятки и более раз от стоимости квадратного метра в центре города.
Близость к морю, не играет роли основного ценообразующего фактора, т. к. в г. Махачкала вдоль большей части побережья проходит железнодорожная ветка, что означает наличие полосы отвода железной дороги, которая создает определенные трудности, особенно в части транспортной доступности. Центр города является привлекательным только из-за развития инфраструктуры, и не связан с близостью к морскому побережью (в отличие от Черноморского побережья, где, как правило, именно районы, расположенные «у самого моря» являются самыми экономически развитыми, а, следовательно, привлекательными для потенциальных инвесторов).
Желающих переехать в Дагестан, т. е. потенциальных покупателей недвижимости, нет, и сальдо миграционных процессов в республике в целом остается отрицательным1. На данный момент рынок существует в большей части из-за внутренней миграции внутри республики, в основном из территорий поселений, не имеющих статуса города и отстающих в развитии на десятки лет. Вышеописанная ситуация на рынке недвижимости, нежелание инвесторов вкладывать средства, а также отсутствие достаточного количества свободных средств у населения дало развитие такому редкому виду сделки с недвижимостью, как бартер2.
Количество сделок с недвижимостью за 2012 года сократилось на 55%33, по отношению к аналогичному периоду 2011 г. Это объясняется тем, что продавцы занимают выжидающую позицию, однако это не мешает им уже сейчас выставлять на продажу участки по «будущей» стоимости, что резко увеличивает среднерыночный показатель экспозиции – от 2 до 6 месяцев, и при этом скидки достигают значения 15%, но в среднем составляют 10 % (по информации издания «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией , (Нижний Новгород, 2012г.) стр. 56 средняя величина скидки на торг при продаже земельных участков для коммерческой деятельности в среднем составляет 10 %). Учитывая данные факты скидка на торг была прията равной 10 %.
В ходе телефонных переговоров с представителями агентств недвижимости (АН «Лидер», г. Махачкала, пр. Гамидова, 42, ; АН «ДагСтройНедвижимость», г. Махачкала, пр. Гамидова, 16г, , 8-928-046-31-36; АН «Альфа+Дом», г. Махачкала, и др.) было выяснено, что важную роль в ценообразовании земельных участков играют инженерные коммуникации наличие или отсутствие которых обуславливает разницу в стоимости, которая достигает 20%, как в положительную при наличии всех необходимых инженерных коммуникаций, так и в отрицательную сторону при их отсутствии. В среднем на каждый из видов подключённого коммуникационного обеспечения приходится 5% (опросный лист представлен в приложении 23.4). Представленные на рынке земельные участки в основном частично обеспечены коммуникациями (в основном только электрифицированы) и лишь не большая часть имеет все необходимые коммуникации (газоснабжение, водоснабжение, электроснабжение и канализацию) в основном это застроенные земельные участки или земельные участки с объектами незавершенного строительства. Данная тенденция определена невысокими доходами населения и достаточной дороговизной подключения инженерных коммуникаций к земельным участкам. Большинство представленных на рынке земельных участков пригодны, как для индивидуального, так и для коммерческого строительства.
На сегодняшний день в сегменте рынка земельных участков г. Махачкала доминирует проведение операций с земельными участками для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства. Рынок земельных участков для коммерческих целей находится в стадии становления.
Основополагающие ценоообразующие факторы это местоположение, т. е. близость расположения относительно центра города, это обусловлено хорошо развитой инфраструктурой, доступность общественным транспортом, наличие всех необходимых коммуникаций на участке.
В черте города редко располагаются земельные участки больших размеров. Чаще всего встречаются предложения участков площадью от 5 до 10 соток, менее малочисленные категории – участки площадью менее 5 соток и больше 10 соток. Площади участков в несколько гектар категории земель сельхоз и промышленного назначения встречаются вблизи города.
Очевидно, что наибольшей стоимостью обладают участки со всеми коммуникациями, менее дорогие – частичные коммуникации, и наиболее дешевые объекты – с коммуникациями «по меже», т. е. с полным отсутствием коммуникаций.
На официальном портале Республики Дагестан Министерством имущественных отношений в основном публикуется информация по продаже пакетов акций организаций. Предложения по продаже и аренде муниципального имущества практически отсутствуют и носят единичный характер.
Права на землю в г. Махачкале оформляются либо путем долгосрочной аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Значительная часть имеющегося предложения земельных участков для коммерческого использования, предлагаемых сейчас на рынке в Республике Дагестан, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.
В данный момент ценовая ситуация на рынке земельных участков характеризуется стабильностью цен продажи участков под ИЖС и практически отсутствием сделок по участкам коммерческого использования. На рынке земельных участков г. Махачкалы наблюдается некоторый дисбаланс спроса и предложения. Свободной земли в черте города практически не осталось, большинство участков застроены и эксплуатируются, в связи с чем появляющийся спрос не всегда может быть удовлетворен.
При этом уровень цен зависит от степени инвестиционной привлекательности земельного участка, величина стоимости значительно варьируется не только по сегментам, но и по отдельным участкам. Отличительная особенность земельных участков г. Махачкалы – это их неоднородность.
Ярким примером этого является то, что порой участки, расположенные в 100 м друг от друга, отличаются стоимостью сотки в разы, из-за влияния на стоимость основных ценообразующих факторов (фасад, инженерное обеспечение, ближайшее окружение и др.)
В настоящее время разброс цен на землю весьма значителен. В среднем в центре г. Махачкала они варьируются от 600 000 до 5 000 000 руб. за сотку. Стоимость участков, использующихся для размещения и эксплуатации коммерческих объектов недвижимости, принципиально не меняется в зависимости от категории земель и разрешенного использования, большинство из них попадает в указанный диапазон.
В прочих районах и на окраинах города диапазон стоимости предложения участков составляет 60 000 – 500 000 руб. за сотку.
Наибольшее предпочтение потенциальные покупатели отдают участкам на центральных улицах, с хорошими подъездными путями и транспортной доступностью, обеспеченным коммуникациями (либо участки, коммуникации которых проходят по меже).
Что касается площадей земельных участков, то необходимо отметить, что большинство предложений представлено участками от 4,5 до 5 соток, которые и пользуются относительным спросом у потенциальных покупателей. На рынке существует зависимость стоимости участка от его общей площади – зачастую, чем меньше площадь участка, тем выше стоимость 1 кв. м.
Рынок продажи земель промышленного назначения, в черте г. Махачкала практически отсутствует. Предложения единичны. В целом, предложения по продаже находятся в диапазоне 150 000 – 2 000 000 руб. за сотку. Диапазон стоимостей земельных участков в г. Махачкале представлен в следующей таблице.
Земельные участки | Диапазон стоимости, руб./сот. | |
г. Махачкала | п. Красноармейск, | |
Для коммерческого использования | 750 000 – 4 000 000 | 100 000 – 550 000 |
Для производственно-складской деятельности | 600 000 – 1 000 000 | 100 000 – 350 000 |
Для ИЖС | 60 000 – 200 000 | 40 000 – 150 000 |
Для садоводства | 60 000 – 700 000 | 60 000 – 700 000 |
Сегодня, в связи с отсутствием адекватного представления о рыночной цене земли в районах, прилегающих к г. Махачкала и в самом г. Махачкала, рыночный механизм саморегулирования функционирует с существенными искажениями, что влечет за собой неэквивалентный товарообмен, угнетение наименее конкурентоспособной аграрной сферы общественного производства, поступление ложных ценовых рыночных сигналов со всеми вытекающими из этого огромными экономическими потерями.
Исходя из предоставленной информации сотрудниками агентств недвижимости
(АН «Лидер» , АН «ДагСтройНедвижимость» ,
АН «Альфа+Дом» и анализу рынка по г. Махачкала, предложение по аренде земельных участков на рынке недвижимости отсутствует. Рынок аренды земельных участков всех назначений не развит. На земельных участках, как в городе, так и за его пределами формально отсутствуют разрешенные виды использования земли, зачастую на участках строят, как жилые дома, так и объекты коммерческого назначения.
Анализ ценообразующих факторов рынка продажи земельных
участков по г. Махачкале
Для определения ценообразующих факторов исследуемого объекта был использован регрессионный анализ данных. Результаты анализа представлены в настоящем заключении.
Регрессионные методы позволяют восстановить вид статистической зависимости результирующего признака y, в роли которого выступает размер стоимости объекта, от значений влияющих признаков x1, x2,…, xk. Если для большинства объектов движимого имущества можно найти данные о сделках с полными аналогами или отличающимися по какой-либо одной основной характеристике, то на рынке недвижимости практически невозможно подобрать аналоги, совпадающие с объектом оценки по всем существенным характеристикам. Это требует использования методов, учитывающих вариации физических и экономических характеристик, местоположения, функционального назначения объектов недвижимости. Регрессионный анализ представляет собой процесс подбора математического выражения для функции нескольких независимых переменных. Основной задачей регрессионного анализа является отыскание коэффициентов функции, которые определяют значимость каждого фактора при расчете значения зависимой переменной.
Оценщиком был проведен анализ рынка земельных участков под коммерческую и индивидуальную жилую застройку в прилегающих населенных пунктах к г. Махачкала.
Для проведения регрессионного анализа данных было выбрано 10 объектов-аналогов – земельных участков. Выбранные аналоги сравнения приведены в таблице:
№ п/п | Адрес | Описание | Пло-щадь, кв. м | Стои-мость, руб. | Стоимость | Источник |
1 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Семендер | Земельный участок, ровный, все коммуникации проходят по меже Участок угловой, удобен под коммерцию | 500 | 400 000 | 800 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/mahachkala/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._izhs_172091140 |
2 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Семендер | Участок в районе ДОСААФ, ровный, 200 метров от федеральной трассы. | 500 | 455 000 | 910 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/mahachkala/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._175590358 |
3 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Красноармейск | Продаю 3 участка по 4,5 сотки, в районе Красноармейска(ДОСААФ, все документы в наличии. | 450 | 490 000 | 1 089 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/mahachkala/zemelnye_uchastki/uchastok_4.5_sot._izhs_87849956 |
4 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Красноармейск | Земельный участок 5 соток в поселке Красноармейск. Все документы, коммуникации по меже | 500 | 550 000 | 1 100 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/mahachkala/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sotok_izhs_67002425 |
5 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Семендер | Земельный участок, ровный, в п. Семендер, 5 соток. Все документы. | 500 | 450 000 | 900 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/mahachkala/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._izhs_201969242 |
6 | Республика Дагестан, п. Шамхал | Земельный участок. Земли населенных пунктов, , все коммуникации по меже. Участок свободный от застройки. | 450 | 200 000 | 444 | Сайт «avito» http://mahachkala. /realty/216/5273572.html |
7 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Новый Хушет | Земли населенных пунктов, площадь 403 кв. м, вниз от трассы 250-300 метров | 403 | 200 000 | 496 | Сайт «rosrealt.» http://www. rosrealt. ru/Mahachkala/uchastok/89215 |
8 | Республика Дагестан, с. Ленинкент | Земельный участок. Земли населенных пунктов, , все коммуникации по меже. Участок свободный от застройки. | 500 | 450 000 | 900 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/leninkent/zemelnye_uchastki/uchastok_5_sot._izhs_173037173 |
9 | Республика Дагестан, п. Шамхал | Земельный участок. Земли населенных пунктов,:, все коммуникации по меже. Участок свободный от застройки. | 800 | 250 000 | 313 | Сайт «avito» http://www. avito. ru/shamhal/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._166782027 |
10 | Республика Дагестан, г. Махачкала, п. Семендер | Земельный участок находится в центре поселка, вблизи администрации, все коммуникации подведены. Полный пакет документов. | 250 | 1 000 000 | 4 000 | Сайт «rosrealt.» http://www. rosrealt. ru/Mahachkala/uchastok/83762 |
В качестве аналогов использованы объекты аналоги №№1,2,3,4,5, так как они наиболее сопоставимы по своим характеристикам с Объектом оценки.
Ценовая карта объектов-аналогов, выставленных на продажу.
По результатам опроса риэлтерских фирм и независимых агентов г. Махачкалы Оценщиком было определено примерное количество выставленных и проданных земельных участков, относящихся к сегменту рынка аналогичных оцениваемому.
Наименование сегмента | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | |
Земельные участки | Выставлено | Более 15 | Более 15 | Более 15 |
Продано | Менее 5 | Менее 10 | Менее 5 |
Оценщиком был проведён анализ информации на рынке земельных участков г. Махачкала на предмет срока экспозиции объектов, подобных Объекту оценки. Оценщиком был проведён опрос риэлтерских фирм и агентств недвижимости, срок экспозиции объектов подобных оцениваемому находится в диапазоне от 4 до 9 месяцев, среднее расчётное значение с учётом округления составляет 6 месяцев, результаты опроса приведены в нижеследующей таблице.
№ п/п | Минимальная величина срока | Максимальная величина срока экспозиции, мес. | Среднее значение, мес. | Источник информации |
1 | 4 | 8 | 6 | Зумрут Пастамиловна частный риэлтор , http://realty. dmir. ru/agents/23027/ |
2 | 4 | 8 | 6 | Сурия Ахмедовна риэлтор АН «Лидер» г. Махачкала, |
3 | 5 | 9 | 7 | Гаджи Магомедович риэлтор АН «ДагСтройНедвижимость» г. Махачкала, пр. Гамидова, 16г, , 8 -928-046-31-36, http://mahachkala. regrent. ru/agentstva_nedvizhimosti_v_mahachkale/kompaniya_dagstrojnedvizhimost/dagstrojnedvizhimost/ |
Среднее значение | 6,3 | - |
Стоимость продажи объектов недвижимого имущества, изменяется в зависимости от общей площади для соответствующего назначения недвижимости. Для муниципальных районов и образований Республики Дагестан значение коэффициента торможения цены для недвижимости и земельных участков представлено в следующей таблице.
Тип недвижимости | Значение коэффициента торможения цены |
Торговая/ офисная недвижимость | 0,03-0,07 |
Производственно-складская недвижимость | 0,02 |
Крестьянско-фермерские хозяйства | 0,01 - 0,02 |
Земельные участки коммерческого назначения | 0,04 - 0,10 |
Промышленные земельные участки | 0,02 - 0,03 |
Земельные участки под ИЖС | 0,03-0,06 |
Источник информации: Технолоджи»: 344010, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 60, оф. 902, тел.:8(863)218-18-48,
Оценщиком было проведено исследование рынка земельных участков г. Махачкалы, диапазон стоимостей земельных участков в г. Махачкале представлен в следующей таблице:
Ценовая карта объектов недвижимого имущества по г. Махачкала
Деление на районы г. Махачкала
Средняя стоимость по сегментам рынка с разбивкой по районам.
Районы | Средняя стоимость по сегментам рынка, руб./кв. м | |||||
Производственно-складская | Офисная | Торговая | Квартиры в | ИЖС | Земельный | |
Центр (Советский район) | - | 35 000 - 50 000 | 40 000 - 70 000 | 55 000 - 70 000 | 30 000 - 60 000 | 10 000 - 110 000 |
Часть Кировского района примыкающая к центру | - | 20 000 - 40 000 | 30 000 - 60 000 | 20 000 - 60 000 | 18 000 - 35 000 | 5 000 - 30 000 |
Кировский район | 5 000 - 35 000 | 20 000 - 35 000 | 30 000 - 55 000 | 20 000 - 55 000 | 15 000 - 25 000 | 400 - 5 000 |
Ленинский район с окраинами Советского района | 5 000 - 35 000 | 20 000 - 35 000 | 30 000 - 55 000 | 20 000 - 55 000 | 30 000 - 60 000 | 7 000 - 50 000 |
Южная часть Советского и Ленинского районов | 5 000 - 35 000 | 20 000 - 35 000 | 30 000 - 55 000 | 20 000 - 55 000 | 30 000 - 60 000 | 7 000 - 50 000 |
Для расчётов качественные характеристики были оцифрованы (закодированы) следующим образом:
1 – местоположение;
В зависимости от местоположения на территории г. Махачкала и района города присваивались следующие значения:
Центр района – 2;
Район, прилегающий к центру города – 2;
Окраина района, участки вдоль трасс – 1.
2 − площадь объекта (количественная характеристика, кодировка не требуется);
3 – обеспечение коммуникациями;
Полное обеспечение – 3;
Частичное обеспечение – 2;
Нет – 1
4 – физические характеристики (состояние);
Ровный – 2;
Имеется уклон – 1.
5 – подъездные пути;
Асфальт – 2;
Грунт – 1.
6 − наличие парковки;
В зависимости от наличия парковки присваивались следующие значения:
отсутствует – 1;
имеется – 2.
Результаты кодирования выбранных аналогов сравнения, по указанным выше факторам, представлены в таблице.
№ п/п | Месторасположение | Площадь объекта, кв. м | Коммуникации | Физические характеристики (состояние) | Подъездные пути | Наличие парковки |
1 | 2 | 500 | 1 | 2 | 1 | 2 |
2 | 2 | 500 | 1 | 2 | 1 | 2 |
3 | 2 | 450 | 1 | 2 | 1 | 2 |
4 | 2 | 500 | 1 | 2 | 1 | 1 |
5 | 2 | 500 | 1 | 2 | 1 | 2 |
6 | 1 | 450 | 1 | 2 | 1 | 2 |
7 | 2 | 403 | 2 | 2 | 1 | 2 |
8 | 1 | 500 | 1 | 2 | 1 | 1 |
9 | 1 | 800 | 1 | 1 | 1 | 2 |
10 | 3 | 250 | 1 | 2 | 2 | 2 |
Результаты расчетов представлены в следующих таблицах.
Регрессионная статистика | |
Множественный R | 0,997159 |
R-квадрат | 0,994327 |
Нормированный R-квадрат | 0,98298 |
Стандартная ошибка | 137,7271 |
Наблюдения | 10 |
df | SS | MS | F | Значимость F | |
Регрессия | 6 | 9973605 | 1662268 | 87,6319 | 0,001857 |
Остаток | 3 | 56906,25 | 18968,75 | - | - |
Итого | 9 | 10030512 | - | - | - |
Коэффициенты | Стандартная ошибка | t-статистика | P-Значение | Нижнее 95% | Верхнее 95% | |
Y-пересечение | 1223,285 | 4348,391 | 0,281319 | 0,796754 | -12615,2 | 15061,81 |
Переменная X 1 | 422,5 | 137,7271 | 3,067661 | 0,054663 | -15,8091 | 860,8091 |
Переменная X 2 | -2,155 | 2,867018 | -0,75165 | 0,506854 | -11,2791 | 6,969131 |
Переменная X 3 | -583,035 | 279,4616 | -2,08628 | 0,128231 | -1472,41 | 306,3364 |
Переменная X 4 | -512 | 986,7772 | -0,51886 | 0,639703 | -3652,37 | 2628,365 |
Переменная X 5 | 2168,75 | 767,862 | 2,824401 | 0,066496 | -274,929 | 4612,429 |
Переменная X 6 | -341,25 | 143,3509 | -2,38052 | 0,097572 | -797,457 | 114,9565 |
Как видно из выше приведенных таблиц, значимыми являются регрессоры X1, Х2, X3, Х4 Х5, Х6 (столбец Р - значение). Индекс множественной регрессии R = 0,997, коэффициенты детерминации R2 = 0,994 и 
2 = 0,983 показывают довольно сильную корреляционную связь.
Из представленной статистики видно:
Коэффициент определенности (детерминации) R2=0,994, то есть построенная модель объясняет 99% дисперсии цен аналогов, что является допустимым для экономической задачи результатом.
Значение коэффициента Фишера F = 87,63 требуется сравнить с критическим значением F-распределения (распределение Фишера - Снедекора). При уровне значимости F равной 0,002, построенная регрессионная зависимость значима со статистической надежностью (доверительной вероятностью) 95% и принимается для дальнейшего расчёта.
Согласно проведенным расчётам значимыми факторами являются: местоположение, площадь объекта, площадь участка, физическое состояние, обеспеченность коммуникациями, подъездные пути, наличие парковки, коммерческая привлекательность земельного участка. Значимость данных факторов выражается формулой:
у=(422,5X1)+(-2,155Х2)+(-583,035Х3)+(-512Х4)+(2168,75Х5)+(-341,25Х6) +1223,285
Наиболее важные факторы стоимости, влияющие на недвижимость, и диапазон влияния приведены ниже.
Местоположение.
Основной ценообразующий фактор. Мощнейшей составляющей является близость к центру города, основным транспортным магистралям.
Наличие коммуникаций и технических характеристик.
Фактор, учитывающий наличие/отсутствие подключенных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация) или возможность подключения, от рядом проходящих магистралей. Также, с учетом специфики РФ, следует учитывать наличие согласованных и утвержденных технических условий на подключение коммуникаций. Из всех предложений на рынке не все земельные участки имеют подключенные коммуникации, большая часть предложений имеют коммуникации лишь частично (исходя из общего количества предложений основная часть земельных участков имеют только электроснабжение), а за частую коммуникации на участках отсутствуют полностью.
Общая площадь.
Корректировка на размер общей площади выполнена с учетом того, что стоимость 1 кв. м с ростом общей площади продаваемых объектов снижается нелинейно. Расчет корректировок выполнялся по формуле:
,
где:
R – размер корректировки, в %;
Sоб – общая площадь оцениваемых объектов, в кв. м;
Sан – общая площадь объекта-аналога, в кв. м;
к - коэффициент торможения цены.
,
где:
C1, C2 - цены объектов-аналогов;
S1, S2 - площади объектов-аналогов.
Физическое состояние (рельеф).
Ровные участки будут иметь большую стоимость по сравнению с аналогичными, но расположенными на склонах, в балках и других местах со сложным рельефом и геологией.
Не менее важными факторами являются:
передаваемые права – вид и объём передаваемых прав существенно влияет на стоимость объекта, наиболее целесообразно и оптимально рассматривать объекты с одинаковыми правами;
условия продажи – являются рыночными, реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т. к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т. н. «торг», кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов, по данным анализа и проведенного опроса сотрудников агентств недвижимости верхний порог уровня возможных скидок может достигать 15 % но в среднем составляют 13 % (согласно анализу рынка п. 10.3 настоящего Отчета);
условия финансирования – конвертируют цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицируют ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости;
динамика сделок на рынке – ситуация на рынке может измениться со времени продажи сравниваемого объекта на дату проведения оценки оцениваемого объекта, причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение.
Но необходимость в этом возникает не часто в виду того, что корректировка по таким факторам используется очень редко, так как для расчетов подбираются аналоги с идентичными характеристиками по данным показателям.
Ценообразующих факторов достаточно много и они не ограничиваются вышеперечисленными, но как показывает практика, остальные не оказывают существенного влияния на стоимость объектов.
Выводы:
Проведя анализ земельных участков, продаваемых в прилегающих населенных пунктах к г. Махачкала можно сделать вывод, что на рынке присутствуют предложения по продаже земельных участков, Цены предложений в прилегающих населенных пунктах к г. Махачкала находятся в диапазоне 400 – 4 000 руб./кв. м. Цены предложений аналогичных земельных участков в этом же районе находятся в диапазоне 800 – 1 100 руб./кв. м. Отличие цены сделки от цены предложения для данного сегмента может достигать 15%.
1 Согласно данным публичной карты, опубликованной на официальном сайте Росреестра (http://maps. rosreestr. ru/PortalOnline/)
2 Согласно данным договора аренды № 000/1 от 01.01.2001 г.
1
