Вам досталась квартира с неоформленной перепланировкой

Вам досталась квартира с неоформленной перепланировкой

Что делать, если вы купили квартиру с неоформленной самоволкой?

Вы не сможете продать свою квартиру до тех пор, пока не узаконите существующую самоволку. По крайней мере, Агентство по государственной регистрации не зарегистрирует вам договор продажи такой квартиры.

После проведения проверки технических характеристик Агентство по государственной регистрации выдаст ведомость технических характеристик, где красным цветом будут изображены самовольные изменения. Этот документ (его копия) может быть использован в качестве плана-схемы, представляемого в местный исполком для узаконивания самовольного строительства.

Так что же делать?

В данной ситуации можно отметить следующее:

Скорее всего, узаконивать самоволку в установленном порядке придется именно вам. Это связано с тем, что уполномоченные органы (местные исполкомы) дают разрешения на перепланировку правообладателям на соответствующее жилое помещение (то есть собственникам, нанимателям). Неужели и штраф тоже придется платить из своего кармана? Поскольку вашей вины в произведенном самовольном строительстве нет, ответственность должен нести тот, кто произвел такое строительство, то есть в данном случае предыдущий собственник жилого помещения. Другое дело, что доказать в суде тот факт, что перепланировку произвели не вы, скорее всего, будет достаточно проблематично. Обнаруженная перепланировка доставит дополнительные хлопоты и расходы. В связи с этим возникает вопрос: можно ли как-то компенсировать самоволку за счет бывшего собственника жилого помещения? Действительно, квартира с неузаконенной перепланировкой — товар ненадлежащего качества (ст.528 ГК), поэтому в данном случае применяются общие правила, касающиеся передачи товара ненадлежащего качества, за некоторыми исключениями.

Так, в приведенной ситуации вы имеете право требовать:

соразмерного уменьшения покупной цены. Это право следует применять, прежде всего, в тех ситуациях, когда доставшаяся вам от продавца самоволка не может быть узаконена. Ведь в такой ситуации помимо прямых затрат (на устранение самовольного строительства; возможно, на штраф), вы получите помещение, стоимость которого может оказаться ниже, чем стоимость того помещения, которое вы покупали. Например, вы покупали квартиру с двумя совмещенными санузлами и двумя спальнями. Однако оказалось, что один санузел и одна спальня возникли в результате самовольного строительства, которое не может быть узаконено. В результате вам придется убрать «лишний» санузел и спальню. Возможно, что после этого рыночная стоимость вашей квартиры станет ниже и вы захотите компенсировать то, за что по своему незнанию переплатили. Вот тут-то самое время воспользоваться правом требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Однако если продавец добровольно не снизит цену, вам придется обратиться в суд. При этом потребуется заключение специалистов-оценщиков для того, чтобы определить, насколько снизилась стоимость вашей квартиры; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок. Формально вы можете воспользоваться этим правом, однако на практике для случаев самовольного строительства оно не всегда применимо. Ведь если вы решили узаконить доставшуюся вам самоволку, то при подготовке и представлении документов в компетентные органы потребуются ваша подпись и ваше присутствие (если, конечно, вы не выдали бывшему собственнику нотариально удостоверенную доверенность); возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В данном случае речь может идти о возмещении расходов на узаконивание самоволки либо о возмещении расходов, связанных с приведением жилого помещения в состояние, существовавшее до самовольного строительства (то есть возведение незаконно снесенных перегородок и пр.).

Что делать, если по наследству получена квартира, в которой имеется неузаконенная перепланировка?

В такой ситуации можно особенно не переживать.

Дело в том, что ваше право на унаследованное имущество перейдет к вам с момента открытия принятого наследства. Это значит, что еще до обращения в Агентство по государственной регистрации за регистрацией ваших прав на квартиру вы являетесь ее собственником. А поэтому вам не могут отказать в регистрации перехода к вам права собственности на унаследованную квартиру в связи с наличием самовольного строительства.

Однако для того, чтобы в будущем у вас не возникло проблем, например, с отчуждением (продажей, обменом) квартиры, следует узаконить самовольное строительство в установленном порядке.