Подготовка к проведению общего собрания собственников

ПОДГОТОВКА К ПРОВЕДЕНИЮ

ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

Подготовка к общему собранию собственников помещений в многоквартирном жилом доме является не менее важным этапом, чем проведение самого собрания. В первую очередь это обусловлено тем, что на общем собрании нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также менять повестку дня на общем собрании (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Для проведения общего собрания собственников  помещений в многоквартирном доме необходимо начать подготовку с создания инициативной группы. Данная группа будет являться чем-то вроде штаба по подготовке и проведению общего собрания. Один из членов группы официально выступит инициатором общего собрания. Такая группа будет подготавливать и собирать документы, необходимые для проведения собрания, вести агитационную, информационную и организационную работу с другими собственниками помещений в доме, и осуществлять другие организационные мероприятия. В дальнейшем из числа этой группы, возможно, будет выбираться председатель и секретарь общего собрания, совет многоквартирного дома.

Для успешной подготовки собрания нужно собрать необходимую для его проведения информацию. В первую очередь это информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах собственности на них.

Информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них нужна для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, а как следствие - и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения.

С целью уменьшения затрат на подготовку и проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома можно первоначально совершить обход жилых и нежилых помещений с целью получения от собственников копий свидетельств о праве собственности и иных документов, подтверждающих право собственности того или иного лица на помещение.

После того, как организатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обладает информацией о собственниках жилых и нежилых помещений и площади таких помещений, он может просчитать процент голосов каждого собственника помещения в доме и определить кворум, необходимый как для проведения общего собрания, так и для принятия некоторых вопросов, требующих квалифицированного большинства голосов от числа всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников.

В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения.

Вторая немаловажная часть подготовки к общему собранию - это выяснение намерения собственников помещений многоквартирного жилого дома участвовать в общем собрании собственников, проводимом путем совместного присутствия, и их предварительной позиции по тем или иным вопросам предполагаемой повестки дня.

Данные вопросы, как правило, выясняются одновременно, путем обхода организаторами собрания помещений дома или путем проведения предварительного собрания.

В процессе проведения таких мероприятий выясняется воля собственников на участие в общем собрании вообще и в случае участия выясняется способ такого участия - лично или через представителя, выясняются вопросы, которые каждый собственник хотел бы решить на таком собрании, желание собственника участвовать в органах управления самого собрания.  Проведение обходов или предварительного собрания позволит сформировать повестку дня предстоящего собрания, определить лиц, которые намерены участвовать в собрании и процент их голосов, что, в свою очередь, позволит предварительно определить кворум и компетенцию предстоящего собрания, возможные вопросы и состав органов управления.

В случае если в процессе обхода или предварительного общего собрания выясняется, что тот или иной собственник не собирается участвовать в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, организаторам собрания необходимо попытаться убедить его выдать доверенность на участие в общем собрании на другого собственника, которому тот доверяет, либо на кого-то из членов инициативной группы, либо на иное лицо (например, нанимателя или арендатора помещения). При этом рекомендуется сразу вручать такому собственнику бланк доверенности. Организаторам собрания при вручении бланка доверенности рекомендуется выяснять, на кого именно собственник желает оформить доверенность, и разъяснять ему порядок оформления такой доверенности.

Согласно ч.2 ст. 48 ЖК РФ Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

При этом необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Формулировать вопросы повестки дня следует таким образом, чтобы в случае, если общее собрание путем совместного присутствия собственников не состоится, возможно было бы принятие решений, включенных в повестку дня общего собрания при его последующем проведении путем заочного голосования. Так как при проведении общего собрания путем заочного голосования собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.

Согласно ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Когда повестка дня общего собрания сформирована, проекты документов, необходимых для утверждения общим собранием, подготовлены, необходимо определиться с местом и временем проведения общего собрания, подготовить и направить собственникам сообщения о проведении общего собрания.

Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Жилищный кодекс определяет, что сообщение должно быть направлено каждому собственнику, однако не определяет, куда (по какому адресу) должны быть направлены такие сообщения. С целью недопущения последующего обжалования решения общего собрания собственников целесообразно направлять такие сообщения как по адресу помещения, расположенного в многоквартирном доме, собрание собственников которого планируется и который принадлежит такому собственнику, так и по адресам, указанным в сведениях ЕГРП в качестве места жительства лица, а также по адресам, сообщаемым лицами, проживающими (занимаемыми) в помещениях таких собственников, в ходе их обхода.

В соответствии с ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания путем заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть любой собственник помещения многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

В сообщении также следует отметить, что на участие в собрании допускаются лица, подтвердившие свои полномочия на участие в нем, для чего предлагать представлять на собрание копию паспорта, документа, подтверждающего право собственности на помещение в доме и доверенность (для представителей) на участие в собрании.

Напоминаем, что:

Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, проведение заочного голосования возможно только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума (более 50% голосов), в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем заочного голосования, только в случае, если не состоялось общее собрание путем совместного присутствия.