Контрольная работа по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

КОМИТЕТ ПО НАУКЕ И ВЫСШЕЙ ШКОЛЕ

Санкт-Петербургское государственное бюджетное

образовательное учреждение среднего профессионального образования

«Промышленно-экономический колледж»

Заочное отделение

Специальность  21.02.05

Земельно-имущественные отношения

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Оценка недвижимого имущества»

студента группы        53604

зачетная книжка №

ФИО студента         

Адрес                Псковская обл.,

E-mail:        

телефон:        [phone]

2016 год

СОДЕРЖАНИЕ

Страницы
1.	Решение задач по дисциплине	2
2.	Список использованной литературы	13

Задача 1. 

       Валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 2800 тыс. руб. Потери от недоиспользования – 5%. Рассчитать сумму эффективного валового дохода.

Решение:

ДВД=ПВД - потери

Потери= 2800/100*5= 140

ДВД= 2800-140=2660 тыс. руб

       

Задача 2.

Склад 40м. х 50м. имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, кото­рое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень аренд­ной платы упал на 100 руб. / м2 в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равня­ется 5. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменени­ем окружающей среды?

Решение:

Площадь, с которой взимается арендная плата:

S= 40*50= 2000 м І

Потери прибыли в месяц:

2000 м І * 100 = 200000

Экономическое устаревание за год:

200000 * 5 = 1000000

Задача 3.

Для покупки участка земли банк выдал кредит на сумму 500 тыс. руб. на 2 года. В договоре отмечено, что заемщик через 2 года должен вернуть 700 тыс. руб. Рассчитать величину процентной ставки.

Решение:

Р= 500 тыс. руб

n = 2 года

40 % переплаты за 2 года => ставка i = 20% годовых

Задача 4.

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство складского помещения. Строительство типового складского помещения требует 12 млн. руб., прогнозируемый доход 5,5 млн. руб. Ставка капитализации для складского помещения 32%, для земли – 20%.

Решение:

ЧОД, приносимый зданием:

12000* 0,32 = 3840 тыс. руб.

Остаток ЧОД, приходящийся на землю:

5500-3840 = 1660 тыс. руб.

Стоимость участка:

1660/0,2 = 8300 тыс. руб.

Задача 5.

Рассчитать коэффициент капитализации (ипо­течную постоянную) методом Ринга при следующих исходных данных. Норма дохода на инвестиции 10% годовых. Срок полезной эксплуатации объекта (технологической линии) 10 лет.

Решение:

Норма возврата:

100% :10 = 10%

Коэффициент капитализации:

Rкап= 10%+10%= 20%

Задача 6.

Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 680 500руб. Какова нынеш­няя рыночная стоимость  этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?

Решение:

Процент роста цены в год:

За пол года цены вырастут на 20415 руб. 680+ 40830+20415 = 741745 руб.

Задача 7. 

Агентство  недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещения под офис за 42 000 руб. в месяц на 3 года с условием повышения арендной платы:

2-й год на - 10% 3-й год на - 12%

       Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договора, оно должно получить 5% комиссионных за первый год; 4% - за 2-й год, 4% за 3-й год.

Решение:

Аренда помещения = стоим. аренды * 12 мес.

1 год = 42000*12= 504000 2 год = 10% = 0,1*42000*12 = 50400

504000+50400= 558400

3 год = 12% = 0,12*42000*12 = 60480

504000+ 60480= 564480

За 3 года:

504000+ 558400+ 564480= 1626880

Общая сумма:

1 год= 5% = 0,05* 504000= 25200

2 год = 4% = 0,04*558400= 22336

3 год = 4% = 0,04* 564480 = 22579,2

За 3 года:

25200+ 22336+ 22579,2= 70115,2

Задача 8.

Инвестор рассчитывает перепродать комплекс оборудования  через 3 года за 2 млн. руб. Рассчитать минимальную сумму, которую предложит продавец сейчас, если инвестор хочет получить на вложенный капитал 12% годового дохода.

Решение:

За 1 год:

руб.

За 3 года:

240000*3= 720000руб

Минимальная сумма:

2000000-720000= 1280000

Задача 9.

ПВД и ЧОД от объекта недвижимости равны соответственно 4300 тыс. руб. и 1500 тыс. руб. Коэффициент капитализации составляет 25%. Определить цену продажи.

Решение:

Рыночная стоимость равна

Операционные расходы

ОР = ПВД – ЧОД = 4300-1500=2800 тыс. руб.

Цена продажи Ц=Р-ОР – 6000-2800=3200 тыс. руб.

Задача 10.

Оценить стоимость торгового комплекса площадью 600 м2 , которое нуждается в текущем ремонте. В качестве аналога выбран торговый комплекс площадью 750 м2 , в котором был сделан текущий и ремонт, после которого цена продажи составила 4100тыс. руб. Имеются дополнительные данные по парным продажам:

№ п/п	Площадь, м2	Состояние объекта	Цена продажи, тыс. руб.
1	700	Проведен текущий ремонт	3800
2	620	Требуется текущий ремонт	2780

Решение:

Факторы	Объекты
Оцениваемый	1	2	3
Площадь, м2	700	750	700	620
Ремонт	нет	да	да	нет
Цена продажи	4100	3800	2780

Объекты 2 и 3. Разность площади 700-620 = 80 кв. м. Разность цен – 3800-2780 = 1020 тыс. руб.

Это соответствует 1020/80= 12,75 тыс. руб./кв. м.

Объекты 1 и оцениваемый. Разность площади 750-700=50

Стоимость оцениваемого объекта 4100 – 12,75*50= 3462,5 тыс. руб.

Задача 11.

Определить стоимость земельного участка, если проектные затраты на сооружение объекта составляют 50 млн. руб., продолжительность полезной жизни 40 лет, ЧОД 937 млн. руб., ставка дохода на инвестиции 15%, ставка капитализации для земли 22%.

Решение:

Коэффициент капитализации для сооружённого объекта

0,15+1/40=0,15+0,025=0,175

Чистый операционный доход сооружения:

50*0,175=8,75 млн. руб.

Остаток ЧОД на земельный участок

937-8,75=928,25 млн. руб.

Стоимость земельного участка 928,25/0,22= 4219,3 млн. руб.

Задача 12.

Определить стоимость земельного участка для постройки офисного центра, если строительство типового офисного помещения требует 8 млн. руб. Прогнозируемый доход 3 млн. руб. Ставка капитализации для здания 22%, для земли – 10%.

Решение:

ЧОД, приносимый зданием

8000*0,22=1760 тыс. руб.

Остаток ЧОД, приходящийся на землю:

3000-1760=1240 тыс. руб.

Стоимость участка:

1240/0,1=12400 тыс. руб.

Задача 13.

Оценить стоимость производственного здания с учетом фактора износа 26% на основе данных о проданных аналогах.

№п/п	Износ,%	Цена продажи, тыс. руб.
1	33	2700
2	29	2890
3	21	3500

Решение:

Составим таблицу: X = износ в долях единицы, Y= цена млн. руб.

Y=AX+B

Последняя строка – сумма по столбцу.

X	Y	XY	X2
0,21	3,5	0,735	0,0441
0,29	2,89	0,8381	0,0841
0,33	2,7	0,891	0,1089
0,83	9,09	2,4641	0,2371

Составим систему уравнений

3b+0,83a=9,09

0,83b+0,2371a=2,4641

b = - 6,803 a=4,912

Подставим х=0,26

4,912-0,26*6,803= 3,143 млн. руб.

Задача 14

Нормативный срок службы объекта оценки 20 лет, восстановительная стоимость 380 тыс. руб. На основе проведенной экспертизы установлено, что оставшийся срок его службы 4 года. Определить физический износ объекта оценки и его остаточную стоимость.

Решение:

Величина остаточной стоимости  равна 20 % (4*100%:20), износ 100% - 20 % = 80 %

Физический износ 380*0,8= 304 тыс. руб.

Остаточная стоимость 380-304=76 тыс. руб.

Задача 15

Определить стоимость земельного участка методом техники остатка, заполнив пустые ячейки в таблице:

Площадь здания, м2	816,7
Площадь участка (застроенная), м2	432,0
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	816,7
Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год	1433
Коэффициент недоиспользования	8%
Коэффициент неуплаты	2%
Коэффициент капитализации для здания	17,65
Коэффициент капитализации для земли	12,0
Стоимость строительства, руб.	4 633 977
Потенциальный валовой доход (3х4)
Потери от недоиспользования (10х5)
Потери от неуплаты (10х6)
Действительный валовой доход (10-11-12)
Операционные расходы
- налог на землю определить по ставке (7,61 руб./м2 в год)
- налог на имущество	9 000
- расходы на управление – 6% от ДВД
- эксплуатация и ремонт – 5% от ДВД
- прочие расходы – 3% от ДВД
Итого операционные расходы
Чистый операционный доход (13-19)
Чистый операционный доход, относящийся к зданию (9х7)
Чистый операционный доход, относящийся к земле (20-21)
Расчетная стоимость земли

Площадь здания, м2	816,7
Площадь участка (застроенная), м2	432,0
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	816,7
Арендная ставка за 1 м2 площади, руб./год	1433
Коэффициент недоиспользования	8%
Коэффициент неуплаты	2%
Коэффициент капитализации для здания	17,65
Коэффициент капитализации для земли	12,0
Стоимость строительства, руб.	4 633 977
Потенциальный валовой доход (3х4)	1170331,1
Потери от недоиспользования (10х5)	93626,49
Потери от неуплаты (10х6)	23406,62
Действительный валовой доход (10-11-12)	1053298
Операционные расходы
- налог на землю определить по ставке (7,61 руб./м2 в год)	3288
- налог на имущество	9 000
- расходы на управление – 6% от ДВД	63198
- эксплуатация и ремонт – 5% от ДВД	52770
- прочие расходы – 3% от ДВД	31599
Итого операционные расходы	159855
Чистый операционный доход (13-19)	893443
Чистый операционный доход, относящийся к зданию (9х7)	817896
Чистый операционный доход, относящийся к земле (20-21)	75546
Расчетная стоимость земли	75546/0,12=629550

  Задача 16

  Определить коэффициент капитализации, если имеется следующая информация по объекту недвижимости:

Цена продажи объекта – 5800 тыс. руб.

Потенциальный валовой доход – 1000 тыс. руб.

Действительный валовой доход – 600 тыс. руб.

Операционные расходы – 150 тыс. руб.

Амортизационные отчисления – 50 тыс. руб.

Задача 17

  Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из 4 способов:

строительство многоквартирного дома; разбивка на участки под строительство коттеджей; размещение на участке склада стройматериалов; организация на участке уличной торговли.

  Необходимо выбрать вариант наилучшего использования этого земельного участка исходя из следующей имеющейся информации:

многоквартирный дом на 65 квартир, цена квартиры – 12 000 д. е. Затраты на строительство – 580 000 д. е.; раздел на участки под жилищную застройку: 5000 д. е. за участок при количестве возможных участков – 25. Оплата юридических и инженерных услуг за разбивку участков – 25 000 д. е. склад площадью 9500 м2. Чистый доход от продажи – 30 д. е. за м2. 60 000 д. е. дополнительно тратится на строительство забора; организация розничной торговли: может быть получено  1100 д. е. за фронтальный метр.

Решение:

Доходы по вариантам:

Строительство многоквартирного дома:

12000*65-580000=200000

Раздел на участки

5000*25-25000 = 100000

Строительство склада

9500*30-60000 = 225000

Организация розничной торговли

11000*(4*100)=440000

Последний вариант – наиболее выгоден

  Задача 18

  Достаточно ли положить на счет 4 500 000 рублей для приобретения через 5 лет квартиры стоимостью 8 000 000 рублей, если банковский процент составляет 9% в год?

Решение:

Величина вклада составит через 5 лет

4500000*(1+0,09)5= 6923808<8000000 т. е. данного вклада недостаточно.

Список использованной литературы:

Конспект лекций по данному курсу. Оценка объектов недвижимости: учебник/ , . – М.: ИНФРА-М, 2013. , Оценка недвижимости Учебник — 2-е изд., переработанное и доп.- М. 2008. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: КНОРУС, 2009. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Из д-во «Русская Деловая Литература», М. – 1998. Оценка стоимости земельных участков. - М.: КНОРУС, 2007. Основы оценки стоимости имущества: учебник/ ред. , ред. . –М.: КНОРУС, 2011.

Интернет-ресурс:

http://www.ocenchik.ru