Лопухинский сад: хроника отъема зелени у горожан

ЛОПУХИНСКИЙ САД: ХРОНИКА ОТЪЕМА ЗЕЛЕНИ У ГОРОЖАН

2003 г. – «генералы РОСТО» (правопреемницы ДОСААФ) продают здание водной станции -КАД», что фактически означало начало конца популярного центра подготовки спортсменов-водников, где ежегодно  тренировались до 600 детей и подростков. Земельный участок (площадью 6706 кв. м по адресу: ул. Академика Павлова, д.11а, лит. А), в 1997 г. переданный ДОСААФ целевым назначением – исключительно для учебно-спортивной базы, - становится объектом интересов потенциальных застройщиков. 

В ноябре 2003 г. – -КАД» перепродает здание водной станции технологии».

2004г. – распоряжением КГА 16.06.2004 № 000 за подписью О. Харченко по обращению технологии» утверждены границы земельного участка площадью 6702 кв. м (ул. Ак. Павлова, лит. А), «в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным Комитетом по градостроительству и архитектуре в М 1:500, шифр 04-2963, и проведенными натурными топографо-геодезическими работами». Этим распоряжением ограничения в использовании земельного участка определены только в части «обеспечения сохранности существующих подземных коммуникаций и сооружений, беспрепятственного доступа к ним; а на участке площадью 313 кв. м запрещается новое строительство и реконструкция» (зона перспективного строительства Аптекарской набережной).

При этом распоряжении КГА не прописаны ограничения в части обеспечения охраны объекта культурного наследия (Лопухинский сад) и водоохранной зоны.

п.4 ст.43 Градостроительного кодекса и другие нормативные акты диктуют: «размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования». Однако при утверждении границ рассматриваемого земельного участка в него были включена не  только фактически используемая водной станцией территория (она фиксировалась установленным вокруг станции забором, отмеченным и на топографическом плане), но и внушительная  территория, фактическое землепользование которой со всей очевидностью относилось к саду – с аллеями  и газонами. 

Отписанная «Новым технологиям» территория оказалась несоизмерима с площадью приобретенного павильона (превысила ее почти в 20 раз).

В Государственном земельном кадастре участок  зарегистрирован 11 июня 2004 г. – то есть за несколько дней до появления визы Харченко. Из чего можно предположить, что  распоряжение КГА подписали задним числом.

Глава КГА вообще не имел права утверждать границы участка водной станции до разработки и утверждения проекта планировки и межевания (ППМ) всей прилегающей территории – элемента планировочной структуры, ограниченной красными линиями (а это, как минимум – квартал). Как следует из п.4 ст.36 Земельного кодекса РФ и п.2 ст.43 Градостроительного кодекса РФ, границы участка в отсутствие ППМ определить невозможно. Не сделан ППМ и поныне – распоряжением КГА № 000 сроки его подготовки продлены до 31.01.2010, по ходатайству заказчика - владельца участка.

Кроме того, ППМ должен был пройти процедуру общественных слушаний, чего также не произошло – следовательно, налицо нарушение прав граждан.

Сформированный участок водной станции расположен в пределах ограды  Лопухинского сада, памятника местного значения – а по закону памятник может быть приватизирован только как единый объект и при условии его обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

Согласно письму председателя КЗРиЗ СПб  Д. Гордо от 01.01.2001 (ответ на запрос Ковалева), на тот момент земельный участок Сада Лопухинский (находящегося в ведении ГУ СПП «Центральное») в установленном порядке не сформирован и на кадастровый учет не поставлен». И до сих пор земельный участок «Лопухинский сад» не значится как прошедший кадастровый учет. То есть де-юре – отсутствует. Возникает вопрос: насколько правомочно было вырезать куски из целого (формировать внутри сада ЗУ, присваивать им кадастровые номера) при отсутствии этого самого целого?

КУГИ заключает с технологии» договор аренды земельного участка, прилегающего к зданию водной станции, площадью 6702 кв. м., кадастровый номер  78:3171:9 сроком действия 49 лет.

Для данной территории разрабатывается проект «реконструкции водной станции» (под которым подразумевается ее снос и строительство 9-этажного отеля). Проект согласован  ГС 6077 от 01.01.2001. На тот момент – это территория памятника, где законом запрещено любое новое строительство.

2005 г. –  проект «реконструкции водной станции» выносится на общественные слушания, вызывает бурю протестов, обращений в прокуратуру.

Происходят метаморфозы с земельным участком: вместо одного, возникшего в качестве участка конкретного объекта недвижимости – водной станции, - появляется два.

14.03.2005 г. одновременно регистрируются участки:

- с кадастровым номером, площадью 4707 кв. м., с адресом улица Академика Павлова, дом 11а, литер А

- с кадастровым номером, площадью 2294 кв. м., с адресом улица Академика Павлова, дом 11а, (участок 1),

Участок с кадастровым номеромперестает существовать.

Суммарная площадь двух новых участков лишь на 300 метров превышает площадь изначального. Но их общая граница существенно поменялась -  т. е. нельзя сказать, что на месте первого появились просто 2 новых участка. Участок  № 000:12 своей южной границей значительно вполз на территорию сада и «отъел» от него более 1000 кв. м. Зато участки стали короче в восточной части. На рисунке сплошной линией показана границы 2005 года, пунктиром – 1997 и 2004. По восточной и северной граням границы совпадают.

12.09.2005 года утверждаются новые границы объекта культурного наследия «Лопухинский сад» - в них уже не входит водная станция.  Дата этой коррекции означает, что границы земельного участка 3171:12 были установлены до уточнения границ территории объекта культурного наследия, и те были «подогнаны» под него.

В нарушение закона, изменение границ памятника осуществляется без каких бы то ни было обоснований и без обязательной в таких случаях историко-культурной экспертизы.

В соответствии с Федеральным законом об охране объектов культурного наследия, памятник «Лопухинский сад» должен иметь собственные зоны охраны (ст.34 ФЗ № 73). Они должны быть учтены в ПЗЗ, в градостроительной документации, которая определяет будущее развитие и использование данной территории (генплан города, проект планировки, проект межевания, градпланы каждого земельного участка), любые проекты строительства на этой территории. При отсутствии установленной  зоны охраны памятника, они должны быть разработана до или, как минимум, в составе перечисленных проектных документов. Однако Генплан-2005 разработан без  учета зон охраны памятника, зоны охраны памятника «Лопухинский сад» до сих пор не установлены.

В нарушение ст.28 ФЗ № 73 вся проектная документация по данной территории разрабатывалась и согласовывалась без проведения государственной историко-культурной экспертизы.

2006 г. – технологии» обращается в КУГИ с заявлением о выкупе земельного участка (по адресу Ак. Павлова, д.11а лит А, ). КУГИ письмом от 01.01.2001 в выкупе участка отказывает, ссылаясь на то, что «Новые технологии» уже использовали свое право первоочередной приватизации, заключив договор аренды на 49 лет, что это не подлежащие приватизации земли общего пользования  и др. технологии» подают жалобу на действия КУГИ и выигрывают дело в арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Более того, суд отчего-то проявляет инициативу, и не только признает неправомочным отказ КУГИ, но обязывает КУГИ подготовить и направить в Фонд имущества передаточное распоряжение о продаже участка (при том, что такого требования не было в заявлении истца).

2007 г. – КУГИ подает кассацию в Федеральный Арбитражный суд Северо-Западного округа. 19 марта 2007 г. ФАС СЗ, согласившись со всеми доводами КУГИ о незаконности выкупа этого участка,  принимает решение - 

решение суда первой инстанции о признании незаконным отказа КУГИ в выкупе названного земельного участка и об обязанности КУГИ подготовить и направить в Фонд имущества передаточное распоряжение о продаже участка следует отменить как принятое с нарушением норм  материального права, а в удовлетворении требования Общества ( технологии») – отказать.

Для территории водной станции разрабатывается ВРЗ  № 07-006 и утверждается распоряжением КГА . При этом игнорируется установленный законом порядок: сначала должна  была быть установлена зона охраны памятника «Лопухинский сад», потом проведена историко-культурная экспертиза, потом разработан и утвержден проект планировки и межевания (все это не сделано до сих пор).

21.12.2007 г. перестал существовать и земельный участок 3171:12. На его месте возник земельный участок 78:7:3171:17, с площадью 4811 кв. м. С тем же адресом - улица Академика Павлова, дом 11а, литер А, с тем же целевым назначением: «Для размещения объектов физической культуры и спорта». Разница в границах этих участков незначительная: граница участка 12, обходя спортивную площадку по восточной ее стороне, следовала вдоль этой границы  4 метра, потом поворачивала на 90 градусов и шла до чугунной ограды и далее по ограде. Совершенно очевидно, что это было сделано для того, чтобы привести границу участка в соответствие с новой границей территории объекта культурного наследия, в состав которой входит и полоска чугунной ограды. То есть граница земельного участка отошла от ограды, освободив место территории объекта культурного наследия. Зато земельный участок прибавил с юга – граница пошла в продолжение южной грани спортивной площадки.

2008 г. С этим участком происходит еще одно изменение -  правда, уже без смены кадастрового номера. Южная граница снова возвращается на прежнее место – на линию границы участка 3171:12. Площадь участка стала 4586 кв. м.

Все эти метаморфозы с границами земельных участков (по крайней мере, происходившие с декабря 2007 года) – передвижение границ со сменой кадастрового номера или без оного, - происходили в условиях, когда участки уже прошли межевание. Таким образом, остается  совершенно не ясным обоснование этих действий и их процессуальный механизм.

В этом же году технологии» становится собственником двух смежных земельных участков:

1) по адресу: ул. Академика Павлова, д.11а (участок 1),  кадастровый номер -

  78:3171:13

2) по адресу: у дома 11а, литера А (участок 6),

Собственником здания водной станции становится «НИС. Жилищное строительство»

(свидетельство гос. регистрации права собственности на объект недвижимости Серия 78-АГ ).

Справка по смене владельца:

«Нис. Жилищное строительство» - структура холдинга RBI. И, судя по всему, вовсе не чужая владельцам технологии». По данным СПАРК, в период с 2005 по 2009 гг. в  совладельцах значились – «частный гражданин РФ», зарегистрированные на Виргинских о-вах и  на Кипре компании. По состоянию на 01.01.2009 100% долю в УК «Новых технологий» имела кипрская компания «Динар Пропертис Лимитед», а на 31.03.2009 100% доля уже принадлежит «Нис. Жилищное строительство».

На 01.01.2009 - президент технологии» -

На 01.08.2007 – генеральный директор « технологии» -

На 31.12.2004 – генеральный директор « технологии» -

28.07.2008  вице-губернатор дает КГА поручение подготовить перечень территорий, предлагаемых к исключению из ЗНОП. В этом перечне под номером 13.32 оказывается участок водной станции в Лопухинском саду. Обоснование: участок занимает . Жилищное строительство», распоряжением КЗРиЗ от 01.01.2001 утверждены новые (в аспекте землепользования) границы Лопухинского сада.  Однако ни тогда, ни теперь земельный участок Лопухинского сада не имеет кадастрового номера и не значится ни в каких официальных регистрах.

Благодаря вмешательству общественности тот «расстрельный список» удалось существенно сократить, до настоящего времени - территория водной станции не была исключена из  перечня ЗНОП и остается в нем поныне.

Попутно Вахмистров, как глава городской КЗиЗ лоббирует изменение для участка водной станции территориальной подзоны ТРЗ-1 на  ТРЗ-2  (позволяющей возводить не только объекты для отдыха и занятий спортом, но и гостиниц). Под давлением общественности, закидавшей комиссию протестами, и благодаря принципиальной позиции, занятой парламентской комиссией по городскому хозяйству, тогда этот фокус не прошел - оставили ТРЗ-1.

2009 г. -  вопреки решению Федерального Арбитражного суда, Фонд Имуществ продает  участок водной станции в  Лопухинском саду (, площадью 4586 кв. м), хотя почти три четверти этого участка имеют статус территорий ЗНОП, не подлежащих приватизации. Участок продан по цене 60 рублей за кв. метр. При формировании условий продажи никаких обременений по части водоохранных зон, объектов культурного наследия заложено не было.

Собственником ЗУ становится «Нис. Жилищное строительство». Свидетельство о государственной регистрации права частной  собственности на ЗУ Серия 78-АГ .

  Вступают в силу два новых закона – о режимах зон охраны и о Правилах землепользования и застройки.  Если раньше рассматриваемая территория входила в объединенную охранную зону, то теперь это лишь зона регулирования застройки 1 категории.

С вступлением в силу ПЗЗ территория водной станции отнесена к ЗРЗ-1-1, функциональная зона Р-2. Загадочным образом  утверждается локальная доминанта

№ 000 – 33 метра. Хотя в текстовой части закона о режимах охранных зон сказано: «На территории ЗРЗ1 устанавливаются предельные параметры высоты в соответствии со схемой 1 приложения № 3 к режимам». То есть это – зона ответственности КГИОП, и в рамках ПЗЗ тут не могут утверждаться никакие высотные параметры. Однако благодаря стараниям КГИОП, в картографической части закона о режимах зон охраны территория водной станции выкрашена как зона, где «высота зданий определяется в соответствии с правилами землепользования и застройки».

Не без участия А. Викторова, А. Вахмистрова и В. Дементьевой возникла патовая ситуация:

- в ПЗЗ от высотного регулирования на всю территорию ЗРЗ 1 отказались в пользу высотных режимов зоны ЗРЗ 1, утверждаемых по согласованию с КГИОП

- в режимах ЗРЗ установили, что здесь высота зданий определяется в соответствии с ПЗЗ.

Иными словами, территорию водной станции оставили вовсе без какого бы то ни было регулирования по высоте застройки (за исключением неправомерно заложенной в ПЗЗ локальной доминанты).

В октябре 2009 г. проводятся общественные слушания по вопросу предоставления «НИС. Жилищное строительство» условно-разрешенного вида использования для участка водной станции. Поступившие от граждан критические замечания, возражения и предложения не получают ответов по существу и  не учитываются в итоговом решении.

Комиссия по землепользованию и застройке также дает положительную резолюцию. Несмотря на то, что в поданной «НИС. Жилищное строительство» заявке содержится рад противоречащих закону моментов. Так, в заявке испрашивается 100-процентная застройка в озелененной территории в границах земельного участка. При том, что согласно Приложению 3 к Закону о ПЗЗ (Часть П, статья 1.2) установлено: «Суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами условно разрешенных видов использования, а также относящимся к ним озеленением (…) не должна превышать 50% от общей площади территории соответствующего земельного участка и соответствующей территориальной зоны». Но это обстоятельство не смутило ни КЗиЗ, ни КГА – который  в декабре 2009 г. выдал испрашиваемое разрешение, позволяющее использовать участок водной станции для строительства гостиницы.